Знойный квадрат: почему в Крыму никто не покупает жилье
Вторичный рынок
«Банки хотя и дают кредиты, но условия получения займов очень тяжелые. В основном продается недорогое жилье стоимостью $15–50 тыс.», - отмечает Апресов. «За июнь в наше агентство недвижимости обратились 182 человека, но это не значит, что мы провели 182 договора куплипродажи», — констатирует Вячеслав Никонов, президент Крымского республиканского отделения АСНУ.
Цены на квартиры в Крыму по десяти наиболее популярным городам, $тыс.
До кризиса активно скупали недвижимость на побережье иностранцы. По словам крымских риелторов, сегодня потенциальные покупатели (в частности, из России) приезжают сюда не приобретать, а отдыхать, но информацию о жилье все же собирают. «Россияне хорошо разбираются в ценах, и скупать что попало не хотят. Они считают, что жилье в Крыму должно быть еще дешевле», — отмечает Вячеслав Никонов. Аналитики REM Navigator утверждают, что наиболее разумная стратегия для продавца — снять недвижимость с продажи до наступления осеннего оживления активности на рынке, поскольку снижение цены не гарантирует быструю продажу в условиях пониженного спроса.
Из-за невысокого спроса цены на апартаменты в Крыму не меняются с весны 2011-го, немного увеличившись лишь в феврале–апреле нынешнего года. За весь прошлый год жилье на полуострове подорожало всего на 5%, данные компании REM Navigator, которая прогнозирует, что в 2011-м стоимость квартир в этом регионе увеличится на 10%. «Цены могут и не вырасти, а по некоторым сегментам с начала кризиса жилье подешевело в два-три раза. Думаю, сейчас выгодно как покупать, так и продавать», — считает Григорий Апресов.
Самые дорогие квартиры Крыма расположены на Южном берегу, а самые дешевые — в степной части на севере полу-острова. В то же время стоимость квадратного метра жилья на юге в среднем ниже, чем в Киеве, на 30–50% и составляет чуть более $1 тыс. Но в наиболее популярных городах — Ялте, Алуште и Гурзуфе — цены сопоставимы со столичными, достигая 1500 $/кв. м и выше. Особенно дорогая недвижимость в парках и заповедниках. К примеру, на территории Никитского ботанического сада продаются элитные апартаменты площадью 300 кв. м за $2 млн.
Первичный рынок
Первичный рынок Крыма развивается. Всего на полуострове активно работают 5–10 стройкомпаний, но основные игроки — Консоль и Монолит. «Мы контактируем с семью строительными компаниями, которые одновременно возводят от двух до десяти объектов, — рассказывает Григорий Апресов. — Причем в Крыму лучше всего раскупаются и соответственно строятся объекты экономкласса». Тем не менее в марте–мае 2011-го несколько ведущих стройкомпаний вынуждены были снизить цены на жилье на 6% (данные информагентства «еКрым»).
Динамика цен на вторичное жильё в Крыму в 2010-м и прогноз на 2011 год
Средняя стоимость первичного жилья на полуострове ниже, чем на вторичном рынке, и зависит от этапа строительства. Но как и в столице, квартира в доме, сданном в эксплуатацию, стоит дороже, чем на вторичке.
Активнее всего застраиваются популярные курортные города на ЮБК — Алушта, Ялта, Гурзуф, Алупка, Симеиз. На втором месте по количеству возводимых объектов — столица полуострова Симферополь и промышленно-курортный Севастополь. По данным инвестиционно-девелоперской компании «Каскад», которая строит жилье в Крыму, падение цен на первичку Южного берега было минимальным по сравнению с другими регионами Украины. «До 50% застройщиков в Крыму вообще продают квартиры по докризисному курсу — от 5,5 UAH/USD», — говорит Анатолий Шахновский, генеральный директор ИДК «Каскад».
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Крыма в начале мая 2011-го составляла $1692, данные компании «РеалЭкспо». Минимальная цена — 413 $/кв. м в строящемся доме по пер. Танкистов в Феодосии, а максимальная — $10 тыс. за квадрат в апартаментах элитного жилого комплекса «Золотой пляж» в Курпатах (территория Ялтинского горсовета). В частности, в Ялте квадратный метр жилой недвижимости в среднем можно купить за $1,8 тыс. (докризисный пик цен — $2,8 тыс.).
Средние цены на жилье в Крыму на вторичном рынке*
По оценкам экспертов, более половины сделок на рынке новостроек ЮБК носят инвестиционный характер, свыше трети — это покупка недвижимости под летнюю резиденцию для себя, детей или родителей, а для постоянного проживания приобретают недвижимость не более 10% приезжих.
Аналитики ИДК «Каскад» прогнозируют, что в 2011–2012 гг. с учетом накопленного отложенного спроса и сокращения предложения (из-за наличия законсервированных проектов) цены на крымское жилье будут расти, особенно в курортных регионах полуострова, а к 2012 году возможен возврат на уровень цен 2007-го. Однако Контракты сомневаются в значительном удорожании первичной недвижимости полуострова, учитывая слабую динамику кредитования, снижение благосостояния населения и невысокий интерес приезжих из России.
