Арендодателям придется затянуть пояса

Экспертные прогнозы еще в начале этого года пестрели оптимистичными цифрами роста ставок аренды недвижимости в Киеве, хоть уже тогда было понятно, что политическая обстановка в стране начинает накаляться и, скорее всего, потянет за собой изменения в экономической и бизнес-сферах государства. С другой стороны, даже пессимисты не рассчитывали на резкие изменения валютного курса , надеясь, что его по-прежнему удастся сдерживать искусственно, как это и происходило в течение нескольких предыдущих лет. Хотя пример 2008 года, когда стоимость аренды упала вдвое, должен был настораживать.

Причины

По окончанию первого квартала нынешнего года стало понятно, что ситуация продолжает развиваться по одному из худших сценариев. Прежде всего, политический кризис затянулся, и даже оптимистически настроенные эксперты не могут пока с уверенностью говорить о том, как и когда он закончится.

Экономический кризис также не заставил себя долго ждать – спад наблюдается во всех без исключения хозяйственных отраслях, что, безусловно, отражается на уровне жизни населения. Закономерный спад бизнес-активности в Украине сопровождается массовыми сокращениями и увольнениями, закрытиями предприятий и замораживанием деятельности. В результате резко снизилась покупательная способность граждан, иногородние сотрудники прогоревших фирм вынуждены массово покидать столицу. А это означает высвобождение дополнительных жилых площадей и повышения предложения. По некоторым типам квартир оно доходит до отметки в 70%.

Не прибавляет оптимизма и колебания валютного курса. Напомним, что в прошлую пятницу, 11 апреля, был зафиксирован максимальный межбанковский курс доллара – 13,6 грн. И хотя сейчас ситуация несколько стабилизировалась, но с неотвратимостью пересмотра цен во всех сферах - от продуктов до квартир - все уже смирились. Еще более печально то, что о повышениях заработных плат в таких условиях приходится только мечтать, что тоже, безусловно, сказывается на ситуации не лучшим образом.

Ну и последнее, многие с дня на день ожидают военного вторжения, что также может повлечь за собой кардинальные изменения на рынке недвижимости страны, причем даже не одной, как показывает недавний пример Крыма.

Ситуация на рынке арендованного жилья

Согласно исследованиям Colliers International, после детального анализа непосредственных объявлений арендодателей складывается следующая картина: по сравнению с декабрем 2013 года количество предложений по аренде квартир в Киеве выросло, в среднем, на 20%.

Однокомнатные квартиры

В марте этого года в данном сегменте (здесь и далее - по сравнению с аналогичным периодом 2013) наблюдался рост предложения в 27%. Годовой рост при этом составил уже 70% или 12129 объектов. Причем арендодатели предполагают снижение стоимости порядка 10% за месяц или 16% за год. В более понятных единицах это означает ориентировочную цену в 453 доллара или приблизительно 3600 грн за месяц аренды. Естественно, речь идет о курсе гривны до его обвала, то есть около 8 грн.

К тому же мы должны понимать, что на стоимость аренды квартиры влияет гораздо больше факторов, чем просто количество комнат, – локация, наличие и качество ремонта, состояние дома, его этажность и многое другое.

Двухкомнатные квартиры

Рост предложения в сегменте составил 19% за месяц, 58% за год, что означает более 13,5 тысяч предложений. Арендаторы ожидают падения стоимости порядка 6% в месяц или те же 16% за год, что означает цену за месяц, в среднем, в 670 долларов или чуть более 5300 грн.

Трехкомнатные квартиры

Предложение выросло на 16% за месяц или 34% за год, что составило более шести тысяч объектов. Ожидается, что цена при этом снизится приблизительно на 5% (11% годовых) и составит чуть более тысячи долларов (порядка 8 тыс. грн) в месяц.

Таким образом, если однокомнатная квартира возле метро еще в декабре стоила 3,8-5 тыс. гривен, то теперь за нее просят 3-4 тыс., а в спальных районах – и того ниже, 2,7-3 тыс. А стоимость дорогих апартаментов в центре упала с 11-12 тыс. до 7,5 тыс гривен.

«Расскажу на примере, – обрисовывает ситуацию специалист по недвижимости Ульяна Кузьмич. – У нас был клиент, который в течение долгого времени арендовал однушку на б-ре Давыдова за 3,5 тыс. грн плюс коммунальные платежи. В связи с последними политическими и экономическими событиями в стране, он, к сожалению, остался без работы в столице и вынужден был уехать. Теперь эту квартиру мы сможем сдавать не более чем за 3 тысячи. Потому что пример этот не единичен, сейчас в Киеве освободилось очень много жилья. И, к сожалению, это не обычный сезонный спад на лето».

Конечно, в вопросе аренды квартир присутствует сезонность. С августа по середину октября здесь, как правило, наблюдается значительный всплеск активности, связанный с началом учебного года. На новогодние и майские праздники обычно повышается спрос на краткосрочную аренду загородной недвижимости , которая, в свою очередь, становится особо популярной в мае-сентябре.

Однако, на этот год прогнозов пока нет в принципе. Рынок ждет выборов в мае этого года и первых финансовых траншей по последним международным договорам Украины . После чего специалисты предрекают некоторое оживление в сфере недвижимости. И прежде всего, в вопросах купли-продажи, что, в конце концов, будет способствовать и росту цен на аренду.

Тем более, что уже очень скоро ожидается значительное повышение стоимости коммунальных услуг, что не может не сказаться на цене аренды жилья. Однако, конкретных цифр эксперты пока не называют.

Офисы и торговые площади

Ставки аренды в торгово-развлекательных и бизнес-центрах для отдельных арендаторов снизились на 10-30%. Владельцы центров объясняют это тем, что снижая стоимость аренды, они поддерживают своих арендаторов и стимулируют их к активной маркетинговой деятельности, что способствует привлечению клиентов в центр в целом. Такие скидки на аренду предоставляются компаниям, у которых, в связи с происходящими событиями, значительно снижается товарооборот.

Другим способом поддержать арендатора в этом сегменте является фиксация стоимости аренды в гривне с прописанным в договоре условием «до стабилизации ситуации в стране».

Спрос

Ситуация на рынке аренды недвижимости очень жесткая, и об этом следует помнить. Простаивает по разным причинам, в том числе и неадекватной стоимости, порядка 20-25% предлагаемых объектов, тогда как обычная цифра здесь, как правило, не превышает 5-7%.

Если говорить о существующем спросе на квартиры, то популярностью по-прежнему пользуется однокомнатное жилье возле метро либо рядом с удобными транспортными развязками.

При этом 55% потенциальных арендаторов готовы платить 200-400 долларов (2100-4200 при сегодняшнем среднем курсе в 10,5 грн за доллар) в месяц, 24% согласны на цену от 400 до 600 долларов (до 6300 грн, соответственно), 7% собираются выложить от 600 до 800 (8400 грн максимально), больше согласны отдать порядка 8%. И только 6% арендаторов надеются найти варианты дешевле 2000 гривен.

Арендодателям же, которые не могут ждать стабилизации, а уже сегодня желают получать дивиденды от своей собственности, эксперты рекомендуют учитывать особенности нынешней экономической ситуации. Это означает, к примеру, снижение стоимости аренды, фиксацию цены в гривне на определенный долгосрочный период либо поиск другого возможного компромисса с арендатором.

Автор: Анна Степанова, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014