Чому оренда квартири не може коштувати 6-7 тис. грн: погляд орендодавця

Портал Domik.ua продовжує серію матеріалів, в яких наші читачі діляться власною думкою щодо різних проблем українського ринку нерухомості. Цього разу ми публікуємо допис Меланти Пімкіної, яка намагається пояснити, чому оренда квартири в Києві не може коштувати дешево.

«Зніму квартиру з гарними ремонтом недорого»

В мене завжди викликають усмішку оголошення, які все частіше бачу в соцмережах: мовляв, зніму квартиру з ремонтом, технікою та без бабусиних килимів біля метро недорого. І стає цікаво, чи багато знайдеться власників, які готові здати «занедорого» житло, яке обійшлося їм в чималу копійку? Варіантів лише два: або шукачи сподіваються на благодійні пориви власників житла, або не в курсі, скільки коштує більш-менш пристойний ремонт. Ну, тоді давайте порахуємо разом на прикладі квартири середнього розміру: з кімнатою 18 кв. м, кухнею 12 кв. м, санвузлом та балконом.

Скільки коштує ремонт

Рулон шпалер коштує від 150 грн, а на кухню розміром 12 кв. м (площа стін десь 32-35 м) потрібно таких 4-5. І поклеять їх вам за 80 грн/кв.м, тобто 3,5-4 тис. грн — це лише шпалери. І це за умови, що стіни вже підготовлені: ви самі здерли шпалери (а здирати їх це 20-25 грн/кв. м) і у вас зроблено стяжку (100 грн/кв. м за роботу і матеріали це плюс 3,5 тис. грн до кошторису), і це мінімальні ціни. Кімната у 18 кв.м. обійдеться відповідно: 10 тис. грн лише на шпалери. Пофарбувати стіни коштуватиме трішки дешевше — тисяч 7-8.

Перейдемо до підлоги. Звичайний ламінат — 300 грн/кв. м, його укладка — 180 грн/кв. м. За кухню 12 кв. м та кімнату 18 кв.м треба буде викласти майже 15 тис. грн. Це за умови, що підлога вже рівна, а якщо ні, додайте ще хоч 350 грн/кв.м на матеріали і роботу — виходить додатково 10 тис. грн. Хочете паркет? Добре. Отже, 300 грн/кв.м матеріалу, 300 грн/кв.м укладання, 350 грн/кв.м попереднє вирівнювання, 300 грн/кв.м полірування, 400 грн/кв.м покрити лаком в два шари разом з грунтуванням, додайте ще тисячі дві-три на сам лак, ми ж не хочемо якесь фуфло, що злізе через три роки. Плюсуємо, множимо, виходить 24 300 грн коштує паркет у кімнаті 18 кв. м. Тепла підлога взимку було б класс: 25 грн/кв.м плюс укладка 50 грн/кв.м. Це найдешевша, тож зробимо лише 10 квадратів, виходить 750 грн, хочете дуже хорошу — множте на три, а то й чотири. Кинути елементарний лінолеум — 2,5 тис. грн, дешево і сердито, але ж шукачі «недорогого житла з хорошим ремонтом» на нього не згодні. Ковролін? Десь та ж ціна. Шкода тільки, що проживе ковролін, як, власне, і лінолеум, не більше двох-трьох років.

Скільки вийшло? Приблизно 30 тис. грн за стіни та підлогу — і це навіть не економваріант, а гірше. Але ж ми не хочемо економ, правда? Тоді до суми додамо ще 25% (за якість) та отримаємо 37 500 грн за найдешевші шпалери та простий ламінат у кухні та кімнату. Хотілося би ще плиткою стіну на кухні викласти, але то же вже розкоші.

Меблі та техніка: що, де, за скільки

Теперь порахуємо техніку. От мікрохвильовка це, наприклад, 3-4 тис. грн, холодильник — 12-15 тис. грн, плита — 4-7 тис. грн, пральна машина — 8-12 тис. грн. Це якщо не найдешевше брати, бо воно прослужить років зо п'ять. А так, хоча б на вісім-десять.

Що ще? Меблі. Може зробимо гарний кухонний гарнітур (ну там шафки, раковину, кран, витяжку), все це обійдеться в 25-30 тис. грн за кухню 2,5 м без урахування плити. Скажете, дорого, в інтернеті дешевше? Зберемо самі, матеріали купимо на ринку, ну добре, в будівельному гіпермаркеті, 10-12 тисяч. Чому ж воно якесь хистке і пооблазило, всього п'ять років пройшло, треба було взяти той номер меблевого салону у сусіда… Рахуємо далі. Непоганий спальний диван коштує 7-10 тис. грн, проста шафа-купе —  12-15 тис. грн, кухонний стіл — 5-8 тис. грн, чотири стільці — 3-7 тис. грн.

Перейдемо до облаштування санвузла, хоча ми там навіть не рахували ремонт. Стандартна проста акрилова ванна коштує недорого, від 3,5 тис. грн, хороша — 7-10 тис. грн, душова кабіна стільки ж (але додайте ще 1,5-3 тис. грн за піддон, бо без нього ніяк), а от чавунна ванна чи гідромасажна обійдеться у 25-30 тис. грн, душ із краном — 1,5 тис. грн, унітаз — 1,5-2 тис грн. До речі, чавунні ванни стоять у таких ненависних орендарями квартирах 90-х — тих самих, які ніхто не хоче орендувати через старі (між іншим, натуральні або напівнатуральні) килими і шафи (які робилися із деревних матеріалів, а не пресованого картону, як от зараз).

Я не продовжуватиму цю всю калькуляцію до дрібних дрібниць (хоч їх і ду-у-уже багато треба), бо ви, дорогі шукачі недорогого комфортного житла біля метро, вжахнетесь. А просто коротко скажу, на поточний ремонт і заміну якоїсь меблі чи техніки ми, «злі жадібні орендодавці» витрачаємо близько половини «важко зароблених» вами грошей. Це якщо ви акуратно усім користувались, а як ні, то нам часто доводиться витрачати все, ще й часом своє додавати на відновлення квартири до житлового стану. І це я ще навіть не зачіпала теми вартості цих квадратних метрів на ринку нерухомості.

І головне — квартира

А треба обговорити й вартість квартири, бо в порівнянні з цим весь ремонт, меблі та техніка — лише ягідки. Наприклад у одному жилому комплексі біля парку «Феофанія» однокімнатна квартира коштує від 800 тис. грн, і той забудовник не продає квартири, поки не збудує будинок хоча б на 80%. Одна біда — до найближчого метро 15 хвилин маршруткою, тож в оренді з непоганим ремонтом, меблюванням і технікою така квартира на більш ніж 8 тис. грн на місяць не потягне. А от біля метро не в центрі однокімнатна на етапі будівництва перших поверхів — це 1 млн грн, в готовому будинку — 1,3 млн грн. Як то кажуть — відчуйте різницю.

Або, наприклад, «Празький квартал» — теж передмістя, гарні десятиповерхові будиночки. Невеличка двокімнатна квартира 45 кв. м коштує 607 тис. грн, тож з урахуванням ремонту, техніки та меблів немає сенсу здавати її в оренду менше ніж за 8-9 тис. грн. Але більшість будуть впевнені, що це дорого для передмістя, хоча Петропавлівська Борщагівка взагалі вважається елітним районом  жити тут дуже комфортно — навкруги гарно, свіже повітря, поруч великий парк і купа приватних дитсадків та дійсно крутих шкіл по типу Think Global.

Що й потрібно було довести

Сподіваюсь, я довела вам, що квартира не може коштувати 6-7 тис грн на місяць? Бо це не тільки невигідно, це збитково для власника, який вклав у житло не тільки гроші, а свій час, сили та нерви. Зрозумійте: ми, орендодавці, не злі бізнесмени, які намагаються витиснути з вас кошти. На наш жаль, ринок оренди доволі давно перестав бути прибутковим для орендодавця, і наразі ми отримуємо мінімальну вигоду, про заробляння вже навіть не йдеться. Окрім тих одиниць людей, які мають не менш як п'ять квартир. Ми працюємо у таких же офісах, як і ви (більшість навіть не на керівних посадах), і знаємо, як заробляються ці гроші. Ми хочемо поваги до наших зусиль, часу, сил і грошей, вкладених нами у ваш затишок. Описаний масштаб ремонту і закупівлі буває раз на 4-7 років. Але поточні заміни зламаного дивана, подертої підлоги, розбитої плитки, зіпсованої плити, крана чи іншого після кожного орендаря (зазвичай це кожні 2-3 роки у кращому разі) коштують як чверть повноцінного ремонту.

До речі, не варто кричати про те, що власники арендованих вами квартир мають платити податок, бо згідно із Законом України про оренду житлових приміщень (назва приблизна) обов'язок оплати податку у 18% ляже на ваші орендарські плечі. І за кордоном теж так, тільки от податок там вищий і квартири там здають напівпорожніми, але ж це несуттєво. Тому ціна у 8-9 тис. грн за однокімнатну біля метро це і є справедлива ціна, а для центру 10-12 тис. грн (бо там ви економите чимало часу і гроші на проїзді в місто).

Меланта Пімкіна, Київ

Хочешь стать автором на Domik.ua? Пиши на domik.domikua@gmail.com.

Від редакції

Журналісти порталу Domik.ua вирішили перевірити, наскільки думка автора статті збігається з реальністю. Редакція вибрала чотири житлові комплекси різних класів, цінових категорій і розташування (передмістя, правобережжя і лівобережжя Києва та центр) й прорахувала, скільки має коштувати оренда квартири, щоб інвестиція окупилася за 100 орендних плат.

Наші розрахунки — умовні. В їх основу лягла вартість квартир приблизно однакових площ, придатних для комфортного проживання двох осіб. Розраховуючи вартість ремонту в квартирі, ми орієнтувались на ціну 3000 грн/кв. м. Звичайно, це умовна вартість — адже на форумі Domik.ua «Скільки коштує ремонт 1 кв. м», на 89 сторінках гілки точаться запеклі дискусії на тему того, скільки повинен і скільки по факту вартує ремонт в новобудові. Меблі, найнеобхіднішу техніку і облаштування санвузла ми оцінили в приблизну суму 100 тис. грн.

Висновки

Як бачимо, квартиру дешевше 10 тис. грн можна здавати тільки в передмісті або на вторинному ринку в стані «бабусин ремонт» чи «радянське надбання». І говорити про наявність у такому житлі сучасної техніки взагалі важко. Тож знайти компроміс між побажаннями орендарів та цінами орендодавців —  справа не з простих.

Обговорити актуальні ціни на оренду квартир в Києві та передмісті, дізнатися, в якому районі квартири користуються найбільшим попитом і як правильно скласти договір оренди, можна на форумах Оренда нерухомості.