Его величество Особняк

Единственное, с чем соглашаются эксперты по недвижимости - довольно сложно дать четкое определение того, какой объект можно назвать особняком.

 

"Я бы отнес к категории особняков дома, которые построены либо давно, либо совсем недавно, но обязательно - с индивидуальным архитектурным решением. Площадь, я думаю, не должна превышать 1000 кв. м, а количество этажей - не более трех", - говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко. В то же время соучредитель Центра обслуживания недвижимости "Норма" Олег Сидненко считает, что "количество этажей и площадь не имеют абсолютно никакого значения", однако соглашается, что "особняки, как правило, имеют площадь порядка 1000 кв. м". По его словам, "к категории "особняк" относятся здания, имеющие свою собственную территорию, ограниченную определенными внешними атрибутами (подъезд, забор, ворота)".

 

Дмитрий Шейнерт, начальник отдела коммерческой недвижимости компании "РЕД" отмечает, что "особняк - понятие весьма условное". "Теоретически можно назвать особняком отдельно стоящее здание", - добавляет он. Преимущественно наличием особняков могут "похвастаться" исторический центр города и близлежащие районы.

 

Высокий статус

 

Слово "особняк" является своего рода синонимом благосостояния и высокого положения в обществе. Именно такой смысл мы вкладываем в это слово. Еще в прошлых столетиях жителями особняков были исключительно богатые и интеллигентные люди, знать. Вспомнить хотя бы особняк сахарозаводчика Симхи Либермана на Банковой (в данное время - дом Национального союза писателей Украины), доходный дом помещика Михаила Подгорского на Ярославовом Валу, дом нувориша Полякова по улице Грушевского. Здания поражали своей пышностью, размахом и изысканностью. Особняк всегда служил критерием определения статуса своего владельца. Не изменилось восприятие особняков и в сознании наших современников. Многие компании стремятся оборудовать свой офис именно в особняке, делая ставку на статус. Считается, что статус компании, имеющей офис в отдельном здании, выше, нежели у арендующей помещение в бизнес-центре.

 

"Размещение офиса в особняке может быть критерием определения статуса компании", - говорит Александр Бондаренко, подчеркивая, что само месторасположение особняка в престижных районах (Печерск, Подол) уже говорит о многом. Преимуществом "проживания" офиса в отдельно стоящем здании является также возможность по своему усмотрению "украсить" особняк, например, рекламой или логотипом компании. Господин Сидненко считает, что статус компании может определяться размещением как в особняке, так и в престижном офисном центре, но соглашается, что пальму первенства все-таки удерживают особняки.

 

А вот Дмитрий Шейнерт утверждает, что "статус здесь, в принципе, ни при чем". "Это вопрос индивидуального восприятия компании, поскольку достаточно статусная компания размещается в офисных центрах, в то время как некоторые предпочитают отдельно стоящие особняки. Это больше вопрос личных предпочтений руководства компаний", - подчеркивает он.

 

Функциональная (не)пригодность Однако при принятии компанией решения о размещении своего офиса в особняке перед ней встает вопрос изучения пригодности отдельно стоящего здания для подобных целей. Ведь зачастую особняки (кроме вновь построенных) "страдают" от неэффективности планировки. Здесь "не на руку" потенциальному покупателю/арендатору могут сыграть низкие потолки (или, наоборот, слишком высокие), кирпичные перегородки и так далее. Казалось бы, удобная и, более того, модная планировка XIХ века может оказаться практически непригодной для организации офисного пространства в начале третьего тысячелетия.

 

"Естественно, старые особняки проигрывают по эффективности использования площади современным офисным зданиям за счет планировки внутреннего пространства. Они менее удобны. Но, как бы там ни было, практика показывает, что использовать их можно", - говорит Дмитрий Шейнерт. В решении проблемы неудачной планировки может помочь реконструкция особняка, основным требованием к которой является сохранение внешних характеристик, то есть фасада здания. По словам Александра Бондаренко, при реконструкции "сохраняется внешний антураж особняка, а "начинка" - планировка - зависит от функционального назначения". "Если здание планируется использовать под офисы, то делается "нарезка" открытого типа или кабинетная, в зависимости от специализации компании", - добавляет он. В качестве удачного примера реконструкции господин Бондаренко приводит особняк по улице Пушкинской напротив гостиницы "Премьер Палас". "От старого особняка осталась только стена по Пушкинской. Ее полностью сохранили, а внутри было построено здание. После реконструкции в особняке расположился офисный центр", - отмечает он.

 

Олег Сидненко подчеркивает, что с применением новейших мировых технологий решить данную проблему становится гораздо легче. "Применение современной технологии позволяет переделать любое здание нужным образом и использовать его в новом качестве", - говорит он. Максимально уйти от проблемы неудачной планировки можно также за счет равномерного распределения "нагрузок" по разным этажам, считает господин Сидненко.

 

Камнем преткновения может стать отсутствие перспективы расширения площади, занимаемой компанией, которое возможно, например, в современном офисном центре. По сути, компания оказывается "заперта" в ограниченном пространстве. Но, с другой стороны, особняк может послужить "хорошим домом" для главного офиса компании, а, следовательно, использоваться преимущественно для представительских функций.

 

Не всегда быстро и гладко в случае размещения офиса в особняке решается вопрос с наличием парковки с определенным количеством машиномест. В то же время господин Шейнерт отмечает, что "места для парковки - показатель индивидуальный". То есть компания изначально будет рассматривать только те варианты, которые максимально будут удовлетворять ее потребности.

 

Зачастую особняки также имеют подсобные помещения: подвалы или склады. Даже в случае абсолютной их ненужности для осуществления деятельности компании, последней все равно придется за них платить при аренде здания полностью.

 

Покупка vs. аренда

 

При выборе компанией места обитания особняки составляют достойную конкуренцию более традиционным, но менее изысканным бизнес-центрам. Основными "пользователями" особняков являются крупные банки, различные фонды, холдинговые компании, а также представительства западных компаний. Эксперты расходятся во мнении относительно того, какие виды сделок преобладают в данном сегменте коммерческой недвижимости.

 

"Например, сдача владельцем особняка в аренду будет приносить ему постоянный доход. Аренда таких зданий стоит очень дорого", - утверждает Александр Бондаренко. По его словам, существуют определенные категории клиентов, которые не могут позволить себе приобрести здание, поэтому им приходится его арендовать. "Кроме того, процедура покупки предусматривает получение большого количества разрешительной документации со стороны государства", - отмечает господин Бондаренко.

 

В то же время Дмитрий Шейнерт говорит: "Если на развитом рынке офисных помещений - в офисных центрах - основным видом является аренда, поскольку у профессионального офисного центра в идеале должен быть один собственник (в действительности бывает и иначе), и в данном случае возможно только арендовать площади, то особняки, как правило, проще приобрести. Однако существует сегмент, на котором работают либо компании, либо частные собственники - девелоперы, которые реконструируют особняки и сдают их в аренду. Такой вариант тоже возможен. Но все-таки чаще фирмы покупают отдельно стоящие здания", - добавляет он. Соглашается с господином Шейнертом и Олег Сидненко. "Как правило, компании, претендующие на особняк, имеют на это средства. Поэтому, я бы в процентном соотношении определил где-то 60:40 в пользу покупки", - подчеркивает эксперт.

 

Можно сказать, что во многом окончательное решение вопроса - покупать или арендовать - будет зависеть также от корпоративных интересов компании. В то время как одни компании активно вкладывают средства в недвижимость, другие не желают платить налоги и предпочитают аренду.

 

Ценовая политика на рынке особняков как вида офисной недвижимости особо не отличается от других сегментов, говорит Дмитрий Шейнерт. "Тут важны месторасположение, архитектурная ценность и, соответственно, уровень оснащения и ремонта в помещении", - добавляет он.

 

К примеру, по словам господина Сидненко, "стоимость аренды в зависимости от площади особняка составляет от $40 до $120-150 за кв. м в месяц". "При покупке же нижняя граница - от $5 тысяч за кв. м", - продолжает он. В то же время Александр Бондаренко называет сумму в $12 тысяч в месяц при аренде особняка площадью порядка 400 кв. м. По большому счету, на рынке особняков цена может обуславливаться определенными договоренностями сторон.

 

В данное время классификации особняков как особого вида коммерческой недвижимости не существует. "В Украине даже классификация офисных центров имеет рекомендательный характер. Другие виды коммерческой недвижимости, в том числе и особняки, узаконенной классификации, соответственно, не имеют", - отмечает Дмитрий Шейнерт.

 

Олег Сидненко считает, что в случае разработки подобного деления "в первую очередь будет учитываться близость к центру города, во-вторых - возможности при использовании особняка: электропотребление, места для парковки и так далее".

 

Спрос и предложение

 

На столичном рынке особняков спрос существенно превышает предложение. Предложение формируется, в первую очередь, за счет объектов с истекшим сроком аренды. Несложно догадаться, что поиски нового арендатора обычно занимают не более месяца. Во-вторых, строятся новые особняки и реконструируются старые. Однако количество свежих предложений в таком случае исчисляется единицами, но и те "невостребованными" остаются ненадолго.

 

"Поскольку это эксклюзивные варианты, то здесь спрос намного превышает предложение. Предложения же единичны", - говорит Александр Бондаренко. "Имеют место эксклюзивная продажа и эксклюзивный покупатель, потому что объекты очень дорогие. А о соотношении спроса и предложения, по большому счету, можно говорить, когда речь идет о каких-то типовых объектах", - резюмирует эксперт. Дмитрий Шейнерт тоже отмечает ограниченность предложения и рост количества потенциальных покупателей. "Качественный, дорогой спрос превосходит предложение на рынке. Если компания пытается найти особняк для размещения офиса, тем более в центральной деловой части города, удовлетворить такой запрос непросто", - отмечает он. По словам Олега Сидненко, в данном сегменте "предложение удовлетворяет спрос процентов на 50". "Спросом пользуется центральная деловая часть города - Крещатик, Прорезная, Владимирская, Красноармейская и так далее. Это наиболее популярные улицы. И, естественно, все другие, расположенные в рамках района", - продолжает господин Шейнерт.

 

Однако владельцы участков в центральной части столицы не спешат возводить новые особняки, зачастую отдавая предпочтение многоэтажным бизнес-центрам и, соответственно, рассчитывая на большую прибыль. Господин Бондаренко замечает, что именно рынок особняков как особого сегмента коммерческой недвижимости представляет "огромный интерес с точки зрения потенциальных инвестиций".

 

Стало быть, рассчитывать на то, что в свое время предложение сможет полностью удовлетворить спрос, не приходится. Объекты в данном сегменте расходятся, простите, как горячие пирожки. А вот новыми предложениями рынок не балует. Но на то особняки и являются показателем статуса, чтобы быть доступными только для избранных.

 

Инесса Марьянская