Инвестиции в недвижимость: есть ли перспектива?

Время от времени такой вопрос поднимается и на форуме Domik.ua . При этом, мнения пользователей форума зачастую кардинально отличаются. Убежденные инвесторы в недвижимость приводят массу доводов, почему такие инвестиции выгодны. У их оппонентов не меньше столь же убедительных доводов относительно преимуществ банковских депозитов или других видов инвестиций.

Но примечательно, что зачастую топикстартер возвращается с уже готовым решением — и приобретает таки недвижимость.

Почему так происходит?

В недвижимость зачастую инвестируют люди, предпочитающие получать пусть небольшой, но стабильный доход, нежели положить деньги на банковский депозит и не иметь уверенности в том, что смогут получить их обратно, когда им понадобится. Не говоря уж о биржевых спекуляциях.

Вкладывать в недвижимость предпочитают и те, кто средства получил от продажи другой недвижимости, например, квартиры, полученной по наследству и для кого это едва ли не единственное имущество.

К тому же, до недавнего времени считалось, что при всей своей надежности, инвестиция в недвижимость еще и достаточно выгодна, если она сдается в аренду. Здесь зачастую действовал принцип 100 арендных плат — то есть, инвестиция считается выгодной, если она окупается за 100 месяцев сдачи в аренду. Впрочем, такой расчет всегда был условным, поскольку не учитывал амортизационных расходов (ремонта, необходимости покупки мебели или бытовой техники), периодов простоя и прочих.

Но даже если отнять эти расходы, окупаемость недвижимости в Украине все равно считалась довольно-таки высокой — 7,5-9% или 11-13 лет.

Однако в большинстве случаев при подсчете рентабельности не учитывался один существенный фактор — то, что рынок недвижимости в Украине вот уже 5 лет демонстрирует нисходящую тенденцию.

Мы решили выяснить, какова же на самом деле рентабельность инвестиций в недвижимость.

Для этого давайте смоделируем следующую ситуацию: некий инвестор, сразу после последнего обвала цен, в мае 2009 года купил квартиру в Киеве в состоянии, не требующем ремонта, рассчитывая сдавать ее в аренду. Здесь стоит отметить, что как раз с 2009 года цены на аренду квартир в Киеве определялись в гривнах, в то время как стоимость квартир рассчитывалась и по-прежнему рассчитывается в долларах.

Итак, предположим, наш инвестор купил квартиру за $70 000 — это инвестиционная стоимость. Предположим также, что он же сдал ее в аренду за 4000 грн в месяц, что на то время было эквивалентно $500. Это — «грязный» операционный доход, не учитывающий амортизационных расходов и налогов. Таким образом, по предварительным подсчетам инвестиция должна была окупиться за 12 лет. Если же вычесть налоги и расходы на поддержание квартиры в надлежащем состоянии, срок, конечно, получится больше.

Что происходило с инвестиционной стоимостью и операционным доходом дальше, давайте рассмотрим при помощи таблицы:

В период мая 2009-февраля 2014 года стоимость квадратного метра квартиры в Киеве постепенно снизилась с $2001 до $1701, то есть, на 15%. Следовательно, квартира, стоявшая в мае 2009 $70000, в конце февраля-начале марта 2014 стоила уже $59 500. При этом, промежуточный «грязный» операционный доход составил к этому времени $28 500.

С начала марта до текущего момента цены упали еще на 4,8%, следовательно, номинальная стоимость квартиры составляет уже $56 650. При этом, операционный доход снизился в связи с девальвацией гривны: даже если предположить, что цена аренды осталась на том же уровне — 4000 грн, в долларовом эквиваленте это уже примерно $340. Таким образом, оставшиеся $41 500 будут окупаться еще больше 10 лет. И это — только в случае, если гривна в очередной раз не девальвирует. Таким образом, окупаемость возросла уже до 15 лет, а рентабельность упала до 6,7%. Но при этом неизвестно, какова будет стоимость квартиры к тому моменту, как полностью окупятся вложенные в нее средства.

На сегодняшний день рентабельность инвестиции в недвижимость даже меньше этих 6,7%: цены на квартиры по-прежнему в долларах и продолжают падать. В то же время, стоимость аренды постепенно снижается и в гривне. Следовательно, окупаемость такой инвестиции составит уже 18-20 лет.

Соответственно, покупка недвижимости на сегодняшний день может быть разве что способом сохранения средств, но никак не приумножения. Измениться ситуация может только в случае кардинального изменения общего тренда на рынке недвижимости.

Автор:  Наталия Рева , © domik.ua, 2014