Инвестиции в рынок Германии: где купить недвижимость для сдачи в аренду
Содержание
По информации Jones Lang LaSalle, с I по III кварталы 2013 в коммерческую недвижимость Германии было вложено 19,1 млрд евро. Больше всего инвестиций получили крупные города — Берлин, Гамбург, Мюнхен и другие. Наибольшим спросом пользовались офисы, в них было вложено 43 % средств, за ними — торговые объекты (29 % инвестиций). Объем капиталовложений в жилой сектор составил 9,5 млрд евро, что на 10 % больше по сравнению с 2012 годом.
Плюсы инвестиций в недвижимость Германии:
1. Экономическая устойчивость и стабильность. Германия — крупнейшая экономика Европы и четвертая по величине в мире. В 2012 году объем ВВП страны составил 2,6 трлн евро (I место в Европе). Доля Германии в ВВП ЕС — более 20 %. Уровень безработицы и темпы роста инфляции — среди самых низких на континенте (5,4 и 2 % на II квартал 2013 соответственно). Кроме того, Германия — один из крупнейших экспортеров мира наряду с Китаем и США.
2. Крупный рынок. Германия — самая населенная страна Европейского Союза. Здесь живет 16 % населения ЕС (80,5 млн человек). В Германии есть четыре города-миллионника (Берлин, Гамбург, Мюнхен и Кёльн).
3. Высокий уровень жизни. По данным Mercer, в 2012 году в десятке городов мира с самым высоким уровнем жизни оказались сразу три города Германии — Мюнхен, Дюссельдорф и Франкфурт-на-Майне.
4. Отличная инфраструктура. Германия — рынок логистики № 1 в Европе. Развитая сеть транспортных узлов позволяет своевременно доставлять любые товары. В Германии девять крупных международных аэропортов — в Берлине, Гамбурге, Ганновере, Дюссельдорфе, Кёльне, Лейпциге, Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Штутгарте.
5. Разнообразие рынков. В отличие от других европейских рынков, инвестиционная активность в Германии не сосредоточена лишь в столице, а распределена по нескольким ключевым центрам. На «большую пятёрку» — Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Мюнхен и Франкфурт-на-Майне — приходится более 50 % капиталовложений в коммерческую недвижимость. Каждая отдельная земля или город имеют свое законодательство, поэтому инвесторы могут выбирать наиболее выгодные варианты налоговых и строительных кодексов.
6. Множество выгодных предложений. Бóльшая часть инвестиций приходится на офисный сектор, однако есть также широкий выбор торговых объектов, промышленно-складских помещений и доходных домов.
7. Ликвидность недвижимости. Рынок Германии изобилует инвесторами, поэтому на недвижимость всегда находятся покупатели и продавцы. Помимо иностранных капиталовкладчиков, на рынке активны местные инвесторы — открытые и закрытые паевые фонды. По данным Jones Lang LaSalle, с 2007 по 2012 годы в коммерческую недвижимость Германии ежегодно вкладывалось в среднем около 25 млрд евро. Доля иностранных инвестиций составляла примерно 50 %.
8. Развитый рынок аренды. По данным Knight Frank, только 45 % немцев имеют собственное жилье, остальные 55 % его арендуют.
9. Стабильность рынка недвижимости. Рынок Германии отличается большой стабильностью. Ставки доходности испытывают меньшие колебания, чем в Лондоне и Париже. За 10 лет ставки доходности офисной недвижимости в Германии менялись в диапазоне 4,5–5,5 %, а в Лондоне и Париже — в диапазоне от 3,75 до 6–6,25 %.
10. Высокая доходность. В последние годы коммерческая недвижимость Германии приносила бóльшую прибыль (4,5–5,5 %) по сравнению с десятилетними государственными облигациями (2 %). Таким образом, разрыв между ставками доходности двух типов объектов инвестиций составляет 250–300 базисных пунктов. По словам Бориса Бронштейна, директора компании Kaiser Estate, ожидаемая доходность самых ликвидных объектов Мюнхена составляет 5–7 %, в менее крупных городах — до 10 %.
Ставки доходности, % (II квартал 2013)
Данные Knight Frank
Офисы | Промышленно-складскиепомещения | Магазины нацентральныхулицах | Торговыецентры | |
Берлин | 4,75 | 7,00 | 4,50 | 4,75 |
Гамбург | 4,50 | 6,75 | 4,25 | 4,75 |
Дюссельдорф | 4,75 | 6,75 | 4,50 | 4,75 |
Мюнхен | 4,50 | 6,75 | 4,25 | 4,75 |
Франкфурт | 4,75 | 6,75 | 4,50 | 4,75 |
Обзор рынков «большой пятёрки»
Как отмечает Борис Бронштейн, порог входа на рынок доходной недвижимости — 500 тыс. евро в Дюссельдорфе и 700 тыс. евро в Мюнхене. Цены на наиболее интересные объекты для инвестиций в обоих городах начинаются от 1–2 млн евро соответственно. Российские инвесторы предпочитают торговые площади в центральных районах городов за 3–10 млн евро, здания за 2–5 млн евро, сданные в аренду детским садам, сетевые ритейлеры за 2–5 млн и отели за 15–60 млн евро.
Берлин: столица с большим потенциалом
Берлин — столица Германии, крупнейший город страны (3,4 млн жителей) и один из трех самых посещаемых городов Европы. Стержнем экономики города являются малые и средние предприятия. Ключевые отрасли — IT, медицина и биотехнологии, творческая индустрия и электроника.
Согласно данным Knight Frank, в 2012 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Берлина составил 3,1 млрд евро. В восьми районах столицы Германии расположены 10 км главных торговых улиц с магазинами общей площадью 870 тыс. м². Самые престижные места — Курфюрстендамм, Тауэнцинштрассе и Александерплац. Дороже всего сдаются магазины на Тауэнцинштрассе: аренда стоит в среднем 280 евро/м² в месяц. В Берлине много незастроенной земли, поэтому аренда стоит дешевле, чем в других крупных городах Германии.
Стоимость аренды торговых объектов в Берлине, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Тауэнцинштрассе | 280 |
Курфюрстендамм | 260 |
Александерплац | 160 |
Фридрихштрассе | 140 |
Хакешер Маркт | 120 |
Вильмерсдорфер Штрассе | 085 |
Шлосштрассе | 085 |
Берлин: столица с большим потенциалом
В Берлине работают офисы многих крупных компаний, среди которых — BVG, Deutsche Bahn, Deutsche Telekom, Lufthansa, Siemens и Vivantes. По данным Knight Frank, фонд офисной недвижимости столицы Германии составляет 18 млн м². Главные деловые районы — Потсдамер Плац, Лейпцигер Плац, а также восточная и западная части делового центра. Согласно информации Jones Lang LaSalle, стоимость аренды лучших офисов в Берлине достигает 22 евро/м² в месяц. Такие помещения в Берлине продаются в среднем за 5 500 евро/м².
Стоимость аренды офисов в Берлине, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Митте | 13–22 |
Потсдамер Плац,Лейпцигер Плаци их окрестности | 15–21 |
Шарлоттенбург | 11–21 |
Район аэропортаБерлин — Бранденбург | 9,5–17,5 |
Запад центральнойчасти города | 8–17 |
Восток центральнойчасти города | 7,5–16 |
Восточные окраины | 6–11 |
Западные окраины | 5–10 |
Северные июжные окраины | 5–9 |
Берлин продолжает расти: к юго-востоку от него строится новый район «Берлин Адлерхоф» площадью 420 га. Это «город в городе»: наукоград, медиа центр и сосредоточение деловой жизни. По мнению экспертов, этот проект благоприятно повлияет на развитие офисного рынка.
Население Берлина постоянно увеличивается. По прогнозам, к 2030 году здесь будут жить 3,756 млн человек. Арендное жилье пользуется большим спросом. Самые популярные районы — Пренцлауэр-Берг и Кройцберг. Есть также интерес к менее застроенным кварталам района Митте, таким, как Веддинг и Моабит, где аренда стоит дешевле. Квартиры в новых домах сдаются в среднем за 10–14 евро/м² в месяц. Спрос на них превышает предложение, и с 2006 года аренда подорожала на 37 %.
Стоимость аренды квартир в Берлине, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Шарлоттенбург —Вилмерсдорф | 10,20 |
Митте | 10,05 |
Фридрихсхайн —Кройцберг | 9,75 |
Панков | 9,05 |
Штеглиц —Целендорф | 8,75 |
Темпельхоф —Шёнеберг | 8,35 |
Нойкёлльн | 7,65 |
Трептов —Кёпеник | 7,40 |
Лихтенберг | 7,25 |
Райникендорф | 7,05 |
Шпандау | 6,55 |
Марцан —Хеллерсдорф | 5,59 |
Гамбург: морские ворота Германии
Гамбург — один из важнейших портов Европы. Ключевые отрасли местной экономики — портовые услуги, медиа, банковские услуги и авиакосмическая промышленность.
Согласно данным Knight Frank, в 2012 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Гамбурга составил 2,2 млрд евро. Главные торговые улицы находятся в центре города. Это Шпиталер Штрассе, Нойе Валль, Мёнкербергштрассе и Юнгфернштиг. Здесь аренда стоит в среднем от 180 до 255 евро/м² в месяц.
Стоимость аренды торговых объектов в Гамбурге, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Шпиталер Штрассе | 255 |
Нойе Валль | 230 |
Мёнкебергштрассе | 215 |
Юнгфернштиг | 180 |
Постштрассе | 180 |
Герхофштрассе | 160 |
Бергштрассе | 105 |
Гроссе-Бляйхен | 100 |
Хоэ-Бляйхен | 100 |
Гамбург: морские ворота Германии
По данным Knight Frank, фонд офисной недвижимости Гамбурга составляет 14 млн м². Это третий по величине офисный рынок Германии после Берлина и Мюнхена. Главные офисные районы — Центр, Хафенсити и окраина Порта. Хафенсити — крупнейший строительный проект в Европе, осуществляемый в городской черте, общая площадь которого составляет 157 га. Офисы в Гамбурге продаются в среднем за 6 194 евро/м². Аренда офиса дороже всего стоит в Центре — до 24 евро/м² в месяц.
Стоимость аренды офисов в Гамбурге, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Центр | 12,5–24 |
Хафенсити | 16–22,5 |
Окраина Порта | 11–21,5 |
Эппендорф /Харфестехуде /Ротербаум | 12–19 |
Санкт-Паули | 8,75 |
Альтона —Оттенсен —Баренфельд | 10–19 |
Бармбек /Брамфельд | 7–13 |
Юг | 7–13 |
Винтерхуде /Уленхорст | 9–12,5 |
Южный берегЭльбы | 6,5–12 |
Гамбург — второй по величине город Германии после Берлина. Здесь проживают 1,8 млн человек. По прогнозам, к 2030 году население вырастет до 1,9 млн. Благодаря притоку населения спрос на квартиры достаточно высок. Цены на аренду колеблются в диапазоне 8–16 евро/м² в месяц. С 2007 года именно Гамбург отмечался самым большим в Германии ростом цен на аренду. Кумулятивный рост города составил 40 %.
Стоимость аренды квартир в Гамбурге, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Аймсбюттель | 12,60 |
Гамбург-Норд | 12,50 |
Альтона | 12,25 |
Гамбург-Митте | 11,90 |
Вандсбек | 09,90 |
Бергедорф | 08,80 |
Харбург | 08,55 |
Дюссельдорф: деловой центр земли Северный Рейн-Вестфалия
Дюссельдорф — это один из главнейших и самых динамично развивающихся деловых центров Германии. Расположение на западе Германии обеспечивает городу торговые связи с Францией и странами Бенилюкса.
Согласно данным Knight Frank, в 2012 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Дюссельдорфа составил 0,8 млрд евро. Ключевые торговые районы — Кёнигсалле, Миттельштрассе, Флингер Штрассе и Шадовштрассе. Кёнигсалле — самая посещаемая торговая улица Германии и одна из самых дорогих в стране по стоимости помещений. Арендовать магазин здесь можно в среднем за 275 евро/м² в месяц.
Стоимость аренды торговых объектов в Дюссельдорфе, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Кёнигсалле | 275 |
Шадовштрассе | 255 |
Флингер Штрассе | 230 |
Миттельштрассе | 145 |
Дюссельдорф: деловой центр земли Северный Рейн-Вестфалия
Ключевые отрасли городской экономики — IT, реклама, медиа, финансовые услуги и индустрия моды. Большинство жителей (80 %) заняты в сфере услуг. В Дюссельдорфе представлены многие крупные компании, среди которых — C&A Fashion, E.ON, Henkel, Metro, Rheinmetall и Vodafone. Есть также офисы международных компаний — Fujifilm (Япония), HSBC (Великобритания), Huawei (Китай), L'Oréal (Франция), Statkraft (Норвегия) и TATA Steel (Индия). В Дюссельдорфе насчитывается 40 консульств и 33 международные торговые палаты. По данным Knight Frank, фонд офисной недвижимости Дюссельдорфа составляет 9 млн м². Главные офисные районы — Банковский квартал, Деловой центр и Кеннедидамм.
Стоимость аренды офисов в Дюссельдорфе, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Банковский квартал | 17,5–27,5 |
Деловой центр | 9–27,5 |
Порт | 13,5–21,5 |
Кеннедидамм | 12,5–19,5 |
Правительственныйрайон | 11,5–17,5 |
Аэропорт | 11–16 |
Север | 8–15 |
Зеештерн | 9,5–13,5 |
Графенберг / Восток | 9–13,5 |
Ратинген | 8–13,5 |
Линксрайниш | 7–13,5 |
Восточная частьцентра города | 9,5–12,5 |
Юг | 8–11,5 |
Южная частьцентра города | 8–11 |
Нойс | 7–10 |
Сейчас в Дюссельдорфе живут около 593 тыс. человек. По прогнозам, до 2025 года население будет увеличиваться в среднем на 3,5 % каждый год. Квартиры в Дюссельдорфе сдаются в среднем за 9 евро/м² в месяц. Владельцы квартир в новостройках просят больше — в среднем 12,5 евро/м². С 2008 года аренда подорожала на 18 %.
Стоимость аренды квартир в Гамбурге, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Хеердт, Лёрик, Нидеркассель, Оберкассель | 12,20 |
Ангермунд, Кайзерсверт, Калькум, Лохаузен,Штокум, Виттлаэр | 11,05 |
Старый город, Карлштадт, Штадтмитте,Пемпельфорт, Дерендорф, Гольцхайм | 10,65 |
Флингерн, Дюссельталь | 09,90 |
Герресхайм, Графенберг, Хуббельрат, Луденберг | 09,80 |
Бильк, Хафен, Хамм, Флеэ, Фридрихштадт,Фольмерсверт | 09,65 |
Лихтенбройх, Мёрзенбройх, Рат, Унтеррат | 08,75 |
Бенрат, Хассельс, Химмельгайст, Холтхаузен,Иттер,Райсхольц, Урденбах, Верстен | 08,55 |
Эллер, Лиренфельд, Унтербах, Феннхаузен | 08,40 |
Гарат, Хеллерхоф | 07,00 |
Мюнхен: крупнейший рынок офисной недвижимости в Германии
Мюнхен — третий по величине город Германии после Берлина и Гамбурга. Он занимает выгодное географическое положение на границе с Альпами и Италией. В Мюнхене самая низкая в Германии безработица — 4,7 % и самая высокая покупательская способность.
Согласно данным Knight Frank, в 2012 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Мюнхена составил 2,6 млрд евро. Главные торговые улицы — Кауфингерштрассе, Максимилианштрассе и Нойхаузер Штрассе. Аренда в Мюнхене стоит дороже всего в Германии. Магазины на лучших торговых улицах, Кауфингерштрассе и Нойхаузер Штрассе, сдаются в среднем за 350 евро/м² в месяц.
Стоимость аренды торговых объектов в Мюнхене, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Кауфингерштрассе | 350 |
Нойхаузер Штрассе | 350 |
Динерштрассе,Резиденцштрассе | 260 |
Максимилианштрассе | 260 |
Вайнштрассе,Театинерштрассе | 255 |
Зендлингер Штрассе | 160 |
Таль | 130 |
Мюнхен: крупнейший рынок офисной недвижимости в Германии
По данным Knight Frank, фонд офисной недвижимости Мюнхена составляет 20 млн м². Главные деловые районы — Центр, Богенхаузен и Вестэнд. Среди компаний, имеющих офисы в Мюнхене — BMW, MAN, Allianz, Munich RE и Bosch. Ключевые отрасли экономики — IT, страхование, медиа и высокие технологии. Согласно информации Jones Lang LaSalle, стоимость аренды лучших офисов в Мюнхене достигает 31,5 евро/м² в месяц. Офисы в Мюнхене продаются в среднем за 8 591 евро/м².
Стоимость аренды офисов в Мюнхене, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Центр | 15–31 |
Богенхаузен | 15,5–26,5 |
Север — Швабинг | 12–18 |
Арабеллапарк | 12–17 |
Вестэнд | 11–18 |
Олимпиапарк | 10,5–17 |
Запад | 10,5–16,5 |
Восток | 10–16 |
Север | 9–15,5 |
Моосфельд — Рим | 8–14,5 |
Юг | 8,5–14,5 |
Нойперлах | 8,5–12,5 |
По прогнозам экспертов, население Мюнхена к 2025 году вырастет на 10,9 %. Это самый быстрорастущий город страны. Только в 2012 году город увеличился на 30 тыс. человек. Каждый год столицу Баварии посещают около 5,7 млн туристов. Аренда квартир в Мюнхене стоит в среднем 14 евро/м² в месяц. Самые высокие арендные ставки — на юге центральной части города в окрестностях Лехеля, в историческом центре, а также на юго-востоке города, вдоль берега реки Изар.
Стоимость аренды квартир в Мюнхене, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Старый город — Лехель, Людвигфорштадт — Изарфорштадт, Ау-Хайдхаузен, Шванталерхёэ | 18,70 |
Швабинг-Вест, Швабинг-Фрайманн, Богенхаузен | 17,70 |
Максфорштадт, Нойхаузен — Нюмфенбург | 17,05 |
Моозах, Мильбертсхофн — Ам-Харт,Фельдмохинг — Хазенбергль | 15,45 |
Зендлинг, Зендлинг — Вестпарк, Талькирхен — Оберзендлинг — Форстенрид — Фюрстенрид — Золльн, Хадерн, Лайм | 14,90 |
Обергизинг, Унтергизинг — Харлахинг | 14,50 |
Берг-ам-Лайм, Трудеринг — Рим, Рамерсдорф — Перлах | 13,70 |
Аубинг — Лоххаузен — Лангвид, Пазинг — Оберменциг, Аллах — Унтерменциг | 13,20 |
Франкфурт-на-Майне: финансовая столица и банковский центр
Франкфурт-на-Майне славится высоким качеством жизни. Его называют «зеленым городом»: более половины районов в городской черте засажены зеленью. Франкфурт-на-Майне удобен своим близким расположением к основным транспортным путям, а Рейн-Майнский аэропорт является крупнейшим в континентальной Европе.
Согласно данным Knight Frank, в 2012 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Франкфурта-на-Майне составил 3,5 млрд евро. Ключевые торговые районы города — Цайль, Гётештрассе и Фрессгасс. Магазины, нацеленные на среднего потребителя, сконцентрированы на востоке центральной части города. Люксовые торговые площадки расположены по направлению к западу.
Стоимость аренды торговых объектов во Франкфурте, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Цайль | 290 |
Гётештрассе | 240 |
Бокенхаймер | 220 |
Штайнвег | 165 |
Бибергассе | 160 |
Шиллерштрассе | 120 |
Франкфурт-на-Майне: финансовая столица и банковский центр
Франкфурт-на-Майне — это мировой финансовый центр, стоящий в одном ряду с Лондоном и Парижем. Здесь находятся Европейский Центральный Банк, Федеральный Банк Германии, знаменитая Франкфуртская Биржа, а также Дойче Банк и Коммерческий банк. Ключевые отрасли — банковские и финансовые услуги, а также бизнес услуги и медиа отрасль. В городе расположены более 70 консульств и 100 торговых палат. Здесь самая большая в Германии доля офисных сотрудников от общего населения города (53 %).
По данным Knight Frank, фонд офисной недвижимости Франкфурта-на-Майне составляет 12 млн м². Главные офисные районы — Банковский квартал, Деловой центр и Вестэнд. Франкфуртский офисный рынок — самый волатильный в Германии и предоставляет больше всего возможностей для получения прибыли. Высок спрос на офисы в городе со стороны международных корпораций. Среди известных компаний, имеющих офисы во Франкфурте,— DekaBank, McKinsey & Co, Schroder IM, Société Générale и UBS. По информации Knight Frank, стоимость аренды лучших площадей во Франкфурте-на-Майне достигает 37,5 евро/м² в месяц. Офисы в городе продаются в среднем за 8 716 евро/м².
Стоимость аренды офисов во Франкфурте, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Банковский квартал | 21–34 |
Вестэнд | 15–30 |
Деловой центр | 11–28 |
Район центрального вокзала | 9–22 |
Запад делового центра | 12–17,5 |
Запад | 9,5–17,5 |
Заксенхаузен | 11,5–17 |
Восток | 8–15 |
Нидеррад | 9–14,5 |
Эшборн | 7,5–14,5 |
Север | 10–12,5 |
Рёдельхайм | 9–12 |
Мертон-фиртль | 8,5–12 |
Кайзерляй | 8–11,5 |
За последние пять лет население Франкфурта-на-Майне выросло на 5 %. Главная причина роста — внутренняя миграция. Каждый год вплоть до 2025 городу будут требоваться 3 300 новых квартир. Спрос на аренду велик, и квартиры сдаются в среднем за 12 евро/м² в месяц. Самые дорогие районы города — Вестэнд и Бокенхайм.
Стоимость аренды квартир во Франкфурте, евро/м² в месяц
Данные Jones Lang LaSalle
Вестэнд, Бокенхайм | 15,00 |
Нордэнд | 14,35 |
Борнхайм, Остэнд | 13,65 |
Старый город, район центрального вокзала, Галлус, Гутлёйтфиртль, Инненштадт | 13,30 |
Дорнбуш, Эшерсхайм, Гиннхайм Флугхафн, Нидеррад, Оберрад, Заксенхаузен | 12,15 |
Флугхафн, Нидеррад, Оберрад, Заксенхаузен | 11,65 |
Беркерсхайм, Бонамес, Экенхайм, Франкфуртер-Берг, Пройнгесхайм | 11,05 |
Хаузен, Рёдельхайм, Праунхайм | 10,90 |
Фехенхайм, Ридервальд,Зекбах | 10,85 |
Хеддернхайм, Нидерурзель | 10,75 |
Кальбах-Ридерберг, Нидер-Эрленбах, Хархайм, Нидер-Эшбах, Берген-Энкхайм | 10,40 |
Грисхайм, Хёхст, Нид, Зидлинген, Зоссенхайм, Унтерлидербах, Цайльсхайм, Шванхайм | 9,90 |
Юлия Кожевникова
Комментарии посетителей