Подать объявление

Инвестиции в рынок Германии: где купить недвижимость для сдачи в аренду

Инвестиции в рынок Германии: где купить недвижимость для сдачи в аренду
Среди россиян Германия входит в пятерку самых популярных стран для покупки недвижимости.

Содержание

По информации Jones Lang LaSalle, с I по III кварталы 2013 в коммерческую недвижимость Германии было вложено 19,1 млрд евро. Больше всего инвестиций получили крупные города — Берлин, Гамбург, Мюнхен и другие. Наибольшим спросом пользовались офисы, в них было вложено 43 % средств, за ними — торговые объекты (29 % инвестиций). Объем капиталовложений в жилой сектор составил 9,5 млрд евро, что на 10 % больше по сравнению с 2012 годом.

Плюсы инвестиций в недвижимость Германии:

1. Экономическая устойчивость и стабильность. Германия — крупнейшая экономика Европы и четвертая по величине в мире. В 2012 году объем ВВП страны составил 2,6 трлн евро (I место в Европе). Доля Германии в ВВП ЕС — более 20 %. Уровень безработицы и темпы роста инфляции — среди самых низких на континенте (5,4 и 2 % на II квартал 2013 соответственно). Кроме того, Германия — один из крупнейших экспортеров мира наряду с Китаем и США.

2. Крупный рынок. Германия — самая населенная страна Европейского Союза. Здесь живет 16 % населения ЕС (80,5 млн человек). В Германии есть четыре города-миллионника (Берлин, Гамбург, Мюнхен и Кёльн).

3. Высокий уровень жизни. По данным Mercer, в 2012 году в десятке городов мира с самым высоким уровнем жизни оказались сразу три города Германии — Мюнхен, Дюссельдорф и Франкфурт-на-Майне.

4. Отличная инфраструктура. Германия — рынок логистики № 1 в Европе. Развитая сеть транспортных узлов позволяет своевременно доставлять любые товары. В Германии девять крупных международных аэропортов — в Берлине, Гамбурге, Ганновере, Дюссельдорфе, Кёльне, Лейпциге, Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Штутгарте.

5. Разнообразие рынков. В отличие от других европейских рынков, инвестиционная активность в Германии не сосредоточена лишь в столице, а распределена по нескольким ключевым центрам. На «большую пятёрку» — Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Мюнхен и Франкфурт-на-Майне — приходится более 50 % капиталовложений в коммерческую недвижимость. Каждая отдельная земля или город имеют свое законодательство, поэтому инвесторы могут выбирать наиболее выгодные варианты налоговых и строительных кодексов.

6. Множество выгодных предложений. Бóльшая часть инвестиций приходится на офисный сектор, однако есть также широкий выбор торговых объектов, промышленно-складских помещений и доходных домов.

7. Ликвидность недвижимости. Рынок Германии изобилует инвесторами, поэтому на недвижимость всегда находятся покупатели и продавцы. Помимо иностранных капиталовкладчиков, на рынке активны местные инвесторы — открытые и закрытые паевые фонды. По данным Jones Lang LaSalle, с 2007 по 2012 годы в коммерческую недвижимость Германии ежегодно вкладывалось в среднем около 25 млрд евро. Доля иностранных инвестиций составляла примерно 50 %.

8. Развитый рынок аренды. По данным Knight Frank, только 45 % немцев имеют собственное жилье, остальные 55 % его арендуют.

9. Стабильность рынка недвижимости. Рынок Германии отличается большой стабильностью. Ставки доходности испытывают меньшие колебания, чем в Лондоне и Париже. За 10 лет ставки доходности офисной недвижимости в Германии менялись в диапазоне 4,5–5,5 %, а в Лондоне и Париже — в диапазоне от 3,75 до 6–6,25 %.

10. Высокая доходность. В последние годы коммерческая недвижимость Германии приносила бóльшую прибыль (4,5–5,5 %) по сравнению с десятилетними государственными облигациями (2 %). Таким образом, разрыв между ставками доходности двух типов объектов инвестиций составляет 250–300 базисных пунктов. По словам Бориса Бронштейна, директора компании Kaiser Estate, ожидаемая доходность самых ликвидных объектов Мюнхена составляет 5–7 %, в менее крупных городах — до 10 %.

Ставки доходности, % (II квартал 2013)

Данные Knight Frank

Офисы

Промышленно-складскиепомещения

Магазины нацентральныхулицах

Торговыецентры

Берлин

4,75

7,00

4,50

4,75

Гамбург

4,50

6,75

4,25

4,75

Дюссельдорф

4,75

6,75

4,50

4,75

Мюнхен

4,50

6,75

4,25

4,75

Франкфурт

4,75

6,75

4,50

4,75

Обзор рынков «большой пятёрки»

Как отмечает Борис Бронштейн, порог входа на рынок доходной недвижимости — 500 тыс. евро в Дюссельдорфе и 700 тыс. евро в Мюнхене. Цены на наиболее интересные объекты для инвестиций в обоих городах начинаются от 1–2 млн евро соответственно. Российские инвесторы предпочитают торговые площади в центральных районах городов за 3–10 млн евро, здания за 2–5 млн евро, сданные в аренду детским садам, сетевые ритейлеры за 2–5 млн и отели за 15–60 млн евро.

Берлин: столица с большим потенциалом

Берлин  — столица Германии, крупнейший город страны (3,4 млн жителей) и один из трех самых посещаемых городов Европы. Стержнем экономики города являются малые и средние предприятия. Ключевые отрасли — IT, медицина и биотехнологии, творческая индустрия и электроника.

Согласно данным Knight Frank, в 2012 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Берлина составил 3,1 млрд евро. В восьми районах столицы Германии расположены 10 км главных торговых улиц с магазинами общей площадью 870 тыс. м². Самые престижные места — Курфюрстендамм, Тауэнцинштрассе и Александерплац. Дороже всего сдаются магазины на Тауэнцинштрассе: аренда стоит в среднем 280 евро/м² в месяц. В Берлине много незастроенной земли, поэтому аренда стоит дешевле, чем в других крупных городах Германии.

Стоимость аренды торговых объектов в Берлине, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Тауэнцинштрассе

280

Курфюрстендамм

260

Александерплац

160

Фридрихштрассе

140

Хакешер Маркт

120

Вильмерсдорфер Штрассе

085

Шлосштрассе

085

Берлин: столица с большим потенциалом

В Берлине работают офисы многих крупных компаний, среди которых — BVG, Deutsche Bahn, Deutsche Telekom, Lufthansa, Siemens и Vivantes. По данным Knight Frank, фонд офисной недвижимости столицы Германии составляет 18 млн м². Главные деловые районы — Потсдамер Плац, Лейпцигер Плац, а также восточная и западная части делового центра. Согласно информации Jones Lang LaSalle, стоимость аренды лучших офисов в Берлине достигает 22 евро/м² в месяц. Такие помещения в Берлине продаются в среднем за 5 500 евро/м².

Стоимость аренды офисов в Берлине, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Митте

13–22

Потсдамер Плац,Лейпцигер Плаци их окрестности

15–21

Шарлоттенбург

11–21

Район аэропортаБерлин — Бранденбург

9,5–17,5

Запад центральнойчасти города

8–17

Восток центральнойчасти города

7,5–16

Восточные окраины

6–11

Западные окраины

5–10

Северные июжные окраины

5–9

Берлин продолжает расти: к юго-востоку от него строится новый район «Берлин Адлерхоф» площадью 420 га. Это «город в городе»: наукоград, медиа центр и сосредоточение деловой жизни. По мнению экспертов, этот проект благоприятно повлияет на развитие офисного рынка.

Население Берлина постоянно увеличивается. По прогнозам, к 2030 году здесь будут жить 3,756 млн человек. Арендное жилье пользуется большим спросом. Самые популярные районы — Пренцлауэр-Берг и Кройцберг. Есть также интерес к менее застроенным кварталам района Митте, таким, как Веддинг и Моабит, где аренда стоит дешевле. Квартиры в новых домах сдаются в среднем за 10–14 евро/м² в месяц. Спрос на них превышает предложение, и с 2006 года аренда подорожала на 37 %.

Стоимость аренды квартир в Берлине, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Шарлоттенбург —Вилмерсдорф

10,20

Митте

10,05

Фридрихсхайн —Кройцберг

9,75

Панков

9,05

Штеглиц —Целендорф

8,75

Темпельхоф —Шёнеберг

8,35

Нойкёлльн

7,65

Трептов —Кёпеник

7,40

Лихтенберг

7,25

Райникендорф

7,05

Шпандау

6,55

Марцан —Хеллерсдорф

5,59

Гамбург: морские ворота Германии

Гамбург — один из важнейших портов Европы. Ключевые отрасли местной экономики — портовые услуги, медиа, банковские услуги и авиакосмическая промышленность.

Согласно данным Knight Frank, в 2012 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Гамбурга составил 2,2 млрд евро. Главные торговые улицы находятся в центре города. Это Шпиталер Штрассе, Нойе Валль, Мёнкербергштрассе и Юнгфернштиг. Здесь аренда стоит в среднем от 180 до 255 евро/м² в месяц.

Стоимость аренды торговых объектов в Гамбурге, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Шпиталер Штрассе

255

Нойе Валль

230

Мёнкебергштрассе

215

Юнгфернштиг

180

Постштрассе

180

Герхофштрассе

160

Бергштрассе

105

Гроссе-Бляйхен

100

Хоэ-Бляйхен

100

Гамбург: морские ворота Германии

По данным Knight Frank, фонд офисной недвижимости Гамбурга составляет 14 млн м². Это третий по величине офисный рынок Германии после Берлина и Мюнхена. Главные офисные районы — Центр, Хафенсити и окраина Порта. Хафенсити — крупнейший строительный проект в Европе, осуществляемый в городской черте, общая площадь которого составляет 157 га. Офисы в Гамбурге продаются в среднем за 6 194 евро/м². Аренда офиса дороже всего стоит в Центре — до 24 евро/м² в месяц.

Стоимость аренды офисов в Гамбурге, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Центр

12,5–24

Хафенсити

16–22,5

Окраина Порта

11–21,5

Эппендорф /Харфестехуде /Ротербаум

12–19

Санкт-Паули

8,75

Альтона —Оттенсен —Баренфельд

10–19

Бармбек /Брамфельд

7–13

Юг

7–13

Винтерхуде /Уленхорст

9–12,5

Южный берегЭльбы

6,5–12

Гамбург  — второй по величине город Германии после Берлина. Здесь проживают 1,8 млн человек. По прогнозам, к 2030 году население вырастет до 1,9 млн. Благодаря притоку населения спрос на квартиры достаточно высок. Цены на аренду колеблются в диапазоне 8–16 евро/м² в месяц. С 2007 года именно Гамбург отмечался самым большим в Германии ростом цен на аренду. Кумулятивный рост города составил 40 %.

Стоимость аренды квартир в Гамбурге, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Аймсбюттель

12,60

Гамбург-Норд

12,50

Альтона

12,25

Гамбург-Митте

11,90

Вандсбек

09,90

Бергедорф

08,80

Харбург

08,55

Дюссельдорф: деловой центр земли Северный Рейн-Вестфалия

Дюссельдорф  — это один из главнейших и самых динамично развивающихся деловых центров Германии. Расположение на западе Германии обеспечивает городу торговые связи с Францией и странами Бенилюкса.

Согласно данным Knight Frank, в 2012 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Дюссельдорфа составил 0,8 млрд евро. Ключевые торговые районы — Кёнигсалле, Миттельштрассе, Флингер Штрассе и Шадовштрассе. Кёнигсалле — самая посещаемая торговая улица Германии и одна из самых дорогих в стране по стоимости помещений. Арендовать магазин здесь можно в среднем за 275 евро/м² в месяц.

Стоимость аренды торговых объектов в Дюссельдорфе, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Кёнигсалле

275

Шадовштрассе

255

Флингер Штрассе

230

Миттельштрассе

145

Дюссельдорф: деловой центр земли Северный  Рейн-Вестфалия

Ключевые отрасли городской экономики — IT, реклама, медиа, финансовые услуги и индустрия моды. Большинство жителей (80 %) заняты в сфере услуг. В Дюссельдорфе представлены многие крупные компании, среди которых — C&A Fashion, E.ON, Henkel, Metro, Rheinmetall и Vodafone. Есть также офисы международных компаний — Fujifilm (Япония), HSBC (Великобритания), Huawei (Китай), L'Oréal (Франция), Statkraft (Норвегия) и TATA Steel (Индия). В Дюссельдорфе насчитывается 40 консульств и 33 международные торговые палаты. По данным Knight Frank, фонд офисной недвижимости Дюссельдорфа составляет 9 млн м². Главные офисные районы — Банковский квартал, Деловой центр и Кеннедидамм.

Стоимость аренды офисов в Дюссельдорфе, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Банковский квартал

17,5–27,5

Деловой центр

9–27,5

Порт

13,5–21,5

Кеннедидамм

12,5–19,5

Правительственныйрайон

11,5–17,5

Аэропорт

11–16

Север

8–15

Зеештерн

9,5–13,5

Графенберг / Восток

9–13,5

Ратинген

8–13,5

Линксрайниш

7–13,5

Восточная частьцентра города

9,5–12,5

Юг

8–11,5

Южная частьцентра города

8–11

Нойс

7–10

Сейчас в Дюссельдорфе живут около 593 тыс. человек. По прогнозам, до 2025 года население будет увеличиваться в среднем на 3,5 % каждый год. Квартиры в Дюссельдорфе сдаются в среднем за 9 евро/м² в месяц. Владельцы квартир в новостройках просят больше — в среднем 12,5 евро/м². С 2008 года аренда подорожала на 18 %.

Стоимость аренды квартир в Гамбурге, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Хеердт, Лёрик, Нидеркассель, Оберкассель

12,20

Ангермунд, Кайзерсверт, Калькум, Лохаузен,Штокум, Виттлаэр

11,05

Старый город, Карлштадт, Штадтмитте,Пемпельфорт, Дерендорф, Гольцхайм

10,65

Флингерн, Дюссельталь

09,90

Герресхайм, Графенберг, Хуббельрат, Луденберг

09,80

Бильк, Хафен, Хамм, Флеэ, Фридрихштадт,Фольмерсверт

09,65

Лихтенбройх, Мёрзенбройх, Рат, Унтеррат

08,75

Бенрат, Хассельс, Химмельгайст, Холтхаузен,Иттер,Райсхольц, Урденбах, Верстен

08,55

Эллер, Лиренфельд, Унтербах, Феннхаузен

08,40

Гарат, Хеллерхоф

07,00

Мюнхен: крупнейший рынок офисной недвижимости в Германии

Мюнхен — третий по величине город Германии после Берлина и Гамбурга. Он занимает выгодное географическое положение на границе с Альпами и Италией. В Мюнхене самая низкая в Германии безработица — 4,7 % и самая высокая покупательская способность.

Согласно данным Knight Frank, в 2012 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Мюнхена составил 2,6 млрд евро. Главные торговые улицы — Кауфингерштрассе, Максимилианштрассе и Нойхаузер Штрассе. Аренда в Мюнхене стоит дороже всего в Германии. Магазины на лучших торговых улицах, Кауфингерштрассе и Нойхаузер Штрассе, сдаются в среднем за 350 евро/м² в месяц.

Стоимость аренды торговых объектов в Мюнхене, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Кауфингерштрассе

350

Нойхаузер Штрассе

350

Динерштрассе,Резиденцштрассе

260

Максимилианштрассе

260

Вайнштрассе,Театинерштрассе

255

Зендлингер Штрассе

160

Таль

130

Мюнхен: крупнейший рынок офисной недвижимости в Германии

По данным Knight Frank, фонд офисной недвижимости Мюнхена составляет 20 млн м². Главные деловые районы — Центр, Богенхаузен и Вестэнд. Среди компаний, имеющих офисы в Мюнхене — BMW, MAN, Allianz, Munich RE и Bosch. Ключевые отрасли экономики — IT, страхование, медиа и высокие технологии. Согласно информации Jones Lang LaSalle, стоимость аренды лучших офисов в Мюнхене достигает 31,5 евро/м² в месяц. Офисы в Мюнхене продаются в среднем за 8 591 евро/м².

Стоимость аренды офисов в Мюнхене, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Центр

15–31

Богенхаузен

15,5–26,5

Север — Швабинг

12–18

Арабеллапарк

12–17

Вестэнд

11–18

Олимпиапарк

10,5–17

Запад

10,5–16,5

Восток

10–16

Север

9–15,5

Моосфельд — Рим

8–14,5

Юг

8,5–14,5

Нойперлах

8,5–12,5

По прогнозам экспертов, население Мюнхена к 2025 году вырастет на 10,9 %. Это самый быстрорастущий город страны. Только в 2012 году город увеличился на 30 тыс. человек. Каждый год столицу Баварии посещают около 5,7 млн туристов. Аренда квартир в Мюнхене стоит в среднем 14 евро/м² в месяц. Самые высокие арендные ставки — на юге центральной части города в окрестностях Лехеля, в историческом центре, а также на юго-востоке города, вдоль берега реки Изар.

Стоимость аренды квартир в Мюнхене, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Старый город — Лехель, Людвигфорштадт — Изарфорштадт, Ау-Хайдхаузен, Шванталерхёэ

18,70

Швабинг-Вест, Швабинг-Фрайманн, Богенхаузен

17,70

Максфорштадт, Нойхаузен — Нюмфенбург

17,05

Моозах, Мильбертсхофн — Ам-Харт,Фельдмохинг — Хазенбергль

15,45

Зендлинг, Зендлинг — Вестпарк, Талькирхен — Оберзендлинг — Форстенрид — Фюрстенрид — Золльн, Хадерн, Лайм

14,90

Обергизинг, Унтергизинг — Харлахинг

14,50

Берг-ам-Лайм, Трудеринг — Рим, Рамерсдорф — Перлах

13,70

Аубинг — Лоххаузен — Лангвид, Пазинг — Оберменциг, Аллах — Унтерменциг

13,20

Франкфурт-на-Майне: финансовая столица и банковский центр

Франкфурт-на-Майне славится высоким качеством жизни. Его называют «зеленым городом»: более половины районов в городской черте засажены зеленью. Франкфурт-на-Майне удобен своим близким расположением к основным транспортным путям, а Рейн-Майнский аэропорт является крупнейшим в континентальной Европе.

Согласно данным Knight Frank, в 2012 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Франкфурта-на-Майне составил 3,5 млрд евро. Ключевые торговые районы города — Цайль, Гётештрассе и Фрессгасс. Магазины, нацеленные на среднего потребителя, сконцентрированы на востоке центральной части города. Люксовые торговые площадки расположены по направлению к западу.

Стоимость аренды торговых объектов во Франкфурте, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Цайль

290

Гётештрассе

240

Бокенхаймер

220

Штайнвег

165

Бибергассе

160

Шиллерштрассе

120

Франкфурт-на-Майне: финансовая столица и банковский центр

Франкфурт-на-Майне — это мировой финансовый центр, стоящий в одном ряду с Лондоном и Парижем. Здесь находятся Европейский Центральный Банк, Федеральный Банк Германии, знаменитая Франкфуртская Биржа, а также Дойче Банк и Коммерческий банк. Ключевые отрасли — банковские и финансовые услуги, а также бизнес услуги и медиа отрасль. В городе расположены более 70 консульств и 100 торговых палат. Здесь самая большая в Германии доля офисных сотрудников от общего населения города (53 %).

По данным Knight Frank, фонд офисной недвижимости Франкфурта-на-Майне составляет 12 млн м². Главные офисные районы — Банковский квартал, Деловой центр и Вестэнд. Франкфуртский офисный рынок — самый волатильный в Германии и предоставляет больше всего возможностей для получения прибыли. Высок спрос на офисы в городе со стороны международных корпораций. Среди известных компаний, имеющих офисы во Франкфурте,— DekaBank, McKinsey & Co, Schroder IM, Société Générale и UBS. По информации Knight Frank, стоимость аренды лучших площадей во Франкфурте-на-Майне достигает 37,5 евро/м² в месяц. Офисы в городе продаются в среднем за 8 716 евро/м².

Стоимость аренды офисов во Франкфурте, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Банковский квартал

21–34

Вестэнд

15–30

Деловой центр

11–28

Район центрального вокзала

9–22

Запад делового центра

12–17,5

Запад

9,5–17,5

Заксенхаузен

11,5–17

Восток

8–15

Нидеррад

9–14,5

Эшборн

7,5–14,5

Север

10–12,5

Рёдельхайм

9–12

Мертон-фиртль

8,5–12

Кайзерляй

8–11,5

За последние пять лет население Франкфурта-на-Майне выросло на 5 %. Главная причина роста — внутренняя миграция. Каждый год вплоть до 2025 городу будут требоваться 3 300 новых квартир. Спрос на аренду велик, и квартиры сдаются в среднем за 12 евро/м² в месяц. Самые дорогие районы города — Вестэнд и Бокенхайм.

Стоимость аренды квартир во Франкфурте, евро/м² в месяц

Данные Jones Lang LaSalle

Вестэнд, Бокенхайм

15,00

Нордэнд

14,35

Борнхайм, Остэнд

13,65

Старый город, район центрального вокзала, Галлус, Гутлёйтфиртль, Инненштадт

13,30

Дорнбуш, Эшерсхайм, Гиннхайм Флугхафн, Нидеррад, Оберрад, Заксенхаузен

12,15

Флугхафн, Нидеррад, Оберрад, Заксенхаузен

11,65

Беркерсхайм, Бонамес, Экенхайм, Франкфуртер-Берг, Пройнгесхайм

11,05

Хаузен, Рёдельхайм, Праунхайм

10,90

Фехенхайм, Ридервальд,Зекбах

10,85

Хеддернхайм, Нидерурзель

10,75

Кальбах-Ридерберг, Нидер-Эрленбах, Хархайм, Нидер-Эшбах, Берген-Энкхайм

10,40

Грисхайм, Хёхст, Нид, Зидлинген, Зоссенхайм, Унтерлидербах, Цайльсхайм, Шванхайм

9,90

Юлия Кожевникова

Оцените статью
0 голосов

Читайте также

Демонтаж металлических конструкций в Киеве и области

Демонтаж металлических конструкций в Киеве и области

1
Переезд в новую квартиру: самая необходимая мебель и предметы интерьера

Переезд в новую квартиру: самая необходимая мебель и предметы интерьера

1
Как продать квартиру без посредников за 48 часов?

Как продать квартиру без посредников за 48 часов?

Поделитесь вашим мнением

Комментарии посетителей

3 комментария
Luxury Construction• 
Luxury Construction Хорошая статья. Познавательно.
0+1
_Петрович_• 
Пастораль просто. Самого интересно никто никогда не скажет: надо будет заплатить управляющей компании около 20-30%, ну и еще немецкие налоги сверху. Что остаенется в сухом остатке? Тишина!
0+2
Каталог відгуків про будинки Києва
Знайдіть свій будинок та розкажіть про нього. Що подобається, а що ні? Допоможіть тим хто шукає житло
Подробнее