Итоги 2020 года от ХК «Киевгорстрой»: «Нам удалось выстоять с минимальными потерями»

Непростой 2020 год подходит к концу, и редакция портала Domik.ua традиционно подводит его итоги вместе с топ-менеджерами украинских девелоперских компаний. Серию материалов открывает интервью с президентом крупнейшего застройщика страны — ХК «Киевгорстрой». За плечами холдинговой компании более 65 лет работы на рынке недвижимости, 45 млн кв. м жилья, 651 построенный детсад, 345 школ, десятки кинотеатров, отелей и университетов. 

В беседе с журналистами глава правления-президент «Киевгорстроя» Игорь Кушнир поделился тем, как компании удалось пережить карантин, и рассказал о целях на 2021 год.  

— Назовите три вещи, события или факта, которые ассоциируются у вас с уходящим 2020 годом.

— Такого «богатого на сюрпризы» года на моей памяти не было никогда. Первое, чем он запомнится, — это коронавирус и его последствия. Но я бы посмотрел на ситуацию с нестандартной стороны. Наряду с упадком экономики и уровня жизни, мы научились ценить вещи, о которых раньше говорили «некогда». Появилось время на семью, неспешные разговоры, обдумывание долгосрочных планов. Пандемия показала, что является действительно важным, а что — просто обертка. Поэтому основных три слова уходящего года: здоровье, переосмысление, приоритеты.

— Какие достижения компании 2020 года вызывают у вас чувство гордости?

— Во-первых, то, с каким результатом компании удалось преодолеть кризис. Нам удалось выстоять с минимальными потерями, которые были компенсированы уже к началу осени. Мы по максимуму сократили обороты весной, что позволило минимизировать потери и аккумулировать достаточное количество средств для строек. Они, к слову, не останавливались ни на один день.

Во-вторых, я горжусь командой. Кризис сплотил коллектив, карантин совершенно не повлиял на процедуру принятия решений и эффективность их выполнения.

В-третьих, как уже упоминал, ни одна стройка «Киевгорстроя» не останавливалась ни на день. Из-за апрельского падения уровня спроса были некоторые напряженные моменты по финансовой части. Но все они решены с положительным исходом. Взятые на себя обязательства «Киевгорстрой» выполняет. К концу года компания пришла с результатом в 360 тыс. сданных в эксплуатацию квадратных метров. Это ЖК на Освiти, «Коломиевский», «Новопечерська вежа», «Каховская», «Солнечная Ривьера», «Новомостицкий», «Пектораль», «Гармония» и «Харьковский». На данном этапе «Киевгорстрой» занимается строительством 27 жилых комплексов по Киеву, в целом это порядка 2,5 млн кв. м недвижимости.

И четвертое, но не менее важное — вопрос достройки жилых комплексов «Укрбуда». Сейчас принято уже 17 объектов: «Пектораль», «Новомостицкий», «Солнечная Ривьера», «Харьковский», «Гармония», «Кирилловский гай», «Гвардейский», Freedom, Lake House, Twin House, Urban Park, «Академ Парк», «Шевченковский», «Подол Град», «Злагода», «Оберег-2» и «Чарівне місто». Пять из них были запланированы к вводу на этот год, и они введены. На большую часть из них получен почтовый адрес, в некоторых домах уже даже живут люди.

— Если вы решите написать книгу или снять фильм о событиях уходящего года, какой жанр выберете?

— Думаю, это была бы мотивационная книга. Потому что кризис — не конец всему, и из любой ситуации можно найти выход, а иногда даже извлечь выгоду. Прекрасно понимаю, что многим тяжело, люди потеряли работу и закрыли бизнес. Но в то же время многие открыли новое дело и нашли незанятую нишу на рынке. Думаю, кто хочет, тот обязательно сможет. Так что какой бы ни была книга, у нее обязательно будет хеппи энд.

— Представьте, что в новогоднюю ночь под бой курантов у вас появляется возможность изменить какой-то один закон рынка недвижимости или правило в работе Государственной инспекции градостроительства Украины. Что измените?

— Я бы в таком случае загадал целый мешок подарков для рынка. Во-первых, сама система работы ГАСКа должна быть четко урегулирована. Вот сейчас там происходит реформирование, и пока оно длится, застройщики находятся в подвешенном состоянии. В идеале можно было бы передать функции ГАСКа частным организациям, усилив при этом ответственность на всех уровнях. Плюс можно было бы больше полномочий в этом вопросе передать местной власти — в конце концов, именно их пороги обивают инвесторы, не получившие своего жилья.

Плюс жизненно необходимо принять закон о защите прав инвесторов. Тот вариант, что предложила нардеп Елена Шуляк, подошел бы оптимально. Это был бы первый шаг в урегулировании проблем, которые возникают из-за нерадивых застройщиков. Инициатива регистрировать квадратные метры у нотариуса до продажи, предложенная в этом проекте, очень толковая. Внедрение таковой на корню убрало бы двойные продажи квартир. 

В этот же «мешок с подарками» можно положить отмену НДС на так называемую первую поставку и ликвидацию ФФС и им подобных. Изначально на них возлагалась функция контроля, которая по факту не работает: ситуация с «Укрбудом» и «Аркадой» тому подтверждение. Ну и механизмы гарантирования для инвесторов — краеугольный камень. Лично у меня есть как минимум три предложения, внедрение одного из которых закроет вопрос недостроев навсегда. Можно установить страховку гражданско-правовой̆ ответственности за своевременное выполнение работ. Либо же обязать застройщиков создавать в банке гарантийный вклад. Или запретить продавать, например, 30% недвижимости в комплексе до момента ввода в эксплуатацию. Не нужно все, одного из предложенных было бы вполне достаточно для того, чтоб инвесторы первичного рынка спали спокойно.

— Вам предоставили шанс дать совет самому себе прошлогоднему. Каким будет этот совет?

— Покупай недвижимость —  я бы посоветовал себе именно это (смеется). 

— Какое самое сложное решение вам, как руководителю, пришлось принимать в уходящем году?

— Решение о приеме комплексов «Укрбуда». Это не столько самое сложное, сколько самое важное и ответственное решение. Не скрою, оно повлекло за собой очень много проблем, волокиты и бюрократии. Но дорогу осилит идущий. А вообще, если бы знал, скорее всего, не взялся бы за это.

— Какой главный урок преподнес вашей компании 2020 год?

— Я бы не назвал это уроками, скорее, это подтверждения правильности действий компании — для «Киевгорстроя» это правила жизни. Но есть компании, которые делают с точностью до наоборот, что приводит к плачевным исходам. Первое: каждый объект должен финансироваться из средств, внесенных конкретно на его строительство. Никаких перекладываний бюджетов, все яйца должны лежать по своим корзинам. Второе: стройка должна строиться, несмотря ни на что. Даже один день простоя (при надлежащих погодных условиях) — это плохо. Потому что постоянно появляются разные отвлекающие факторы: то подземные воды, то укрепление склонов. Так что пока есть условия, надо работать в полную мощность. Третье: финансовая подушка безопасности должна быть при любых обстоятельствах.

— Какой момент уходящего года, связанный с работой компании, вы с удовольствием пережили бы еще раз?

— Думаю, это был бы первый рабочий день, когда сотрудники вернулись в офис с «удаленки». Все-таки человек — существо социальное, общество большого количества других людей наполняет энергией, наталкивает на новые мысли и идеи. Офис «ожил» в прямом смысле слова. 

— Назовите три уникальных характеристики «Киевгорстроя», которые отличают его от остальных отечественных застройщиков.

— Контроль, репутация, обязательства. Контроль — со стороны городского совета, которому принадлежат 80% акций компании. Работа компании как на ладони, нас видно 24/7 и на все 360 градусов. 65 лет работы на рынке позволили заработать репутацию и называться лидером рынка недвижимости. И, конечно же, святая святых — неукоснительное выполнение всех взятых на себя обязательств перед инвесторами. 

— На сколько в среднем подорожал квадратный метр жилья от «Киевгорстроя» в 2020 году?

— В течение уходящего года цены на недвижимость «Киевгорстрой» поднимал два раза: с марта и с октября. В среднем квадратный метр подорожал на 1500 грн.

— Какие прогнозы можете дать по стоимости квадратного метра в ваших новостройках на 2021 год в зависимости от класса и степени готовности объекта? 

— В последние годы прогноз только один — цена будет расти. Это подтверждает постоянно ползущая вверх кривая стоимости квадратного метра. Говоря языком цифр: в ноябре 2019 года средняя цена по Киеву составила 24 тыс. грн за «квадрат», а тогда же в 2020-м — уже 27,1 тыс. грн. Так что когда я говорю о постоянном росте, это не просто разговоры с маркетинговыми целями, как кажется некоторым «экспертам». А действительность, подтвержденная фактами. Не устану повторять, что сегодня — всегда дешевле, чем завтра.

— Как вам удалось справиться с последствиями карантина, введенного весной 2020 года?

— Отделались «малой кровью». Нужно сказать, что присутствие «Киевгорстроя» в онлайне до карантина очень этому способствовало. Первое, что сделали — внедрили консультации по видеосвязи, чтоб каждый желающий мог получить консультацию, не выходя из дома. Запустили мобильное приложение LiveIn, с помощью которого легко и просто найти желаемую квартиру, отобрать несколько вариантов, сравнить их между собой. Плюс делали прямые включения со стройплощадок, информировали о строительстве. В итоге люди видели, что работы не остановлены и «Киевгорстрой» продолжает строить. Такие шаги помогли не только продержаться во время самого карантина, но и в хорошем темпе нарастить уровень продаж после него и выйти на докарантинный уже к сентябрю.

— Руководитель Института генерального плана Киева Сергей Броневицкий в ноябре нынешнего года заявил, что весной 2021 года Киев получит новый Генплан. Как думаете, что это изменит в застройке столицы?

— Надеюсь, что это сделает застройку более грамотной и облагородит город. Генплан — это, по сути, паспорт столицы, один из важнейших документов. И тот факт, что его принятие сдвинулось с мертвой точки, — неоспоримый позитив, который вселяет большие надежды. Это первый шаг к окончанию вакханалии в строительной сфере.

Для меня, как для строителя, одним из важнейших аспектов является тот факт, что документ сделает невозможной хаотичную застройку города и создаст четкие правила для всех игроков рынка.

Кроме того, проектом Генплана предусмотрено строительство 26,8 млн кв. м жилья в течение следующих 20 лет. Из приоритетов — реконструкция 1 500 га «хрущевок». Что не менее важно — строительство новых детских садов и школ. Плюс переформатирование промзон — на очищенных территориях будут построены новые жилищно-общественные комплексы и инновационные парки. Это не только позволит сделать столицу более эстетичной и комфортной для жизни, но и даст возможность создать большое количество новых рабочих мест.

— Насколько вы в целом довольны проектом Генплана? На ваш взгляд, что в нем можно и нужно изменить?

— Генплан должен унифицировать застройку города. Ведь основная претензия к «некрасивости» Киева возникает из-за разноплановости кварталов. Пятиэтажные хрущевки стоят рядом со «свечками», индивидуальные дома соседствуют с комплексами «город в городе». Что интересно, идея массовой застройки городов пришла к нам из Европы — там в 30-х годах прошлого века активно застраивали Голландию, Германию, Францию. Но уже к 70-м годам такие микрорайоны начали сносить. А у нас же наоборот — к этому времени пришелся расцвет такого строительства, и «хрущевки» стоят до сих пор, к сожалению. По моему мнению, в Киеве давно назрела проблема реновации кварталов устаревшего жилья. Этого требует не только внешний вид, но и внутренние проблемы таких домов.

— Назовите эталонный, по вашему мнению, мегаполис с точки зрения городской застройки и урбанистики. 

— Лично мне нравится Барселона. Если посмотреть на центральную часть города с высоты, это четкая квартальная застройка. Что интересно: у зданий умышленно скошены углы, что дает улицам больше света. Плюс архитектура сочетает в себе разные эпохи, и от этого город становится более притягательным для туристов, которые, в свою очередь, наполняют бюджет. Сюда же парк Гауди, Камп Ноу, большое количество городских пространств для прогулок и отдыха, что немаловажно.

— В прошлом году «Киевгорстрой» взял на себя обязательства по достройке жилых комплексов «Укрбуда». Расскажите, пожалуйста, с какими дополнительными сложностями вам пришлось столкнуться и что стало неожиданностью в процессе?

— Как сказал выше, на сегодня принято 17 ЖК, из них 5 уже введены в эксплуатацию. Это и была одна из главных сложностей. Мы получали от ГАСКа отказы по формальным причинам: не там запятая поставлена или дайте какой-то документ, который ничем не предусмотрен.

Пришлось побороться и за то, чтобы деньги по рассрочкам, которые люди платят в фонды финансирования строительства, никуда не делись, а направлялись на строительство «Киевгорстрою». Были и конфликты с компанией «Житло-Капитал», которая управляет фондами. Но в конце концов взаимопонимание найдено, и все необходимые документы по этим ЖК подписаны. 

Министерство обороны, на землях которого строится четыре больших жилых комплекса, оказалось очень инертно в переоформлении документов. Мы направили в Минобороны много писем, пытаясь добиться ответов на вопросы. Чтобы обратить их внимание на проблемы 13 тыс. инвесторов, понадобилось распоряжение Кабинета Министров, которое обязало подписать новые договоры уже с «Киевгорстроем» на прежних условиях. 

Самым главным на сегодня является то, что на всех принятых площадках ведутся строительные работы.

— На текущий момент на одного украинца приходится 20 кв. м жилья, притом что в Германии эта цифра составляет, например, 39 кв. м, в США — 70 кв. м. Что могут сделать такие крупные застройщики, как «Киевгорстрой», чтобы изменить ситуацию?

— Давайте отвечу так: крупные застройщики могут сделать все от себя зависящее, чтоб эту ситуацию улучшить. Но! Без возможности это жилье освоить населением ничего не будет. А люди смогут массово покупать только тогда, когда у них будет такая возможность. Я к тому, что необходимо перманентно повышать уровень жизни населения, чтоб оно было платежеспособным. С практики могу сказать, что если зарплаты одного взрослого человека, проживающего в семье, будет хватать на 1 кв. м, то такие люди смогут относительно безболезненно купить квартиру. Но пока, к сожалению, существующая ситуация далека от идеала.

— Как государство должно стимулировать строительную отрасль, чтобы недвижимость стала доступнее?

— Льготные кредиты — раз. Доступная ипотека — два. Улучшение уровня жизни населения — три. Как понимаете, в обозримом будущем недвижимость более доступной не станет, к сожалению.

— Какие новые проекты «Киевгорстроя» стартуют в 2021 году?

— Следующий год обещает быть урожайным. Сейчас на стадии проектирования и получения разрешительных документов находится несколько комплексов. И как только формальные процедуры будут соблюдены, запустим их в продажу. Это ЖК на Липковской, две очереди на Василенко, Кричевского, Жмеринской, вторая очередь «Итальянского квартала» и «Медовый-3», «Чарівне місто», Urban Park, «Злагода», «Оберіг-2». Есть над чем работать и куда расти.

— Какую главную цель вы ставите перед собой и своей командой на наступающий год?

— Все зависит от количества локдаунов. Если будет много, то задача номер один — выжить (смеется). Если серьёзно, будем и дальше строить, обеспечивать жильем, развивать компанию и отрасль. Главное — идти вперед. А если по пути будут возникать сложности, уверен, что все преодолеем!

Читайте также: Итоги 2021 года от застройщика «Киевгорстрой»: «2021 был годом роста»

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020