Подать объявление

Избирательный рост: как и почему меняются цены на квартиры в Киеве

Избирательный рост: как и почему меняются цены на квартиры в Киеве
Индикаторы рынка недвижимости Киева от 28 ноября 2017 года.

На этой неделе цены на квартиры в Киеве снова незначительно снизились. Снижение средней не аппроксимированной стоимости составило 0,3%, при этом в разных сегментах показатели отличаются. Например, квартиры возле метро упали в цене на 0,4%, однокомнатные в среднем по городу – на 1,9%, а двухкомнатные – на 0,8%. Стоимость квартир в новостройках на вторичном рынке в последнее время демонстрирует постепенный, но стабильный рост – на этой неделе они подорожали на 0,6%.

Читайте также: Факторы роста. Какие квартиры будут расти в цене

Несмотря на еженедельные колебания, общая динамика цен остается положительной. За месяц квартиры на вторичном рынке подорожали на 1,4, а по сравнению с ценой годичной давности – на 13%. Интересно, что положительную динамику демонстрирует большинство типов квартир, кроме однокомнатных и «гостинок». Так, двухкомнатные раздельные за год подорожали на 13,4%, трехкомнатные раздельные – на 14,3. Квадратный метр однокомнатной квартиры в ноябре 2017 стоит столько же, сколько и год назад. За последний месяц цены на них несколько снизились, однако, если мы посмотрим график, то увидим, что общая динамика в этом сегменте тоже положительная. Выраженную отрицательную динамику демонстрируют только «гостинки».

Почему так происходит и какие выводы можно сделать?

«Гостинки» – самые бюджетные квартиры на рынке, зачастую самого низкого качества. Главные их недостатки – это маленькие площади, большое количество квартир в доме и на этаже, изношенность конструкций и коммуникаций и низкий социальный статус жильцов, среди которых немало маргиналов.

Читайте также: Три подхода к модернизации столичных хрущевок

Тем не менее, «гостинки» по-прежнему пользуются спросом среди покупателей с ограниченным бюджетом и необходимостью быстро заселиться в квартиру. Те, кто располагает хоть чуть-чуть большими средствами и временем, отдают предпочтение новостройкам , тем более, что застройщики сегодня предлагают немало современных эквивалентов «гостинок» – так называемые «смарт-квартиры ». При столь же ограниченной площади эти квартиры находятся в новых домах с новыми коммуникациями, а социальный статус будущих жильцов примерно равен.

В течение последних 2-3-х лет новостройки составляют около половины продаваемых на рынке квартир, и их доля в общей структуре предложения постепенно растет. Что, по мнению аналитиков Domik.ua , обуславливает рост средней по городу цены квадратного метра.

Если мы посмотрим таблицу изменения цен в домах разного типа, мы увидим, что больше всего за прошедший год упали в цене квартиры в панельных домах.

Тип

Ср./м.кв.

Неделя

Месяц

Полгода

Год

Дореволюционные

1 845 $

0.7%

0.0%

-5.5%

-4.7%

Сталинки

1 525 $

0.1%

-0.1%

-2.7%

-1.5%

Старая панель

815 $

0.6%

0.7%

-2.9%

-8.5%

Типовая панель

845 $

-0.1%

-0.8%

-3.8%

-10.4%

Улучшенная типовая панель

788 $

0.1%

-0.5%

-2.8%

-10.3%

Старый кирпич

954 $

-0.1%

-0.2%

1.3%

-1.3%

Улучшенный кирпич

1 182 $

-0.8%

1.5%

4.1%

2.3%

Украинская панель

997 $

0.0%

-1.3%

-0.8%

-4.6%

Украинский кирпич

1 501 $

1.3%

2.9%

4.8%

5.3%

Большинство «гостинок» располагается в домах серий «старая панель», «типовая панель» и «старый кирпич». Интересно, что в целом в домах серии «старый кирпич» средняя цена за год снизилась на 1,3%, а в кирпичных домах гостиничного типа снижение цены составило уже 5,7%.

Больше всего «гостинки» подешевели в домах серии «типовая панель» – на 14,2% за год. Снижение цен на квартиры этого типа в домах серии «старая панель» составило 7%.

«Стабильное снижение цен на квартиры в домах гостиничного типа на фоне роста средней по городу стоимости свидетельствует о расслоении рынка, - комментирует главный аналитик портала недвижимости Domik.ua Виталий Котенко. – Квартиры в новостройках на вторичном рынке постепенно дорожают, особенно это касается новых кирпичных домов, где цены за год выросли больше всех остальных сегментов. Увеличение доли новых домов в общей структуре предложения обуславливает рост в среднем по рынку. Однако это отнюдь не является сигналом для повышения цен на квартиры абсолютно для всех продавцов. Безудержного роста цен на все квартиры уже не будет – ценовая динамика во многом будет зависеть от качества, состояния и возраста дома. Этот фактор стоит учитывать и продавцам, и покупателям квартир. Покупая в текущем году старое малоликвидное жилье, вы рискуете, что за 3-4 года оно потеряет еще около четверти своей стоимости».

Читайте также: Самая ликвидная недвижимость – какое жилье не падает в цене

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 18870 объектов – это на 0,9% больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

28.11.2017

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

32879

+0,2%

+14,0%

С использованием аппроксимации

32605

+0,7%

+14,0%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1220

-0,3%

+10,6%

С использованием аппроксимации

1211

+0,6%

+10,9%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

32825

+1,1%

+9,3%

С использованием аппроксимации

32297

+1,0%

+8,6%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1218

+0,6%

+6,1%

С использованием аппроксимации

1200

+0,9%

+5,6%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

38916

+0,1%

+12,2%

С использованием аппроксимации

38641

+0,5%

+11,9%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1444

-0,4%

+8,9%

С использованием аппроксимации

1435

+0,3%

+8,9%

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках в Шевченковском районе – за полгода они подорожали на 11,6%, что является самым высоким показателем по Киеву:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках Шевченковского района :

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц

3 месяца

6 месяцев

Однокомнатные

+0,7%

+20,7%

+24,1%

Двухкомнатные

-1,0%

+2,5%

-2,4%

Трехкомнатные

+2,0%

+12,1%

+17,7%

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы можем видеть стремительный рост средней стоимости одно- и трехкомнатных квартир в новостройках Шевченковского района, начиная с конца августа – начала сентября этого года. Рост цен на двухкомнатные квартиры в этот период тоже отмечается, но выражен он меньше, а из-за снижения в мае-июне средняя цена в сегменте сегодня ниже, чем в мае-июне.

Новостройки Шевченковского района, как и весь его жилой фонд, очень разнообразны. Это и клубные дома в историческом центре, и панельки экономкласса на Нивках или Сырце. Но, судя по тому, что стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в новостройках самая низкая, а трехкомнатных – самая высокая, в Шевченковском районе преобладает предложение более статусных объектов. Застройка района новыми домами ведется очень активно, но предложение квартир в них на вторичном рынке не так уже велико. Его изменения являются одной из причин колебания цены.

В последнее время были заключены такие сделки:

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Днепра, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 68,7 кв. м, жилая – 41,4, кухня – 8,5. Квартира расположена на третьем этаже 9-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка старая, сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $51 000 ($742/кв. м).

Четырехкомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Евгения Коновальца, Печерский район, Печерск . Общая площадь квартиры – 130,8 кв. м, жилая – 73,1, кухня – 25. Квартира расположена на 23-м этаже 25-этажного дома. В квартире несколько лоджий, два санузла, кухня-столовая. Столярка старая, сантехника новая, на полу паркетная доска. Состояние квартиры – «сделан современный качественный ремонт». Цена – $130 000 ($994/кв. м) + $20 000 – место в подземном паркинге.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017

Оцените статью
0 голосов

Читайте также

Демонтаж металлических конструкций в Киеве и области

Демонтаж металлических конструкций в Киеве и области

1
Переезд в новую квартиру: самая необходимая мебель и предметы интерьера

Переезд в новую квартиру: самая необходимая мебель и предметы интерьера

1
Как продать квартиру без посредников за 48 часов?

Как продать квартиру без посредников за 48 часов?

Поделитесь вашим мнением

Комментарии посетителей

7 комментариев
Гарри• 
Как-то не до конца понятно, почему по Киеву мы имеем следующие позиции: 1220 -0.3% 1.4% и в целом за год 13.0% (т.е. якобы мі имеем 13% роста за год), тогда как в этой статье указано, что по критериям эпохи застройки (дореволюционные и т.д.) и материалов стен (панель и т.д.) только по двум позициям мы имеем рост цен. И то по "Украинскому кирпичу" только на 5,3%, а по "Улучшенному кирпичу" на 2,3%. По остальным позициям цены за год снизились. Откуда же взялась цифра общего роста в 13%?
0+2
Виталий• 
методология подсчета статистики: https://domik.ua/novosti/osobennosti-statistiki-na-domikua-kak-my-schitaem-srednie-ceny-n241375.html при подсчете любой выборки берется ТОЛЬКО ядро выборки (отсекаются края) считаем весь киев: отсекли края - посчитали среднюю, динамика + 13% за год считаем старую панель: отсекли края уже только у старой панели, посчитали - динамика минус 15%. И так далее. У киевской выборки отсеклось например 5000 объектов, но отсекая по каждой малой выборке, суммарно отсечется больше объектов. Поэтому динамика большой выборки никогда не совпадет с суммой динамик малых выборок. Эта методология не предусматривает совпадение. Если бы мы взяли большую выборку, отсекли ее края и далее разбивали на малые выборки получившийся после одного отсечения массив, то сумма динамик малых выборок совпала бы с динамикой большой. Мы сделаем такой вариант в новой статистике. На сегодня, мы можем констатировать рост в 13% по ядру большой выборки - продажа квартир в Киеве. При этом, мы констатируем разнонаправленную динамику по ядрам малых выборок - продажа квартир в Киеве по типам домов. Здесь четко прослеживается продолжение падения средних цен во всех типах домов, кроме кирпичных новостроек и Улучшенного кирпича. Особенно падение за последний год затронуло Старую и Типовую панель. Можно констатировать, что 13% увеличение средней по Киеву происходит в связи с изменением состава предложения в сторону более качественного жилья - новостроек, чья доля на рынке неуклонно растет. Жилье в старых домах продолжает падение. Самостоятельно построить графики и таблицы изменения цен на жилье вы можете здесь https://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
0+0
Каталог відгуків про будинки Києва
Знайдіть свій будинок та розкажіть про нього. Що подобається, а що ні? Допоможіть тим хто шукає житло
Подробнее