Как долларовое ценообразование вредит вторичному рынку недвижимости

На этой неделе средняя стоимость квадратного метра квартир в Киеве снова снизилась – как и на прошлой неделе, на 0,2%. Снижение цен в пределах статистической погрешности наблюдаем в отношении всех типов квартир. Зато квартиры в новых домах за неделю подорожали на 0,6%. А квартиры в домах возле метро упали в цене больше, чем все остальные – на 1,7%.

Из-за укрепления национальной валюты цены в гривневом эквиваленте снизились значительно больше – на 2-4,5% в зависимости от сегмента.

Как и прогнозировал Domik.ua, после роста в последнем квартале 2017 года, в начале текущего года курс доллара пошел на спад. Такой тренд уже становится традицией. В начале года курс снижается, затем стабилизируется, а с середины года снова начинает расти. Стоимость доллара в феврале 2018 года на несколько копеек ниже, чем год назад, и равна стоимости 2 года назад.

Несмотря на эту условную стабильность курсов валют рынок недвижимости – и первичный, и вторичный – остается чувствительным к их колебаниям. Чувствительность первичного рынка объясняется стоимостью иностранных комплектующих и стройматериалов. Это касается только премиальных сегментов, и лишь отчасти, они составляют небольшую долю в себестоимости работ. Привязку к курсу доллара первичного рынка логически объяснить трудно.

Читайте также: Что ждет рынок недвижимости при курсе 30 грн за доллар?

В чем причины долларового ценообразования

Формирование рынка недвижимости Украины в 1990-х годах совпало с гиперинфляцией. В этот период все, за исключением товаров первой необходимости, продавалось за валюту. Но и зарплаты в частном секторе тоже платили в валюте или с привязкой к ней. Так продолжалось до 2008 года, когда зарплаты большинства украинцев, стоимость аренды квартир и цены на жилье на первичном рынке окончательно были переведены в гривны. Долларовое ценообразование сохранилось на вторичных рынках жилья и автомобилей, частично – на первичном рынке жилой недвижимости, в сфере аренды жилья премиальных сегментов и аренды коммерческой недвижимости.

Особенность вторичного рынка недвижимости состоит в том, что у квартиры на нем нет себестоимости. Её цена формируется исходя из среднерыночной, а она может определяться в любой валюте. Однако продавцы определяют стоимость своих объектов только в долларах, хоть и вынуждены снижать ее в периоды резкого роста курса.
Главная причина долларового ценообразования лежит в психологической плоскости. Во всем мире приобретают популярность новые, по большей части, временные форматы жилья, но украинцы все еще предпочитают иметь его в собственности. А недоступность собственного жилья или улучшения жилищных условий для многих семей обуславливает их готовность менять вожделенные квартиры, пусть и в старых хрущевках, только на «стабильную валюту».

При этом то, насколько долларовое ценообразование вредно для вторичного рынка, становится все более очевидным.

Читайте также: Самая ликвидная недвижимость: какое жилье не падает в цене

Какие сложности создает долларовое ценообразование для вторичного рынка

Первая сложность – это невозможность безналичных расчетов и поиск полулегальных способов расчетов. Правда, продавцы и покупатели, не без помощи риэлторов и нотариусов, давно нашли эти способы. Но именно продавцы, больше всего жаждущие долларов, рискуют получить фальшивую валюту или стать жертвой ограбления по наводке того, кто знал, что они получили крупную сумму в валюте.

Вторая сложность касается инвесторов в недвижимость и связана с невозможностью точно просчитать ее доходность от сдачи в аренду из-за разных принципов ценообразования на рынке продажи и аренды. Более того, если в цивилизованных странах инвестиционная привлекательность рассчитывается, исходя из перспектив развития района, в котором находится квартира, то в Украине ключевой фактор - курс. Это в целом искажает восприятие объектов недвижимости инвесторами.

Наконец, третья сложность в том, что в периоды скачков курса рынок недвижимости замирает, что при и без того низкой активности, вредно и для покупателей, и для продавцов. Первые теряют время, вторые, не желая оперативно снижать цену, – и время, и деньги. Стоимость квартир в итоге все равно приходится пересматривать с оглядкой на курс, а в условиях расслоения рынка – еще и на тенденции для того или иного сегмента.

Низкий спрос и валютные ограничения последних лет заставили продавцов квартир пересмотреть свое отношение к расчетам. Многие уже соглашаются к частичным расчетам в гривне, особенно если деньги нужны, например, для покупки квартиры на первичном рынке. Но это не компенсирует необходимость перехода к гривневому ценообразованию, которое способно оздоровить и активизировать вторичный рынок недвижимости.

Читайте также: Избирательный рост: как и почему меняются цены на квартиры в Киеве

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17442 объекта – это на 1,2% меньше, чем на прошлой неделе.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже подано график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Деснянском районе, где по-прежнему находятся самые дешевые квартиры в Киеве:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Деснянском районе :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

За последние полгода цена квадратного метра в Деснянском районе в среднем выросла на 1,3%. Как мы видим на графике и в таблице, колебания цен на разные типы квартир по району в этот период были незначительны. Стабильно, хоть и медленно растет средняя цена однокомнатных квартир. Она же остается самой высокой по району, что типично для отдаленных районов с бюджетным жильем. Трехкомнатные квартиры, квадратный метр которых стоит значительно дешевле, чем одно- и двухкомнатных, продолжают дешеветь.

Деснянский район застроен и продолжает застраиваться самым бюджетным жильем низкого качества, поэтому не очень востребован у покупателей. Изменить ситуацию могло бы улучшение транспортной развязки на Троещине или строительство в Деснянском районе промышленной или офисной недвижимости. Однако эти перспективы остаются неопределенными. Несколько лучше ситуация на Лесном массиве, где стартует программа комплексной реконструкции кварталов. В ближайшие несколько лет этот массив может стать куда более привлекательным для покупателей.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («сталинка»), улица Чигорина, Печерский район, Печерск . Общая площадь квартиры – 58,9 кв. м, жилая – 34,1, кухня – 6,5. Квартира расположена на втором этаже 5-этажного дома. Есть балкон. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $56 000 ($951/кв. м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Березняковская, Днепровский район, Березняки . Общая площадь квартиры – 64,4 кв. м, жилая – 43,7, кухня – 7,9. Квартира расположена на 5-м этаже 16-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $54 000 ($838/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018