Как определить цену квартиры


14.01.2011 11:45  2 комментария

При оценке жилья нужно учитывать несколько важных моментов. Во-первых, необходимо определить и оценить разницу между вашим и аналогичным жильем, данные о котором приведены в СМИ, а также на «досках объявлений» которые есть на многих специализированных интернет-сайтах. Во-вторых, определить насколько важны для вас те факторы, на которых делают акцент в соответствующих объявлениях.

Существует немало методов расчёта стоимость недвижимости.

Среди них можно выделить методы он-лайн оценки, например, http://domik.ua/nedvizhimost/ceny-kiev.html .

Эти методы построены на анализе актуальных баз предложений, из которых выбирают аналогичные объекты, а также определяют статистику цен предложений по этим объектам.

Но тут важно не забывать, что цены предложений – это далеко не цены продаж. Что же касается цен продаж, то на отечественном рынке недвижимости их нередко скрывают и/или искажают (делается это для минимизации налогов). Кроме того, в большинстве случаев остаются неизвестными многие факторы, от которых зависит цена (состояние квартиры и дома, вид из окон, наличие шумных соседей и многое другое).

Опытный посредник может указать целый ряд факторов, которые существенно влияют на цену (как в сторону увеличения, так и снижения).

Если вы смогли определить список аналогичных квартир, то сделайте таблицу их плюсов и минусов. Это поможет существенно упростить оценку вашей квартиры. Но, не забывайте, что цены со временем меняются.

Иногда, достаточно быстро. В частности, были периоды, когда темп роста цен достигал 5-8% в месяц; и были периоды, когда они снижались на 15- 20% в месяц. Потому при оценках целесообразно учитывать усредненное изменение цен за несколько месяцев и даже кварталов.

ите за рынком. Нередко спрос на одни виды квартир растет, а на другие снижается. То основной спрос сосредотачивается в сегменте малогабаритного «дешевого» жилья, то возрастает популярность современных просторных квартир. И это отражается на ценах.

Элементы, которые очень важны для сравнения:

Знание о рынке и состоянии района.  Если вы знаете, что все квартиры в районе построены с небольшой разницей во времени (не более 5 лет) по аналогичным планам, то возможное слишком значительное различие цен на аналогичные квартиры может объясняться либо фантазиями продавцов, либо какими-то вполне реальными факторами, которые необходимо выявить и понять. Потому этому вопросу стоит уделить внимание. Ведь некоторые из факторов могут оказаться очень важными. Например, прекрасный вид из окон, просторный зеленый двор, близость парка, развитая инфраструктура существенно повышают цену. «Дурная слава» микрорайона, плохая экологическая ситуация (близость вредных производств), шумная загазованная улица под окнами – снижают цену.

Размеры.  Площадь и планировка квартиры, число комнат – все эти факторы очень важны как для объективного формирования цены, так и субъективного. Не секрет, что субъективное понимание престижа и удобства нередко превалирует над многими объективными характеристиками.

Год постройки.  Для сравнения цен очень часто используется квартиры в домах, построенных примерно в то же время. Конечно, не нужно заблуждаться думая, что дом, построенный в 1980-м и отремонтированный в 2005-м, будет цениться так же, как дом, построенный в том же году, но с тех пор не ремонтированный. Обычно этот момент всегда учитывается при оценке жилья.

Нередко неизвестные или непредвиденные факторы искажают цену.  Иногда финансовые затруднения, развод, болезнь или смерть владельца квартиры влияет на снижение цены. В подобных случаях вполне реально приобрести квартиру по цене, которая существенно ниже цен на аналогичные квартиры. Но вряд ли стоит учитывать цену подобной квартиры, продаваемой «по случаю», при оценке аналогичных квартир.

Колебания курсов валют, изменение дел в экономике очень часто расшатывают рынок, то поднимая, то опуская цены. Важно не забывать об этом и иметь в виду, что цена могла изменяться в разные периоды именно по такой причине.

Что хуже для вас? При работе с агентом нередко можно услышать: «Да это цена выше желаемой, но помимо прочего в квартире две ванные/недавно был сделан ремонт/отличная акустика (нужное подчеркнуть).» Задумайтесь оправданы ли эти реплики, и может проще взяться за дело самим?

Нередко у покупателей подобные фразы вызывают мысли: «а ведь за эти дополнительные деньги мы могли сделать более качественный ремонт, да еще и по своему вкусу».

Но тут очень сложно дать рекомендации на все случаи жизни. Ибо все люди очень разные и воспринимают одни и те же вещи по-разному. Одно можно сказать достаточно уверенно: из двух потенциальных покупателей больше внимания уделят тому, которому все подходит, который менее придирчив к мелочам. Например, нередко бывает, что одному покупателю не нравится мебель, которая входит в комплект продажи, а другой воспринимает эту мебель достаточно положительно. Можно с уверенностью сказать, что второму покупателю уделят больше внимания. Что же касается первого покупателя, то и ему стоит задуматься: а стоит ли его сегодняшнее отрицательное восприятие мебели тех дополнительных средств, которые он затратит за более подходящую квартиру без мебели (плюс за приобретение мебели)? Примерно тоже самое относится и к ремонту, качеству окон, дверей, сантехники и т.д. Не забывайте строго контролировать свой бюджет, лучше где-то немного потерять, но зато существенно выиграть на чем-то другом. Помните, что идеальных вариантов не бывает.

Кроме того, сверяясь со своими пожеланиями и отчётами агента/программы, не забывайте, что бывают вещи, которые сегодня представляются не очень важными, но могут сказаться в будущем. Так, например, могут быть факторы, которые снижают цену, но не важны для вас. Например, у вас нет детей, а потому наличие поблизости детских учреждений и школ вас не волнует. Но эти факторы, наверняка, будут действовать и в будущем. А в будущем у вас, вполне возможно, изменится место работы, состав семьи, появятся дети… И тогда вы ощутите действие тех факторов, которые сейчас считаете неважными. Но даже если и не ощутите, то подумайте о том, что в жизни всякое бывает. Вполне возможно, что вам когда-нибудь понадобиться продать покупаемую квартиру. И будущие покупатели обратят внимание на эти отрицательные факторы; соответственно потребуют снизить цену.

Автор: Информационно-аналитический отдел портала недвижимости  domik.ua



просмотров: 1523

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 1

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 2 - Как определить цену квартиры

jrestate16.07.2013 20:35 

0|0

При покупке будьте осторожны! Вот статья о квартирах на последних этажах:
http://j-restate.ru/?p=325

виктор павлович06.08.2012 17:33

0|0

ремонт квартир в Киеве

высокое качество ремонтных работ и соблюдение условий договора;
у нас нет дополнительных процентных наценок и расходов на ремонт;
составление подробной сметы на все ремонтно-строительные работы, которые Вы планируете провести в Вашей квартире — совершенно бесплатно;
выезд мастера для составления сметы на объект в любое удобное для заказчика время. Наш мастер ответит на все интересующие заказчика вопросы, сделает необходимые точные замеры объекта, поможет определиться с видом ремонта квартиры, офиса или дома, а также определиться с точным количеством необходимых для ремонта материалов;
ремонт квартир, офисов и других помещений выполняют только опытные и специализированные бригады профессиональных мастеров;
возможность показа объектов заказчику, где был проделан комплексный ремонт квартиры или офиса нашей ремонтной бригадой;
использование только качественных материалов;
помощь в подборе, покупке и завозе отделочных материалов;
вывоз мусора;
гибкая ценовая политика. Всегда находим общий язык с заказчиком;
индивидуальный подход к каждому клиенту;
способность выполнять материальные и моральные обязательства перед заказчиком. Работаем по договору;

Вызов мастера на объект - БЕСПЛАТНО
Оценка ремонтных работ - БЕСПЛАТНО
тел: ( 044 ) 361 54 23. (097 ) 97 53 499
вы можете нам позвонить для вызова мастера с 9 до 22 ч. без выходных.

 

Бизнес новости

 
цена: от 10 450 грн./м2
тел: (044) 374 07 85
 
цена: 25 120 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: 11 500 грн./м2
тел: (050) 100 53 43
 
цена: 14 508 грн./м2
тел: (044) 384-31-20
 
цена: 11 900 грн./м2
тел: (067) 411 11 99
 
цена: 13 230 грн./м2
тел: (044) 357 75 26
 
цена: от 25 000 грн./м2
тел: (044) 337 95 24
 
цена: 33 000 грн./ м2
тел: (044) 379 42 66
 
цена: 14 175 грн./м2
тел: (044) 39 222 19
 
цена: 16 000 грн./м2
тел: (097) 671 93 17
 
цена: 25 370 грн./м2
тел: (044) 221 25 75

Обсуждение новостей