Как планы застройщиков Киева скажутся на вторичном рынке недвижимости


31.01.2017 11:01  15 комментариев

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 31 января 2017 года.

В последнюю неделю января снижение цен на квартиры в Киеве снова приостановилось, средняя цена квадратного метра даже выросла на 0,3%. Этот незначительный рост цен совпал с укреплением гривны, однако говорить о прямой корреляции пока рано. Изменении состава предложения на этой неделе тоже незначительно. Очевидно, мы имеем дело с традиционным колебанием, когда продавцы потихоньку снижают цены – и смотрят, что из этого выйдет.

Читайте также: Чем грозят рынку недвижимости январские законодательные новшества

Спрос на недвижимость тоже существенных изменений не претерпевает: в большинстве случаев покупают самое бюджетное жилье, все чаще делая выбор в пользу новостроек. Количество новых объектов продолжает расти – в месяц в Киеве открывают продажи от 5 до 10 жилых комплексов. Еще столько же появляется в пригороде. Далеко не всегда это жилье эконом-класса – все чаще новые ЖК позиционируются в классе «комфорт». Неплохими темпами продается жилье бизнес- и премиум-класса.

Читайте также: Прогноз для рынка новостроек Киева на 2017 год от инвестиционно-девелоперской компании UDP

Столичные девелоперы единодушны в том, что в 2017 году определять развитие первичного рынка будут такие факторы:

- курс на оптимизацию и уплотнение площадей квартир;

- рост себестоимости строительства, который, в свою очередь, повлечет и рост гривневой цены;

- улучшение качества инфраструктуры и обслуживания жилищных комплексов вследствие повышения конкуренции среди девелоперов;

- возрастающая требовательность покупателей к инфраструктуре, качеству и энергоэффективности зданий;

- дальнейшее смещение предложения в пригород Киева;

- рост предложения квартир с ремонтом от застройщика.

Читайте также: Что ждет рынок новостроек в 2017 году. Прогноз от компании «Интергал-Буд»

Эти факторы будут в течение года влиять и на вторичный рынок.

Увеличение количества предложений малогабаритных, так называемых смарт-квартир – сегодня их доля все еще невелика – на вторичном рынке скажется на «гостинках» и однокомнатных «хрущевках». Качество коммуникаций и уровень энергоэффективности старых домов оставляет желать лучшего, а при существующем уровне коммунальных тарифов на эти показатели покупатели обращают внимание в первую очередь. Чтобы конкурировать с предложениями от застройщиков, особенно пригородных, продавцам таких квартир придется заметно скорректировать свои ценовые ожидания.
Читайте также: За сколько можно купить квартиру в Киеве: топ-3 бюджетных варианта

Рост гривневой цены на квадратные метры в строящихся домах после январского подорожания доллара неизбежен. Однако дорожают квадратные метры от застройщика медленнее, чем валюта, в которой рассчитывается стоимость квартир на вторичном рынке. Влияние курса доллара на вторичный рынок будет избирательным. Продавцам квартир в старых ветхих домах с изношенными коммуникациями и плохой теплоизоляцией снижать цены на свои объекты придется больше и быстрее, чем в домах, построенных в последние 5-7 лет. В последних изменение цены во многом будет зависеть от качества строительства и состояния конкретного дома.

Читайте также: Прогноз развития рынка новостроек Киева от компании UDG

Повышение качества инфраструктуры и сервиса в результате конкуренции между девелоперами скажется на конкурентоспособности старого жилого фонда не лучшим образом. Но и существенного влияния на него не окажет. В отличие от уровня энергоэффективности. Стоимость квартир в неэнергоэффективных домах, особенно после внедрения соответствующих паспортов, будет падать.

Читайте также: В компании DIM рассказали, каким будет 2017 год для столичных застройщиков

Несмотря на то, что вторичный рынок проигрывает первичному по всем показателям, у него есть одно важное преимущество, которое будет сдержать ожидаемое многими снижение цен. Это возможность заселиться в квартиру на вторичном рынке сразу после покупки, тогда как жилье на первичном рынке придется ждать от нескольких месяцев до нескольких лет. Играют в пользу вторичного рынка строительные скандалы, разговоры о возможности сноса незаконно построенных объектов и несовершенство градостроительного законодательства – инвесторы строящихся домов никак не защищены от потери своих вложений. Для тех, кто вкладывает в покупку жилье все имеющиеся финансы это – существенный «плюс» в пользу вторичного рынка.
Чит также: Незаконное строительство в Киеве 2017: полный список по районам

Изменить ситуацию может увеличение предложений готового жилья от застройщиков . Если застройщики будут предлагать больший выбор готовых квартир с ценой, более привлекательной, чем аналогичные квартиры на вторичном рынке, продавцам последних, опять же, придется конкурировать ценой. И это вполне вероятно, учитывая, что предложение от застройщиков растет, в спрос остается стабильным.

Еще одна возможность для девелоперов В 2017 году составить конкуренцию вторичному рынку – увеличение предложения квартир с ремонтом. Это не отменяет многомесячного ожидания прав собственности, но позволяет въехать в квартиру сразу после их получения. Количество компаний, которые предлагают эту опцию, постепенно растет, и отток покупателей с вторичного рынка усиливается.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16287 объектов. Это на 1,4% больше, чем на прошлой неделе.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

31.01.2017

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

29204

-0,8%

+0,8%

С использованием аппроксимации

29595

0%

+5,3%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1043

+0,3%

-3,9%

С использованием аппроксимации

1049

-0,6%

-3,2%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

32424

+0,1%

+7,2%

С использованием аппроксимации

32477

+0,3%

+12,4%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1158

+1,1%

+2,2%

С использованием аппроксимации

1151

-0,3%

+3,3%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

36456

-1,8%

+0,5%

С использованием аппроксимации

37114

-0,2%

+5,8%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1302

-0,8%

-4,1%

С использованием аппроксимации

1315

-0,8%

-2,8%

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в домах серии «старая панель» (панельные «хрущевки» и «чешки») – на сегодняшний день эти дома обладают самым низким показателем энергоэффективности, из-за чего снижается и их стоимость.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в домах серии «старая панель»:

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц

3 месяца

6 месяцев

Однокомнатные

+0,3%

-3,8%

-7,2%

Двухкомнатные

-1,1%

-2,4%

-4,3%

Трехкомнатные

-1,3%

-2,3%

-8,8%

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим выраженный нисходящий тренд. Как и следовало ожидать, больше всего в старых панельных домах подешевели трехкомнатные квартиры – в них самые высокие теплопотери, а коммунальные платежи непропорционально высокие. Однокомнатные квартиры, вопреки ожиданиям, упали в цене больше, чем двухкомнатные, хоть и остаются пока самыми дорогими по цене квадратного метра.

Квартиры в старых панельных домах, несмотря на моральную устарелость и плохую теплоизоляцию, продолжают пользоваться спросом у покупателей квартир – это самое дешевое предложение на рынке, и покупатели с ограниченным бюджетом, которым нужно быстро вселиться в квартиру, вынуждены выбирать именно их. Это, в свою очередь, сдерживает и падение цен.

В последнее время были заключены такие сделки:

Гостинка в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Вадима Гетьмана, Соломенский район, КПИ . Расположена на 7-м этаже 9-этажного дома. Общая площадь квартиры – 28,6 кв.м, жилая – 16,3, кухня – 5,9. Есть лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел совмещенный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена - $26 800 ($937/кв.м).

Однокомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Бориса Гмыри, Буча , Киево-Святошинский район, Киевская область. Расположена на 5-м этаже 8-этажного дома. Общая площадь квартиры – 59 кв.м, жилая – 22, кухня – 9. Есть балкон. Столярка и сантехника новая, на полу линолеум. Санузел совмещенный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена - $26 500 ($449/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017



просмотров: 5708

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 15

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 15 - Как планы застройщиков Киева скажутся на вторичном рынке недвижимости

kicenergetik05.02.2017 20:23 

0|0

Еще один фактор забыли указать. Стоимость подключения к электросети с этого месяца выросла в десятки раз и имеет какие-то нереальные цифры. Речь идет о десятках миллионов для одного дома. Только за подключение к электросети. Это все ляжет на покупателей. НКРЭКП долбануло не по-детски, конечно.

+4|-5

Этот кризис должен избавить страну (в частности Киев) от "новостроек-выродков". Старое жилье конечно тоже не фонтан, но и то новое, которое строилось на пике покупательской способности и в его эхе ≈ с 2009 по 2017 гг. (особенно эконом-класс) - оно вообще аварийно-опасное будет лет через 10.
Спасибо кризису за то, что он заставит застройщиков перейти из категории "количество" в категорию "качество"!
А пока этот переход будет проходить, со всеми вытекающими перетрубациями на рынке, самым лучшим надежным будет оставаться жилье 90-х, 2000-х гг. из кирпича! Расположенное на правом берегу, поближе к центру. Вот оно и будет в цене не в зависимости от первичного рынка!
Почему "Домик" об этом не пишет? Это тайна или очевидность?

kicenergetik05.02.2017 20:16 

+1|-10

Жилье - это монолит, обложенный не газоблоком, как у Ковальской, в Киевгорстрое, а красным кирпичем. Все остальное - временное жилье. Любая панель в сравнении с монолитом - это отстой. Есть несколько домов в Киеве, которые можно назвать домами - их построила в свое время Аркада в МК на Осокорках. Остальное - это халупы. Даже монолит КГС обложенный газоблоком и обшитый пенопластом - это уже не жилье. Люди не понимают, из каких материалов должен строиться дом, а не сарай.

antoniVS06.02.2017 22:58 

+2|0

солидные люди вообще не будут жить в муравейнике на 200+ ячеек, хоть из красного кирпича

Гарри Дюваль31.01.2017 21:14 

+4|0

Забавные продажи, однако. Похоже на то, что человек "сбросил" гостинку на Гетьмана и приобрел себе нормальную и уже отремонтированную квартиру в Буче. Еще и бонус на 300 $ получил, чтобы новоселье отпраздновать. Хотя, возможно, я и не прав, и все было с точностью до наоборот...

+5|-17

Я не поклонник ни новостроя ни вторички, а просто исследовал ситуацию в сравнении.

1. Большинство новостроя (за исключением леса, бывшей промзоны и снесенных старых домов) построено в местах, где вообще ничего нельзя строить (даже гаражи). Имеется в виду склоны, яры, подземные воды и пр. При совке те, места, где сейчас стоят новострои, обходили стороной. Например: ЖК Лыбедь и все вокруг, ЖК Глория, ЖК Граф Толстой.... и т.д.
А теперешним дельцам по барабану - строят не для себя, а для людей далеких от инженерии строительства. Но даже если и построено на более менее устойчивом ландшафте, то построенно на "тяп-ляп". В итоге вода в паркингах, трещины в стенах и прочий кошмар.
Вопрос: сколько простоит "такое"? Вряд ли больше, чем кирпичные дома из СССР.

2. Лучше кирпичных ведомственных домов - возможно только элитная недвижимость, но там и цена...

3. А вообще на жилой фонд Киева без слез не взглянешь, когда углубишься во все ньюансы. То локация подводит, то энергоэффективность дома, то местность опасная, контингент района и прочее.
Оболонь, Подол, Троещина, Осокорки и половина Левого берега - вообще опасны для жизни. Дамбу прорвет - это будет катастрофа века с последующими эпидемиями и разбоями.

4. Чтоб дотошному человеку выбрать квартиру - нужно потратить около года на изучение всех моментов.

Поэтому, что будет дешеветь, а что будет дорожать - трудно сказать. Все зависит от уровня знаний и понимания ситуации по районам у покупателей. Например, "прохаванный" никогда не купит Оболонь, как бы ее не нахваливали. Либо возле аэропорта Жуляны... Ну, я думаю, кто в теме - те поняли...

artline31.01.2017 20:08 

+2|-11

усім чотирі, тобі п,ять...не в бровь а в глаз, и не лень было этим поделиться, а тем более это все изложить ....Браво!!

В принципе, строить можно где угодно. В том числе, на болоте, или в океане с огромными волнами. Естественно, если строить дома с разумом, на соответствующих фундаментах (да еще и заглубленные на несколько этажей под землю) с ливневой канализацией, гидроизоляцией и т.д.


Что же касается яров и склонов, то они были на месте целого ряда улиц в районе бульвара Шевченко (например, улицы Ивана Франко, Богдана Хмельницкого, Олеся Гончара). Сама местность та звалась Афанасьевский Яр.
На крутом склоне построен дом Городецкого. Да и Администрация Президента находится недалеко от того склона.

artline31.01.2017 20:32 

+2|-2

мы говорим о "свечках" ?.... где отклонение за 10-15 лет возможно на 10-20см...и еще состоние страны в плане поддержании без аваринной тенденции амортизации земель...ну ит.д.!?

+2|-1

Да я в курсе! На Святославском (афанасьевском) Яру в частности на улице Святославская (бывшая Чапаева), нынешняя Липинского (какого черта ей не вернули историческое название не понятно?) - возле многих зданий присутствуют подпорные стены.
Уважаемый Владимир, вам бы не знать, как РАНЬШЕ подготавливали местность к застройке и как СЕЙЧАС. Ровняли овраги, подвозили тонны грунта для уплотнения и т.д. И дома в том районе стоят по 100 лет уже.
А сколько простоит новострой? Пусть даже элитный?

Не тонны грунта для уплотнений и засыпки яров, а сотни тысяч тонн.
Например, в итоговой смете постройки одного из доходных шестиэтажных домов на Ярославом Валу порядка более половины расходов пришлось на гужевой транспорт (на доставку земли, кирпича, извести и лесоматериалов). Основные грузы возили зимой санями. Строили исключительно в теплое время года. При минусовых температурах строить кирпичные дома категорически запрещалось, разрешались лишь земляные работы.

Bomaki02.02.2017 17:44 

+1|0

Подскажите , пожалуйста , в чем беда новостроев возле Жулян? Для общего развития хочу понять.

+1|-1

Мое мнение:
1. Далеко от центра, да и вообще от цивилизации. Инфраструктура хромает.
2. Близость аэропорта. Выхлопы, шум, риск падения. А если война (не дай Бог), то сами понимаете...
3. Не уверен, что там строят качественно, ибо расчитано на покупателей эконом-сегмента.

Если вас интересует конкретно взятая новостройка - то на этом сайте есть форумы почти по всем им.

antoniVS06.02.2017 23:01 

+1|0

1. так ценник на окраине ласковый.
2. шум еще пойму, а вот выхлопы в мегаполисе, риск падения....
3. см.п.1

 

 
цена: от 22 319 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 22 600 грн./м2
тел: (044) 224 45 02
 
цена: от 25 024 грн/м2
тел: (044) 299 82 28
 
цена: от 25 314 грн./м2
тел: (044) 299 44 39
 
цена: от 44 939 грн./м2
тел: (044) 499 17 74
 
цена: от 26 661 грн./м2
тел: (044) 298 61 21
 
цена: от 24 762 грн./м2
тел: (044) 499 13 20
 
цена: от 25 585 грн/м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 37 070 грн./м2
тел: (044) 391 77 77
 
цена: от 19 630 грн/м2
тел: (067) 247 01 22
 
цена: от 32 778 грн./м2
тел: (044) 233 54 42

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Обзоры цен на недвижимость >Как планы застройщиков Киева скажутся на вторичном рынке недвижимости