Когда ждать роста цен на недвижимость

В конце ноября – начале декабря на рынке недвижимости Киева наметилось небольшое оживление. Правда, проявляется оно пока не в новых сделках, а лишь в увеличении количества заявок и просмотров квартир.

Цены на квартиры остаются стабильными. На этой неделе неаппроксимированная цена предложения выросла на 0,3% - это уровень статистической погрешности. По словам риелторов, цены конкретных объектов не меняются.

Читайте также: Новшества на рынке недвижимости

Количество актуальных предложений по-прежнему небольшое. И это существенно усложняет поиск подходящих вариантов.

Специалисты рынка недвижимости говорят, что сегодня средний срок экспонирования квартиры на рынке – один месяц. При условии, что заявленная цена соответствует рыночным реалиям. Если же цена завышена, квартира может продаваться очень долго.

Большинство запросов потенциальных покупателей сосредоточено в эконом-сегменте. Это одно-двухкомнатные квартиры в прицентральных районах Киева – Оболонь, Лукьяновка, Соломенка, Голосеево. На Левом берегу спросом пользуются квартиры на Позняках и Осокорках. Соседствующий с ними Харьковский массив, ввиду отдаленности от центра и неприятных запахов от станции аэрации и мусоросжигательного завода, куда менее популярен.

Риелторы отмечают заметный отложенный спрос на рынке: многие покупатели все еще предпочитают откладывать покупку квартир в надежде, что цены продолжат снижение. Так это или «дно» рынка уже достигнуто, пока сказать трудно. Все будет зависеть от общего финансово-экономического положения в стране.

Прогнозы же на сей счет довольно противоречивы.

Согласно некоторым из них, экономический рост в Украине должен начаться во второй половине 2016 года. В таком случае, по словам председателя правления БТА Банка Константина Серегина, в 2017 году банки могут начать выдавать ипотечные кредиты. Вследствие этого начнут расти и цены на квартиры.

Финансовый аналитик Эрик Найман осторожней в прогнозах. По его словам, экономический рост осенью 2016 года – это самый оптимистичный прогноз. Случится ли этот рост, будет зависеть от темпов экономических реформ. Новый налоговый кодекс и новый бюджет оставляют мало надежд. Впрочем, по мнению Э.Наймана, пессимистичный прогноз для Украины – начало экономического роста в 2017 году.

Как раз на этой неделе Министерство финансов предложило внести изменения в Налоговый кодекс, в частности, в отношении налога на недвижимость. От предыдущей редакции он отличается повышением верхней границы ставки налога с 2% до 3% минимальной заработной платы за квадратный метр и введением так называемого налога на роскошь в 25 000 грн в год – за квартиры, площадь которых превышает 300 кв. м, и дома площадью свыше 500 кв. м.

Читайте также: Новая редакция налога на недвижимость. Насколько больше заплатят украинцы

Налоговая льгота для квартир площадью до 60 кв. м, домов до 120 кв.м и двух объектов, общая площадь которых составляет 180 кв.м, сохраняется.

При рассмотрении предлагаемой редакции налога на недвижимость следует обратить внимание на несколько его составляющих.

Во-первых, вырастет не только верхняя граница ставки налога – общая сумма налога также увеличится. Это связано с ростом минимальной заработной платы. Однако, учитывая, что в 2016 году украинцы будут платить налог за 2015 год, больше придется заплатить только за 4 месяца – минимальную зарплату Кабмин поднял в сентябре текущего года.

Во-вторых, платить налог по-прежнему будут лишь те, кто единолично владеет площадью, превышающую налоговую льготу. В случае же, если недвижимость находится в общей собственности, льгота в 60 или 120 квадратных метров распространяется на каждого собственника.

Как выяснил на этой неделе Domik.ua, в ноябре – начале декабря ставки на аренду квартир в Киеве после скачка в сентябре-октябре начали постепенно снижаться. На сегодняшний день они находятся примерно на том же уровне, что и в начале года. При определенной доле везения самую бюджетную квартиру в Киеве можно арендовать за 2200-2300 грн, причем как на Левом, так и на Правом берегу. Конечно, состояние квартиры будет соответствующим, а к стоимости аренды добавится стоимость коммунальных услуг. Однако, учитывая, что по такой цене сдаются малогабаритные «гостинки», коммунальные услуги обойдутся сравнительно недорого.

Читайте также: Цены на аренду квартир в Киеве снизились

На этой неделе неожиданное продолжение получила инициатива руководства Domik.ua о принятии закона о риелторской деятельности . В штыки эту инициативу приняли в АСНУ. Там теперь считают, что закон создаст дополнительную фискальную нагрузку на риелторов – и лучше им без закона и… без юридического статуса //domik.ua/novosti/glava-asnu-ne-smog-projti-mimo-peticii-o-zakone-o-rieltorskoj-deyatelnosti-n242984.html . Выглядит такая реакция несколько непоследовательно и странно, ведь АСНУ всегда была в авангарде решения вопроса о придании официального статуса риэлторской деятельности. Это выглядит тем более странно, ведь в петиции Президенту https://petition.president.gov.ua/petition/17570 мы обозначили общественные организации и АСНУ в том числе как профессиональные сообщества, у которых есть проект закона, учитывающий интересы и потребителей и риэлторов.
Мы обратились к Президенту АСНУ Сергею Злыдню за более подробными комментариями, направив ему лично наши вопросы, однако, ответом стал лишь пост руководителя АСНУ на Фэйсбук о том, что вопросов он не получил. Мы продублировали наши вопросы и надеемся, что глава Ассоциации риэлторов Украины все же найдет время дабы прокомментировать сложившуюся ситуацию.

Другого мнения придерживается глава Риелторской Палаты Украины Александр Бондаренко. По его мнению, закон о риелторской деятельности необходим. При этом, А.Бондаренко отмечает, что сейчас, когда проводится политика дерегуляции, такой закон «не в тренде». Подробнее читайте в интервью Александра Бондаренко Domik.ua

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 14933 объекта. Это превышает показатель прошлой недели на 6,3%.

Изменение цен предложений квартир в основных сегментах рынка представлено в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Соломенского района – здесь самый высокий показатель снижения цен на квартиры в новых домах за последние полгода (-21,6%):

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в новостройках Соломенского района:

- за последний месяц снизилась на 8%;

- за последние три месяца снизилась на 26,4%;

- за последние полгода снизилась на 22,8%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в новостройках Соломенского района:

- за последний месяц снизилась на 16,2%;

- за последние три месяца снизилась на 18,8%;

- за последние полгода снизилась на 25,2%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в новостройках Соломенского района:

- за последний месяц снизилась на 13,1%;

- за последние три месяца снизилась на 8,7%;

- за последние полгода снизилась на 13,6%.

На графике видно, что наиболее стремительное снижение цен в сегменте новостроек Соломенского района наблюдается на двух- и, чуть меньше, - однокомнатные квартиры. Цены на трехкомнатные снизились заметно меньше. При этом, как мы видим, однокомнатные квартиры дешевели в сентябре, а двух- и трехкомнатные – в последние полтора месяца.

Соломенский район, как и большинство районов Киева, достаточно большой, простирается от центра города до отдаленных окраин, его жилой фонд эклектичен. Большинство новых домов района сосредоточены на Соломенке, Александровской слободке и относящейся к Соломенскому району части Шулявки (район КПИ); на Чоколовке новые дома единичны, а большинство новостроек на Отрадном находится в процессе строительства – введение их в эксплуатацию планируется в конце 2015 – 2016-м, а некоторых – в 2017 году.

Как видно на графике ниже, снижение цен на квартиры в новых домах произошло главным образом за счет Соломенки – здесь цены снизились на 30,9% за полгода, и Чоколовки (-24,9%).

На остальных массивах района цены тоже снизились, но менее значительно.

Учитывая недостаток информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы не приводим примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015