Кто «растит» цены на недвижимость?
Падение биржевых индексов почти на 20% стало главной темой недели не только для финансистов. На этом фоне взлетели цены на недвижимость в Москве
Что ждет рынок дальше? По данным Irn.ru, старая панель подорожала аж на 1,7% – такая динамика роста за неделю была отмечена лишь весной 2006-го. В целом рынок недвижимости из-за паники на фондовом рынке и под аккомпанемент многочисленных разговоров о возможном перетекании денег поднял цены предложений на 1%.
Сейчас, когда паника улеглась, стало понятно, что именно произошло на фондовых рынках, и началось их восстановление. Интересно посмотреть, будет ли снижение цен на нашем рынке недвижимости. Спугнет ли это повышение реальных покупателей жилья, которые, по мнению экспертов, далеко не инвесторы, а покупают преимущественно для себя? Или, наоборот, заставит их покупать скорее, не торгуясь?
Психология как продавцов, так и покупателей недвижимости, на мой взгляд, должна быть предметом особого исследования, поскольку рынок, в сущности, держится именно на ней. Говоря о нашей интеграции в мировые рынки, не стоит забывать о национальном характере и национальных страхах и фобиях. Страх и жадность, стесненные обстоятельства или возможность подождать своей цены? Финансовая грамотность или оперирование представлениями и знаниями о деньгах, полученными в школе (то есть знаний фактически никаких)?
Откуда берется расхожее представление о том, что падение рынков вдруг заставит инвесторов перекинуть средства на рынок недвижимости? И именно на российский? И именно в пятиэтажки, которые в среднесрочной перспективе станут если не трущобами, то лишь жильем для сдачи в аренду иногородним? Интересна ли инвесторам перспектива сноса? На взгляд любого финансово образованного человека, эти вопросы имеют вполне определенный отрицательный ответ. Инвестиции в недвижимость на рынке Москвы, который не испытал достаточного падения, остаются весьма неинтересными: прогнозы на будущий год практически все обещают не более 15% роста (в долларах). Кроме того, выходить из фондового рынка в нижней точке его падения и фиксировать убытки финансово образованный человек не будет, кроме случаев совершенно безвыходных (вроде как у банка Societe Generale (SG) – эксперты, впрочем, высказывают сомнения в обоснованности позиции руководства банка и правдивости их версии событий). Почему же выросли цены?
На кого в реальности рассчитывают продавцы квартир? Действительно ли продавцы (и риелторы вместе с ними) верят в инвестора? Или это стало просто еще одной удобной причиной немного поднять рынок?
Недавно довелось поговорить с одним весьма уважаемым риелтором, речь шла о возможной деноминации. «Да будет она или нет, нам этот слух все равно на руку: люди настолько боятся потерять деньги, что это сразу оживило рынок». Слухи, предположения, прогнозы о росте рынка в два раза, манипуляции, которые не лезут ни в одни ворота, – но все это работает на рынке недвижимости. Во всяком случае, работало, потому что средний уровень финансовой грамотности среди продавцов и покупателей слишком низок. Мало кто из них помнит, как тот же финансовый кризис в 1998 году уронил цены на недвижимость почти в два раза. Да зачем далеко лезть в прошлое, достаточно посмотреть на рынок той же Америки, где оба кризиса – финансовый и ипотечный – в единой связке, а не в противофазе.
В связи с этим очень интересен вопрос: будет ли время, когда каждый человек действительно спокойно сможет выбирать – жить ему в собственном жилье или в арендованном? Сейчас, несмотря на якобы свободу такого выбора, в реальности его нет.
Журнал «Личный бюджет» провел такой показательный расчет для одного переезжающего в столицу бизнесмена. Выясняли, что выгоднее: аренда квартиры или ее покупка в кредит. Платежи по кредиту примерно в два раза выше арендной платы, и если человек выбирает аренду, оставшиеся деньги он мог бы инвестировать и через 50 лет накопить практически $1 млн. Но! Перспектива стать миллионером абсолютно не заинтересовала бизнесмена, он сказал, что пусть в ущерб себе, но купит квартиру. И основная причина выбора была такова: невозможно в aстолице столько лет прожить без регистрации (прописки). То есть получается, что страх остаться без прописки в Москве, как был много лет до того, так и сейчас остается одной из главных движущих сил на рынке недвижимости, а отнюдь не какой-то там инвестиционный интерес. И вот пока из страха люди покупают квартиры, их и будут пугать – то биржевыми кризисами, то сносом, то еще чем-то, что на самом деле имеет мало отношения к ценам на жилье.
Татьяна Соколова
