Недвижимость: прогноз на 2014 год

Год ушедший изменений рынку практически не принес. Арендные ставки по коммерческой недвижимости в в 2013 году держались на показателях 2012 года, как и цены за квадратный метр жилья.

Все изменилось в ноябре. К концу 2013 года, по данным консалтинговых компаний, уровень активности арендаторов значительно сократился. Частично это связано с общеэкономической ситуацией, частично – с политическим кризисом в Украине. Некоторые сделки в связи с этим были отложены на 2014 год. И большинство экспертов рынка и игроков прогнозируют, что 2014 год будет достаточно сложным для рынка.

Борьба за арендатора

В 2013 году в столице появилось около 120 000 кв. м офисной недвижимости. Это стало самым низким показателем за последние пять лет. По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, в 2014 году новых площадей появится еще меньше – показатель лишь немного превысит 100 000 кв. м. Всего треть построенных офисов будут класса А. Для сравнения, в 2013 году офисов такого класса было больше половины. При этом пустовала пятая часть помещений. «Мы прогнозируем снижение вакантности на рынке к концу 2014 года с 18,7% до 16,9%», – отметила руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle в Украине Александра Глобина.

Заполняемость офисов класса А в столице в 2013 году была ниже, чем у класса Б, а учитывая введение на рынок новых площадей, следует ожидать снижения арендных ставок для класса А в будущем году. «В то же время мы не ожидаем изменения максимальных ставок аренды ($420/кв. м/год), исходя из продолжительной успешности премиальных бизнес-центров», – подчеркнула Глобина.

Игроки рынка менее оптимистичны в своих прогнозах. Игорь Никонов, президент «К.А.Н. Девелопмент», считает, что загрузка бизнес-центров напрямую зависит от экономической ситуации в стране: «Если в Украину придут инвестиции, то фирмы, работающие здесь, продолжат свою деятельность и, соответственно, будут арендовать офисы».

У генерального директора «ЭСТА Холдинга» Максима Громадцова оптимистичные прогнозы имеются только для бизнес-центров премиум-класса с хорошей репутацией. «Уровень заполняемости будет расти только у наиболее качественных бизнес-центров, которые успели зарекомендовать себя на рынке, – считает он. – Для менее успешных объектов уровень заполняемости будет постепенно снижаться». Последним для достижения уровня заполняемости 80-90% потребуется как минимум несколько лет.

По мнению Громадцова, качественные бизнес-центры сохранят арендную ставку на текущем уровне или немного ее повысят, а средняя рыночная ставка будет снижаться. «Остальным придется привлекать арендаторов арендными ставками ниже рыночных, длительными арендными каникулами, в отдельных случаях – полной или частичной компенсацией ремонта собственником здания», – утверждает эксперт.

В «ЭСТА Холдинге» уверены, что в условиях усиливающейся конкуренции возрастет значение нематериальных составляющих, таких как высококлассный сервис, и особенно – наличие профессиональной управляющей компании, а также уровень ее компетенции. 

А ТРЦ все строятся

В 2014 году вряд ли произойдут большие изменения в уровне вакантности и размере арендных ставок, считают в консалтинговой компании Colliers International. В случае сохранения стабильности экономической ситуации в стране и открытия в Киеве заявленных ТРЦ «Республика» и «Проспект» на короткий период может вырасти количество свободных площадей в торговых комплексах столицы. Сейчас в качественных ТРЦ пустует не больше 2-3%.

«Арендные ставки в менее успешных проектах могут снизиться на 5-10%», – полагает директор департамента торговой недвижимости Colliers International Наталья Кравец. По мнению эксперта, продолжится падение спроса на помещения стрит-ритейла на центральных улицах.

По данным Colliers, к 2016 году количество новых торговых площадей в Киеве может превысить 700 000 кв. м. Другие консалтинговые компании прогнозируют появление 1 млн кв. м. 

Любовь Цапенкова, директор департамента  управления недвижимостью CDA Real Estate (управляющая компания сети ТРЦ «Караван»), уверена, что по сравнению с европейскими городами в украинских есть еще огромный потенциал для увеличения количества торговых квадратов. «По прогнозам, к 2016 году рынок ТРЦ должен пополниться еще на 1 млн кв. м. Однако, как правило, на практике реализуется очень мало, около 20% заявленных проектов, – объясняет она. – А большинство тех, которым все же удается реализоваться, выбирают изначально неправильную концепцию либо допускают ошибки на этапе сдачи в аренду».

Арендаторы постепенно будут перераспределяться между качественными ТРЦ. Вероятно, будет переизбыток в конкретных географических секторах. «Несколько крупных торговых центров, расположенных рядом, рано или поздно съедят друг друга», – прогнозирует Цапенкова. 

Все зависит от иностранных туристов

В 2013 году загрузка гостиниц в Киеве осталась на том же уровне, что и годом ранее. А вот тарифы за номер значительно снизились – с $260 в прошлом году до $210 в нынешнем, согласно данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle. Гостиницам, чтобы поддерживать загрузку на должном уровне, придется и дальше снижать цены, а также делать номера более доступными для гостей и менее прибыльными для собственников или операторов.  

В 2014 году ожидается знаковое событие на рынке Киева – появление первого в стране представителя международного сетевого оператора Marriott – открытие гостиницы Renaissance Hotel. Долгожданный Hilton, вероятно, тоже откроется в нынешнем году, так же, как и гостиница Park Inn. «Учитывая открытие трех новых знаковых объектов, мы не можем прогнозировать уровень загрузки или увеличение стоимости номера – отели будут рассчитывать на возможность поддержания уровня загрузки на необходимом уровне и ограничение дальнейшего сокращения тарифа», – разъяснил Дэвид Дженкинс, глава департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle.

Новые гостиницы будут ориентированы на привлечение новой аудитории и наверняка будут конкурентоспособными по цене. «Рынок, возможно, ждет серьезное падение тарифов», – прогнозирует Дженкинс.  

Спасти тарифы может увеличение количества приезжающих с бизнес-целями представителей крупных компаний или государственных структур – тех, кто готов платить более высокую цену за номер. «Текущая политическая нестабильность может негативно отразиться на всех секторах рынка, в особенности – гостиничном бизнесе, результаты которого напрямую зависят от туристической активности в стране», – предостерег Дэвид Дженкинс.

Президент компании «Премьер Интернешнл» Олег Болотов сомневается, что государство будет вкладывать в 2014 году деньги в развитие туризма в Украине, и не ждет особых изменений. «Европа сейчас также переживает кризис, и население неохотно тратит деньги на туризм, тем более, на такую страну, как наша, где эта отрасль не развита. Притока не будет», – считает отельер. По его мнению, загрузка номерного фонда останется на уровне 50-60% для хороших отелей. И тоже придерживается мнения, что стоимость номера будет снижаться. «На рынок Киева выходит два крупных отеля. Поэтому, безусловно, будут применены ценовые инструменты для удержания уровня загрузки», – прогнозирует  он.

Жилье остается стабильным

Рынок жилой недвижимости оказался устойчив к политическим потрясениями. В среднем на рынке Киева в 203 году происходило 1000 сделок в месяц. На каждого покупателя приходилось от 10 до 20 предложений. Количество сделок в 2014 году увеличится на 10-15%, а ценовые колебания будут в пределах одного процента. Значительного роста цен не будет. Покупатели отдают предпочтение первичному рынку в связи с рядом законодательных изменений. В частности, речь идет об ограничении на сделки за наличный расчет до 150 000 гривен.

Увеличение объемов рынка в Киеве ожидается на уровне 2013 года – около 1 млн кв. м. Это будет происходить за счет строительства новых очередей уже готовых объектов от устоявшегося пула девелоперов.

Эксперты девелоперской компании UDP пока не готовы делать однозначные прогнозы по рынку. «В связи с текущей политической и непростой экономической ситуацией в Украине сделать однозначный прогноз достаточно трудно. Впрочем, при отсутствии значительных потрясений рынок жилой недвижимости в 2014 году вырастет в пределах 10%», – прокомментировали в компании.

Президент «К.А.Н. Девелопмент» Игорь Никонов уверен, что хорошие проекты будут в цене всегда, а потому снижать цены никто не будет. «Сколько бы ни выходило на рынок новых проектов, все равно имеют право на жизнь те, которые сделаны качественно и находятся в правильном месте. Сегодня предельная себестоимость уже достигнута. Из-за нехватки средств девелоперы могут остановить строительство. Но снижаться цена за квадрат точно не будет», – уверен он.

А если кто и будет демпинговать, то спрос на жилье активизируется там, где созданы наилучшие условия для покупки – рассрочки и кредиты. При этом вторичному рынку жилой недвижимости Никонов предрекает снижение цен, поскольку к покупателю пришло понимание весомых преимуществ нового жилья. 

Саша Тимашова   Евгения Подгайная