Недвижимость за границей: Как купить жилье в Польше

Нестабильная ситуация в Украине стимулирует инвестирование в зарубежную недвижимость, в частности украинцы ориентируются на страны Евросоюза. В последние несколько лет среди соотечественников значительно вырос интерес к недвижимости в Польше. Так, начиная с 2009 года, иностранцы купили в Польше более 15 тысяч квартир, и 17% из них - украинцы. Больше украинцев в польской недвижимости заинтересованы только немцы - их доля составляет 27%. На третьем месте граждане Великобритании с 13%. Об особенностях покупки жилья в Польше узнавал UBR.ua.

Квартира или дом – особенности покупки?

Законодательство Польши идентифицирует два типа недвижимости: квартира и дом.

"По законодательству Польши иностранец не должен иметь никакого правового статуса,  чтобы приобрести отдельное жилое помещение, то есть квартиру. Это означает, что иностранец, который имеет польскую визу, разрешение на проживание на определенный срок, разрешение на поселение или разрешение на пребывание долгосрочного резидента ЕС, не нуждается в разрешении на покупку квартиры" , - рассказала генеральный директор юридического объединения "Фемида" Надежда Вороницкая-Гайдак. 

В случае,  если иностранец хочет купить дом, добавила эксперт, он должен получить разрешение Министра Внутренних дел.  Также оно необходимо в случае покупки недвижимости, расположенной в приграничной зоне и сельскохозяйственных угодий площадью более 1 га.

Такое разрешение не требуется:

• лицам, которые живут в Польше, по крайней мере, 5 лет от получения разрешения на поселение или разрешения на пребывание долгосрочного резидента ЕС.
• иностранецу, который является супругом или супругой гражданина Польши и проживающий в Польше по крайней мере 2 года от получения разрешения на поселение или разрешения на пребывание долгосрочного резидента ЕС. В таком случае по закону дом будет собственностью супругов.

Выдача разрешения

Порядок выдачи разрешений на покупку недвижимости, регламентирован в Административном процессуальном кодексе Республики Польша. Разрешение выдается в форме административного решения на основании заявления, в котором указываются следующие данные:

• Имя и фамилия, дата и место рождения, гражданство, местожительство (точный адрес с почтовым индексом).
• Узы, связывающие заявителя с Польшей, если такие существуют.
• Подробное описание приобретаемого недвижимого имущества, в частности, указание точного адреса, площади и вида составных элементов, номера, кадастровой книги. Если приобретаются только некоторые земельные участки, охваченные данной книгой, номера этих земельных участков. В случае жилого помещения - указать номер, площадь, долю земельного участка под зданием.
• Имена и фамилии (наименования юридических лиц) отчуждающих недвижимое имущество, их местожительство (местонахождение) и почтовый индекс.
• Указать вид гражданско-правовой сделки с объектом недвижимости, например договор продажи, дарения, мены и т.д.

Рассмотрение заявления о выдаче Министром внутренних дел pазрешения на приобретение иностранцами недвижимого имущества осуществляется в течение 2-х месяцев. Если в ходе рассмотрения заявления необходимо будет получить дополнительная информация, срок может продлеваться.

"Получение данного разрешения носит скорее формальный характер, поскольку все стороны прекрасно понимают выгоду от этой сделки и государство заинтересовано в подобных операциях", - отметила Надежда Вороницкая-Гайдак.    

Договор купли-продажи

Когда разрешение на покупку получено, покупатель и продавец обычно заключают предварительный договор купли-продажи. Как правило, отметили аналитики портала nedvizhimosti24.ru, покупатель при этом вносит депозит в размере 5-10% от стоимости объекта недвижимости, что прописывается в предварительном договоре. Если соглашение расторгается по вине покупателя, задаток остается у продавца, а если сделка не сложилась по вине продавца, то он обязуется выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере. Оплата может быть совершена в наличной или безналичной форме.

После заключения основного договора купли-продажи, недвижимость переоформляется на нового владельца, к которому при этом переходят права собственности на недвижимость. Сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и проводятся с помощью нотариуса. Нотариус осуществляет проверку правового состояния недвижимости в соответствующем Отделе Кадастров Недвижимости при районном суде на отсутствие обременений, долгов, владения имуществом третьим лицом.

Расходы на оформление сделки составляют:

• стоимость услуг нотариуса – согласно тарифам (до 2% от суммы сделки)
• налог на переход права собственности - 2% от стоимости приобретаемого имущества
• агентское вознаграждение – до 3% от цены объекта (выплачивается покупателем)
• прочие расходы на оформление, переводы документов и государственную регистрацию покупки недвижимости   - 0,5-1,5 % от стоимости недвижимости.

Весь процесс покупки жилья в Польше иностранцем, как правило, занимает около полугода. При необходимости можно выставить недвижимость на последующую продажу сразу же после ее приобретения, уплатив подоходный налог от продажи жилья, взимаемый в случае отчуждения недвижимости ранее, чем через пять лет от даты ее приобретения.

По словам экспертов, желающим приобрести недвижимость в Польше не стоит бояться трудностей в оформлении сделки, ведь разрешения на покупку с каждым годом становятся все более либеральными, а выгоды и преимущества владения недвижимостью в Польше, как стабильной в политическом и экономическом отношении страны Евросоюза, очевидны.

Новостройка или вторичный рынок?

Некоторые покупатели, не спешащие с приобретением жилья, выбирают новостройки от застройщика.  "Если клиент выбирает квартиру на раннем этапе строительства, то он может рассчитывать на больший выбор свободных квартир различных планировок и более низкую цену. Вместе с тем на раннем этапе он приобретает еще „виртуальную” квартиру, что связано с определенными рисками, но вместе с тем дает покупателю больше свободы и аргументов торговаться относительно стоимости приобретаемой квартиры", - рассказали аналитики портала. 

Покупатели, которые вынуждены снимать жилье до приобретения собственной квартиры, как правило, не желают ждать долгие месяцы до окончания строительства, и  чтобы не нести двойных расходов выбирают либо готовые новостройки, либо жилье на вторичном рынке.

Как правило, отметили эксперты, в Польше при одинаковых характеристиках, новостройки стоят немного дороже, нежели квартиры со вторичного рынка. При выборе квартиры на вторичном рынке не помешает обратить внимание на год постройки, технологию строительства, техническое состояние здания. 

Особенности планировки и расчета площади?

В Польше очень распространена планировка, когда кухня совмещена с гостиной, хотя часто встречаются и планировки с отдельной кухней. Кроме того, на польском рынке большим спросом пользуются квартиры с планировкой типа раскладушки, когда комнаты расположены таким образом, что окна выходят на минимум две стороны (как на улицу, так и во двор).

Также стоит принять во внимание, что наибольшим спросом на польском рынке недвижимости пользуются квартиры следующей площади:

• однокомнатные – от 30 до 40 кв. м
• двухкомнатные – от 40до 50 кв. м
• трехкомнатные – от 60 до 70 кв. м

"То есть квартиры таких параметров впоследствии продать будет проще и быстрее. В целом в Польше наиболее популярны квартиры небольшого метража. Квартиры свыше 80-90 кв. м уже считаются в Польше престижными и соответственно являются достаточно дорогими. Наибольшее количество сделок в Польше совершается с двух-трех комнатными квартирами площадью от 40 до 70 кв. м", - рассказали аналитики nedvizhimosti24.ru.

Стоимость жилья

Стоимость жилья в Польше зависит как от месторасположения квартиры, так и от ее характеристик (площади, наличия ремонта, формы собственности на квартиру и т.д.). Как правило, чем меньше площадь, тем дороже кв. м квартиры, хотя бывают и исключения.

По данным nedvizhimosti24.ru, наиболее дорогие квартиры в Варшаве, где за кв. м необходимо в среднем заплатить около 7133 злотых. Далее идет Краков  - 6076 злотых за кв. м. В этом году на третье место вышел город Познань со стоимостью кв. м на уровне 5369 злотых, а на четвертом Вроцлав, где кв. м жилья стоит примерно 5355 злотых.  

Однокомнатные квартиры в Варшаве типовых потребительских характеристик площадью около 30 кв. м стоят от 200 до 300 тысяч злотых. Средняя цена на двухкомнатные квартиры площадью около 45 кв. м в Варшаве составляет от 260 до  360 тысяч злотых, а трехкомнатные квартиры в Варшаве площадью около 60 кв. м  можно найти в ценовом диапазоне от 340 до  580 тысяч злотых.

В Кракове однокомнатные квартиры стоят в среднем от 150 тысяч злотых, двухкомнатные  - около 270 тысяч злотых, а трехкомнатные – в среднем примерно 310 тысяч злотых.

В таблице представлена средняя стоимость кв. м в  самых крупных польских городах по итогам 2014 года.   

Что нужно знать иностранцу

В первую очередь стоит отметить, что наличие польской недвижимости не дает права на автоматическое получение гражданства или вида не жительство.

В Польше наиболее распространенными формами собственности на квартиры являются  отдельная собственность (odrębna własność) и право кооперативной собственности (spółdzielcze własnościowe prawo), а также часто можно встретить объявления о продаже квартир TBS.

Отдельное право собственности

 Отдельное право собственности на квартиры включает:

•  права на саму квартиру
• участие  в общих помещениях здания – или его частях, используемых всеми жильцами, например лестничные клетки, корридоры, лифты, колясочные и помещения для велосипедов и т.п.
• участие в правах на землю - постоянное пользование или собственность.

Приобретая квартиру, находящуюся в отдельной собственности, владелец автоматически становится участником  товарищества собственников, что накладывает на него обязательства принимать участия в собраниях товарищества и голосовать по поставленным вопросам.

Право кооперативной собственности

На практике право кооперативной собственности на квартиры не значительно отличается от отдельного права собственности.

Такую квартиру  ее владелец может продать, сдать в аренду, подарить, завещать и т.д., хотя формально эта квартира находится не в собственности ее владельца, а в собственности всего кооператива. Часто на такие квартиры бывают оформлены домовые книги.

Право кооперативной собственности – это ограниченное вещное право, включающее два базовых правомочия его обладателя:

• пользоваться квартирой
• распоряжаться своим правом (т.е. продать, сдать в аренду, подарить, завещать и т.д.) без согласия копператива.

Согласие кооператива необходимо только в случае изменения назначения помещения (например с жилого на офисное).  

Важно знать, что в случае, если владелец кооперативной квартиры допускает длительную задолженность по оплате коммунальных платежей или использует квартиру с нарушением установленного законом порядка, кооператив может добиваться через суд продажи такой квартиры через аукцион.

К сожалению выкуп в отдельную собственность кооперативных квартир не всегда  возможен, что чаще всего связано с неурегулированным статусом земли под зданием жилого дома. Эксплуатацией зданий, в которых есть кооперативные квартиры, занимается сам кооператив.

Квартиры TBS

На польском рынке недвижимости также встречаются объявления о продаже квартир TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego – Товарищества Общественного Строительства).

В Польше этим термином называют арендные дома, и покупая такую квартиру, Вы не становитесь ее собственником, а только выкупаете у предыдущего владельца право аренды квартиры в Товариществе.

Не каждый желающий может приобрести такую квартиру – покупатель должен соответствовать ряду критериев, чтобы претендовать на арендную квартиру, среди которых невысокий уровень доходов, порог которых устанавливается для каждой местности,  и отсутствие в собственности будущего арендатора другой недвижимости в данной местности.

К минусам сделок по приобретению квартир TBS можно отнести то, что на такие сделки нельзя привлечь ипотечный кредит. А также необходимость оплаты единоразового залога перед заселением и ежемесячной арендной платы, которая значительно превышает обычный размер коммунальных платежей в кооперативной квартире или квартире, находящейся в отдельной собственности.

Автор: Ирина Малык