Олег Дунда: «Такого обвала цен, как в США, у нас быть не может – природа явлений разная»
Работа на многих строительных площадках столицы замирает, не предвещая ничего хорошего ни рядовому инвестору, ни отечественному рынку недвижимости в целом.
О своем видении перспектив развития столичного рынка недвижимости в интервью РТ рассказал руководитель проекта «Престиж Холл» Олег Дунда. В девелопмент он пришел около двух лет назад из банковской сферы. Ранее занимался внедрением системы управления инвестиционными проектами в «ПриватБанке», осуществлял инвестиционные сделки по купле-продаже девелоперских проектов, участвовал в создании и запуске первого негосударственного пенсионного фонда в Украине «ПриватФонд», финансового холдинга (лизинговая компания, КУА и торговля ценными бумагами)...
СПРАВКА
СПРАВКА
Олег ДУНДА,
руководитель проекта «Престиж Холл»
Дата рождения: 6 марта 1980 г.
Образование: высшее экономическое
Карьерный рост: с 2001 г. в банковской сфере (от эксперта до начальника департамента по работе с корпоративными правами)
Занимаемая должность сейчас: руководитель проекта «Престиж Холл»
Семейное положение: холост
Хобби: горные лыжи
РТ: Олег, сегодня на отечественном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация, которую многие оценивают неоднозначно. Что же, по Вашему мнению, происходит на самом деле?
О.Д.: По сути, происходящее на рынке сегодня не кризис девелопмента и строительства, – это, в первую очередь, кризис современной финансовой системы. Просто девелоперский проект является долгосрочным проектом, осуществляющимся за счет взаимного финансирования, и логично, что проблемы финансового рынка отразились на нем, как в зеркале. При этом следует учитывать, что для долгосрочных финансовых проектов нужна стабильная внешняя среда.
В то же время ситуация начинает меняться только тогда, когда прежней она оставаться уже не может – тот или иной процесс начинает происходить, когда наступает его время. И для того чтобы на смену одному виду продукта пришел другой, неизбежно должны измениться покупательские предпочтения – любой товар становится востребованным лишь в том случае, если появляется его покупатель. Именно это сейчас и происходит на рынке жилой недвижимости, где начался некоторый переломный этап. И данный кризис выступил здесь катализатором покупательских предпочтений.
Стоимость жилья в Киеве уже давно достигла, а где-то и превзошла европейский уровень, хотя качество его несравнимо хуже. И люди больше не желают рисковать деньгами в погоне за некачественной продукцией, к тому же содержащую внутри себя значительные риски. Считаю, что в ближайшее время покупатели станут отдавать предпочтение товару, который более всего будет отвечать определенным стандартам, принятым в странах Западной Европы. В связи с этим на рынке останутся только те компании, продукция которых таковым соответствует. Таким образом, некачественные проекты с рынка уйдут, что уже и происходит. Со временем произойдет реструктуризация рынка, ожидается приход новых игроков – инвесторов и финансовых структур. Большие конструктивные изменения произойдут на рынке девелопмента, а еще большие – на рынке строительных компаний.
Считаю, безусловный позитив сложившейся ситуации уже в том, что рынок становится менее монополизированным. Как показывает мировая история, любой кризис – это стимул к дальнейшему развитию и совершенствованию. Если проследить историю формирования наиболее крупных и успешных строительных компаний, можно заметить, что практически все они появились на базе различных строительных управлений или трестов, которые имели свою позицию, стиль отношений с заказчиком и не всегда думали, как можно оптимизировать процесс, чтобы он шел достаточно быстро и экономно. Считаю, что и сейчас выживут те, кто будет к этому готов и сумеет изменить свою внутреннюю организационную структуру. Всегда нужно быть готовым к тому, что даже самая стабильная и благоприятная ситуация может измениться, и работать так, чтобы новые, более жесткие условия не застали врасплох.
РТ: В Киеве строится много жилых объектов, уровень рентабельности которых составляет 200–300 %. Как долго еще застройщики смогут получать такие высокие прибыли?
О.Д.: Приведу пример: в Турции считается нормальным срок окупаемости проекта – до 10 лет. У нас же, если более трех – уже слишком длительный срок. Поэтому множество проектов и реализуется исходя из видения сиюминутной выгоды. Это неправильно и так быть не должно. Негативные итоги этой позиции уже налицо. Некоторые жилые дома, которые строились в Киеве пять лет назад и позиционировались как элит-класс, сегодня не считаются таковыми, и рассматриваются как объекты на уровень или даже два ниже. Сказывается сложившаяся порочная психология: сегодня – поскорее продать, а что дальше – видно будет. Именно те, кто ориентирован на быструю и максимальную прибыль, в новых условиях будут вынуждены уходить с рынка.
Инвестор же, готовый развивать свой бизнес не один год, а 10 лет и более, изначально закладывает под него базу – материальную, организационную, и что немаловажно, имиджевую, которая позволит сохранить конкурентоспособность и через шесть-восемь лет, и через десятилетие. Создать жизнеспособный бизнес без соответствующих капиталовложений невозможно. Проведу аналогию: продавцы автомобилей в США и Европе зарабатывают не на продажах автомобилей, а на их сервисе, что подразумевает создание бизнеса не на один год. Думаю, Украине, стремящейся в Европу, также придется принимать эти правила игры.
РТ: Легче было бы учиться у зарубежных компаний, которые приходят к нам. Но, к сожалению, в связи с кризисом иностранцы уходят с украинского рынка…
О.Д.: Я бы разделил западных инвестров на два типа: спекулянты и долгосрочные инвесторы. Спекулянты действительно уходят, так как оперируют краткосрочными ресурсами и во время кризиса ликвидности им принципиально важно войти в наличные, а долгосрочные инвесторы просто заняли выжидательную позицию и ждут, когда цена на интересующие их проекты упадет. Я знаю, что есть достаточно много западных компаний, которые прямо сейчас не инвестируют средства, но практически по всем проектам ведут переговоры – активно сбивая цену. Недвижимость – это, прежде всего, способ вложения капитала. И даже если предположить, что в Украине произойдет полный обвал экономики, ситуация 80–90-х годов прошлого века уже не повторится: тогда денег как таковых у потенциальных покупателей не было, а сегодня они есть. Люди могут опасаться вкладывать средства в какой-то бизнес, но и «лежать» деньги не могут – в таком случае они имеют тенденцию «сгорать». А недвижимость никуда не денется в любом случае, и наиболее качественные объекты элит- и премиум-класса всегда будут в цене – инвестировать в них – значит наверняка сохранить сбережения. Эта ситуация может измениться только в случае, если в Украине заработает фондовый рынок как альтернатива инвестированию в недвижимость, но это, думаю, произойдет лет через пять, не раньше.
Другая ситуация с объектами эконом-класса. Их покупают, как правило, не для сохранения сбережений, а для жизни и иногда для спекуляций. Спрос на них зависит от макроэкономических процессов в стране: если экономика растет – увеличиваются доходы населения, их уровень жизни и покупательская способность, а если падает, то, соответственно, все наоборот. Как известно, в прошедшем сентябре средний уровень зарплаты в стране упал, и если эта тенденция продолжится, что вполне вероятно, то люди не смогут покупать квартиры, и цены на жилье эконом неизбежно упадут.
РТ: Настолько же, насколько упали, к примеру, в Америке?
О.Д.: Нет. В любом случае такого обвала цен, как, к примеру, в США, у нас быть не может – природа явлений разная. Обвал недвижимости в стране может случиться только в одном случае: если на рынок поступит много дешевых залоговых квартир, выставленных банками на продажу. Но в Украине ситуация иная. Да, отечественные банки немного шатает, но это только на фоне предшествующего инвестиционного бума. Банки очень инертны, они стараются максимально снизить риски и изменяют условия, когда на рынке уже четко обозначилась та или иная тенденция. К тому же, в отличие от США, у нас в стране нет переизбытка квартир. Основную ипотеку формирует эконом-жилье, а в Украине объектов такого уровня почти нет, соответственно, и объем ипотеки незначителен.
РТ: Кстати, из-за проблем на ипотечном рынке около 50 % строек заморожено, не опасаетесь, что нечто подобное может случиться и с проектом «Престиж Холл»?
О. Д.: Любой успешный бизнес – это, прежде всего, умение правильно прогнозировать. Замораживают строительство те девелоперы, которые неправильно оценили свои возможности. Имея внешние финансовые поступления, они посчитали, что так будет всегда, и возложили на себя большие риски: вместо того чтобы взять один качественный проект и, имея хороший финансовый ресурс, нормально с ним работать, набрали много площадок, а теперь, с прекращением, вернее, с приостановкой финансирования, попросту «не тянут». Почему мы с «Престиж Холлом» вышли именно сейчас? Конкуренты фильтруются естественным образом, и для нас сложилась очень благоприятная ситуация. Реализация этого проекта никоим образом не подвержена общемировым финансовым волнениям – он финансируется «ПриватБанком».
С самого начала мы задумали построить объект отличного качества. Несмотря на то что он довольно большой – около 120 тыс. жилых кв. м, решили построить объект самого высокого класса именно по качеству строительства. Для этого пригласили подрядчиком компанию «Аэробуд», уже имеющую в своем арсенале целый перечень реализованных высококлассных объектов: гостиница «Премьер Палас», здание на Грушевского, 9а, и другие. Совместно с ней работает турецкая строительная компания «Озар», также имеющая хорошую репутацию в своей стране.
Начиная работу над проектом, мы думали о том, что киевляне уже устали от посредственности, поэтому решили предложить жилье принципиально другого уровня. Наш клиент – это те люди, у которых уже есть жилье в центральных районах Киева, но оно их чем-то не устраивает.
Первоочередной задачей было вписаться в социальную среду. Мы решили не идти по банальному пути уплотнения застройки в центральной части города, когда появляется очередная железобетонная свечка, из которой человек сразу же попадает в агрессивную среду. При этом рассуждали таким образом: в нашем доме должно быть хорошо жить детям, а значит, будет хорошо и их родителям. Поэтому здание окружает парк, рядом – детский садик, вокруг – ухоженная зеленая зона, охраняемая территория и так далее.
РТ: По большому счету, сейчас желающие жить среди зелени и на охраняемой территории приобретают дом в коттеджном городке…
О.Д.: Согласен, но в большинстве прикиевских загородных объектов инфраструктура не развита, в связи с чем полноценная жизнь невозможна и является очень хаотичной. Поэтому в наш объект мы решили привнести некоторые элементы загородной жизни: конечно, здесь нет частных домов, но есть частная территория, где можно отдохнуть в выходные дни и, ничего не опасаясь, отправить ребенка гулять.
Кроме того, на территории нашего комплекса будут магазины, юридическая контора, фитнес-центр, парикмахерская, ресторанчик с кафе-кондитерской, банковское отделение, нотариат, SPA-салон и другие социальные объекты.
РТ: Насколько реален заявленный вами комфорт, если учесть, что проект предполагает сооружение 600 квартир и соответствующее количество жителей?
О.Д.: Я убежден, что для многих покупателей это будет вторая или третья квартира в Киеве, и большая часть жилья не будет занята постоянно. После сдачи объекта здесь будут единовременно проживать около 800 человек.
РТ: На каком этапе строительства находится объект? Почем жилой квадрат в «Престиж Холле»?
О.Д.: Сегодня площади продаются от $3 до $5 тыс. за кв. м. Уже продано около 25 квартир и 500 кв. м офисных помещений, при этом следует отметить, что активных продаж мы еще и не начинали.
В данный момент ведется строительство пяти секций: начиная с конца апреля месяца, в них построено около шести этажей. Такой темп мы намерены сохранить и далее. Через два месяца планируем начать возведение других секций, чтобы сдать весь объект в 2010 году. Для нас это вопрос принципиальный – люди не должны жить на стройплощадке, когда за стенкой рычит бульдозер или работает кран. Думаю, к тому времени цены на объект вырастут как минимум в два раза.
РТ: Кстати, Вы сказали, что привлекли турецких строителей, зачем?
О.Д.: Начиная проект, мы, как заказчик, много искали и пробовали – хотели применять новшества, уже используемые в России, Турции. И, взяв на себя определенные риски, пробовали внедрять все это на своих объектах. Хотя мы и были довольны генподрядчиком – «Аэробудом», на правах заказчика все же настояли, чтобы на площадке параллельно работали украинские и турецкие рабочие. При этом руководствовались общеизвестным правилом: когда есть конкуренция, дела идут быстрее.
Мы достаточно долго присматривались к турецкой фирме, разграничили сферу деятельности на объекте, и наконец, заключили контракт.
РТ: И как украинцы отнеслись к появлению конкурентов на площадке?
О.Д.: Признаться, вначале наши соотечественники не очень обрадовались появлению иностранных конкурентов, мол, басурмане приехали – посмотрим, как они работать будут. Но когда увидели, что те работают быстро и качественно, отношение к ним кардинально изменилось.
Конкуренция является, наверное, наилучшим стимулом. Обычно в случае простоя у строителей есть стандартные оправдания: мол, нам что-то не подвезли, проектант не согласовал и так далее. Но все отговорки отпадают, когда рядом в таких же условиях работа кипит, не останавливаясь.
Таким образом, мы только создали обстоятельства, а дело само пошло, благо подрядчики у нас подобраны профессиональные. В итоге стройка активно продвигается вперед – никто не хочет выглядеть хуже и зарабатывать меньше.
РТ: А как происходит расчет оплаты работ?
О.Д.: Мы договорились, что оплата будет идти на единицу измерения тех или иных работ – куб. м бетона или кв. м кладки, и все считаем строго по рабочей документации. Эта цена делится на две составляющие: фиксированная – это стоимость работы, и нефиксированная – стоимость основных материалов, которая меняется в зависимости от их цены на рынке. Можно было бы зафиксировать стоимость подряда в полном объеме, но мы понимаем, что в условиях нестабильного ценообразования ни одна компания не будет работать себе в убыток. И если цены на стройматериалы вырастут, то, для того чтобы сохранить рентабельность, строители начнут экономить или воровать, а в результате более всего проиграет проект.
Наши условия работы вполне устраивают партнеров, позволяют им развиваться и не завышать себестоимость объекта.
РТ: Каковы, на Ваш взгляд, основные проблемы украинского девелопмента?
О.Д.: Их несколько, но одной из главных я бы назвал отсутствие квалифицированных кадров, в частности, конструкторов. В Украине очень старая конструкторская школа, которая значительно отстает от европейской и даже от турецкой. Кроме того, действуют устаревшие нормативы. Наши конструкторы до сих пор закладывают коэффициент прочности 2, как это делали в советские времена на случай третьей мировой войны. Спрашиваю, зачем, отвечают – чтобы спать спокойно. То же можно сказать и о строителях, которые зачастую не приемлют западный стиль работы.
Менеджмент старых строительных компаний, который сохранился еще со времен СССР, достаточно профессионален и фундаментален с точки зрения базовых знаний, имеет очень большой потенциал. Но применять все это мешает очень жесткая централизованная забюрократизированная система управления. Сегодня в строительной компании представители среднего звена менеджмента боятся принимать решения – это просто не принято. Но это в корне неправильно. Очевидно, что расширение полномочий увеличивает риски, однако одно лицо не может курировать все объекты – это физически невозможно делать качественно. Еще работая в банке со строительными организациями, мы пытались перестраивать их работу на банковский манер: закрепляли за каждым заказчиком специалиста, некто вроде персонального банкира, и настаивали, чтобы ему давались определенные полномочия. Это позволяло оперативно реагировать на требования заказчиков и своевременно принимать управленческие решения.
РТ: Ваш взгляд в будущее оптимистичен?
О.Д.: Конечно. Надеюсь, что в ближайшее время в Украину зайдут новые иностранные строительные компании – не такие, которые появились в период первой волны, а она, как правило, всегда несколько авантюристична и сопровождается соответствующими изъянами. Ожидается приход квалифицированных инжиниринговых компаний – украинский девелопмент очень в них нуждается. Кстати сказать, западный инвестор первой волны также был с большой долей авантюризма и спекулятивными целями. Сейчас же появляется совсем другой – с большими планами на большой период времени.
Автор: Саша ГРАДСКАЯ
