Особенности удостоверения сделок с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних детей

Согласно статье 6 Семейного кодекса Украины правовой статус ребенка имеет лицо до достижения им совершеннолетия. Малолетним считается ребенок до четырнадцати лет. Несовершеннолетним считается ребенок в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.

Как предусмотрено статьей 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей» от 2 июня 2005 года № 2623-IV, государство охраняет и защищает права и интересы детей при совершении сделок по недвижимому имуществу.

Недопустимо уменьшение или ограничение прав и интересов детей при совершении любых сделок относительно жилых помещений.

Родители или лица, их заменяющие, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства, предоставленного в соответствии с законом, заключать договора, подлежащие нотариальному удостоверению и / или государственной регистрации, отказываться от принадлежащих ребенку имущественных прав, осуществлять разделение, обмен, отчуждение жилья, обязываться от имени ребенка поручительством, выдавать письменные обязательства.

Суд в случае лишения родителей родительских прав или отобрании ребенка без лишения родительских прав одновременно накладывает запрет на отчуждение имущества и жилья детей, о чем сообщает нотариуса по месту нахождения имущества и жилья (части третья, четвертая статьи 17 Закона Украины «Об охране детства» от 26 апреля 2001 года № 2402-III).

При удостоверении сделок относительно недвижимого имущества ребенка нотариусы руководствуются требованиями Гражданского и Семейного кодексов Украины, Законов Украины «О нотариате», «Об охране детства», «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей», Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 № 20 / 5 и т.д..

Согласно статьям 43, 44 Закона Украины «О нотариате» от 2 сентября 1993 года № 3425-XII, при совершении нотариального действия нотариусы устанавливают личность участников гражданских отношений, обратившихся за совершением нотариального действия. Лицо в возрасте до 16 лет устанавливается по свидетельству о рождении при условии подтверждения родителями (одним из родителей) того, что это лицо является их ребенком.

При удостоверении сделок определяется объем гражданской дееспособности физических лиц, принимающих в них участие.

При определении гражданской дееспособности ребенка нотариусы руководствуются положениями статей 31, 32 Кодекса, согласно которым ребенок наделен в зависимости от возраста частичной гражданской дееспособностью (лицо, не достигшее четырнадцати лет - малолетнее лицо) или неполной гражданской дееспособностью (лицо в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет - несовершеннолетний).

Следует отметить, что малолетние и несовершеннолетние лица имеют право самостоятельно совершать лишь мелкие бытовые сделки, которые обеспечивают их бытовые нужды, соответствующие их физическому, духовному или социальному развитию и касаются предмета, имеющего невысокую стоимость.

Другие сделки, в том числе в отношении недвижимого имущества, от имени малолетнего лица совершаются ее законными представителями - родителями (усыновителями) или опекунами.

Несовершеннолетнее лицо совершает другие сделки с согласия родителей (усыновителей) или опекунов.

На совершение несовершеннолетним лицом сделки в отношении транспортных средств или недвижимого имущества должно быть письменное нотариально удостоверенное согласие родителей (усыновителей) или попечителя и разрешение органа опеки и попечительства (часть вторая статьи 32 Кодекса).

Согласно требованиям статьи 177 Семейного кодекса Украины, родители малолетнего ребенка не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства совершать следующие сделки относительно его имущественных прав:

• заключать договора, подлежащие нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоры относительно деления или обмена жилого дома, квартиры;
• выдавать письменные обязательства от имени ребенка;
• отказываться от имущественных прав ребенка.

Родители имеют право дать согласие на совершение несовершеннолетним ребенком указанных сделок лишь с разрешения органа опеки и попечительства.

При совершении одним из родителей сделок относительно имущества малолетнего ребенка считается, что он действует с согласия другого родителя. Другой родитель имеет право обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной как заключенной без его согласия, если эта сделка выходит за пределы мелкого бытового.

На совершение одним из родителей сделок относительно транспортных средств и недвижимого имущества малолетнего ребенка должно быть письменное нотариально удостоверенное согласие другого родителя.

Если тот из родителей, кто проживает отдельно от ребенка на протяжении не менее шести месяцев, не принимает участия в воспитании и содержании ребенка или если место его проживания неизвестно, такие сделки могут быть совершены без его согласия.

Поскольку вышеуказанные факты имеют юридическое значение и могут быть установлены только судом, на их подтверждение нотариусу должно быть предоставлено решение суда, вступившее в законную силу.

Статьей 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей» от 2 июня 2005 года № 2623-IV предусмотрено, что предварительное разрешение органов опеки и попечительства необходимо для совершения любых сделок относительно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети.

То есть, разрешение органов опеки и попечительства необходимо и в случае, когда у ребенка есть только право пользования недвижимым имуществом, которое служит жильем. Например, ребенок постоянно проживает и / или зарегистрирован в жилом помещении, которое отчуждается.

Документом, по которому устанавливается состав семьи нанимателя или собственника жилого помещения может быть справка по форме № 3, которая выдается жилищно-эксплуатационной организацией, правлением жилищно-строительного кооператива или справка о регистрации места жительства или места пребывания, которая выдается органом регистрации.