Переход от статистики в долларах к статистике в гривнах заметно изменил графики цен

В предыдущем обзоре мы писали о том, что недавняя высокая деловая активность на рынке аренды киевского жилья снижается с каждой неделей . Писали также о снижении долларовых цен практически во всех основных сегментах рынка.

Эти же тенденции мы наблюдали и на прошедшей неделе. Несмотря на призывы резко сбросить цены - а такие призывы звучат не только от потенциальных покупателей, но и многих риэлторов, - продавцы, в основной своей массе, предпочитают снижать цены плавно и понемногу. В большинстве конкретных случаев подобная тактика неэффективна. Но ведь помимо тактики, есть еще и стратегия, направленная на решение жизненно важных для той или иной семьи задач. Во многих случаях эта стратегия сводится к улучшению жилищных или финансовых условий с помощью продажи одной недвижимости и покупки другой. Резко уступив при продаже, продавцы-обменщики рискуют тем, что денег для каких-либо улучшений у них просто не останется.

Как и прежде, большинство продавцов указывают цены в долларах, гораздо меньше – в гривнах. Соответственно, при подсчете статистики возникает проблема перехода к единому базису, что на практике означает пересчет цен из одной валюты в другую с учетом конкретной даты.

Данная проблема весьма непростая. Ее сложность определяется двумя основными факторами.

Во-первых, далеко не всегда ясно какому именно моменту времени соответствует указанная цена. Объявления переходят из одних баз данных в другие; при этом первоначальная дата подачи исходного объявления нередко теряется. А именно от этой даты зависит курс пересчета валют.

Во-вторых, и продавцы, и покупатели, как правило, исходят из своего понимания «справедливого» курса валют. Установление такого курса нередко является предметом переговоров и торгов, о результатах которых достоверной информации крайне мало.

Тем не менее, учитывая пожелания многих участников рынка, а также явно выраженное стремление государства полностью вытеснить с рынка недвижимости иностранные валюты, руководство портала недвижимости Domik.ua приняло решение о переходе к базе данных, в которой продавец публикует цену своей недвижимости в гривнах.

Соответственно статистика в гривнах должна стать основной, а в долларах – вспомогательной.

Первые результаты подобного перехода приведены ниже.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html . При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках).

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в Шевченковском районе. При их построении методы аппроксимации не использовались.

График №1. Изменение средних цен предложений в гривнах за квадратный метр в Шевченковском районе

- синяя кривая – в среднем по району;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах;

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Шевченковском районе за последние три месяца снизилась на 0,1%; за последнюю неделю снизилась на 1,8%.

Средняя цена предложений в новых домах в Шевченковском районе за последние три месяца снизилась на 6,6%; за последнюю неделю выросла на 2,2%.

Средняя цена предложений возле метро в Шевченковском районе за последние три месяца выросла на 0,1%; за последнюю неделю снизилась на 1,2%.

График №2. Изменение средних цен предложений в гривнах за квадратный метр в Шевченковском районе в сегментах «старая панель», «старый кирпич», «улучшенный кирпич»

- синяя кривая - в сегменте «старая панель»;

- зеленая кривая – в сегменте «старый кирпич»;

- красная кривая – в сегменте «улучшенный кирпич»

Средняя цена предложений в Шевченковском районе в сегменте «старая панель» за последние три месяца выросла на 6,6%; за последнюю неделю снизилась на 1,1%.

Средняя цена предложений в Шевченковском районе в сегменте «старый кирпич» за последние три месяца выросла на 2,5%; за последнюю неделю выросла на 0,1%.

Средняя цена предложений в Шевченковском районе в сегменте «улучшенный кирпич» за последние три месяца снизилась на 2,0%; за последнюю неделю снизилась на 4,0%.

График №3. Изменение средних цен предложений в гривнах за квадратный метр в Шевченковском районе в сегментах «дореволюционные», «сталинки», «украинский кирпич».

- синяя кривая - в сегменте «дореволюционные»;

- зеленая кривая – в сегменте «сталинки»;

- красная кривая – в сегменте «украинский кирпич»

Средняя цена предложений в Шевченковском районе в сегменте «дореволюционные» за последние три месяца выросла на 0,6%; за последнюю неделю выросла на 0,4%.

Средняя цена предложений в Шевченковском районе в сегменте «сталинки» за последние три месяца выросла на 4,1%; за последнюю неделю снизилась на 1,6%.

Средняя цена предложений в Шевченковском районе в сегменте «украинский кирпич» за последние три месяца снизилась на 4,7%; за последнюю неделю снизилась на 0,9%.

Учитывая недостаток достоверной информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы решили не приводить примеры заключенных сделок.

С удовольствием сообщаем вам, что помимо приведения цен в объявлениях и статистики к требованиям законодательства, стартовал новый уникальный проект нашего портала - канал на Домика на YouTube

По состоянию на сегодняшний день, канал содержит около 6000 видеообзоров зданий, новостроек и районов Киева. Наши операторы продолжают работу. В данный момент они ведут съемку центра Киева, а также новостроек Киевской области.

Сейчас происходит интеграция канала в наш портал.

Уверены, что этот продукт станет хорошим помощником для тех, кто арендует или покупает квартиру, а также для риэлторов Киева и области.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2014