Подводные камни покупки жилья в рассрочку

Но и условия ипотеки, процентные ставки и высокие первые взносы ограничивают развитие спроса на покупку жилья.

Тогда застройщики решили предложить свои условия рассрочки на жилье, зачастую более привлекательные, чем банковские. О том, насколько метод выплаты первичного жилья в рассрочку эффективен, какие достоинства и недостатки такого способа оплаты и станет ли он реальной альтернативой ипотечному кредитованию, ИА «Украина Коммунальная» поинтересовалась у операторов рынка недвижимости, банкиров и юристов.

Оплата частями: мнения разделились

Рассрочка на покупку жилья от компании-застройщика, по мнению специалиста компании «Интеграл-Буд» – очень востребованный продукт. Такой способ оплаты уже вовсю работает на украинском рынке, он стал отличной альтернативой ипотечному банковскому кредитованию. Сегодня на первичном рынке жилой недвижимости около 50-60% инвесторов приобретают квартиры по программам рассрочки как краткосрочной, так и долгосрочной. Наибольшим спросом пользуются программы рассрочки от трех до пяти лет.

Как сообщалось ранее информационным агентством Украина коммунальная от 28.09.11. Цитата: " В Украине начали продавать квартиры в рассрочку "

Продажа квартир с помощью рассрочки от застройщика эффективна для клиента, считает Александр Седых, финансовый директор компании «Простобанк Консалтинг», так как позволяет ему сэкономить средства, ведь в случае банковского кредита заемщику придется перечислять банку процентные и комиссионные платежи, которые могут в несколько раз превышать стоимость недвижимости. К тому же цена 1 кв. м на первичным рынке недвижимости, по словам специалиста, существенно ниже, чем на вторичном. Таким образом, клиент получает двойную экономию. Но в то же время, данная схема в Украине не пользуется популярностью. «Ведь застройщику необходимо оперативно получить средства для финансирования строительства, соответственно клиенту необходимо будет оплачивать по 5-10 тыс. долл. США в квартал и более в течение нескольких лет, что может себе позволить далеко не каждый», - добавил А.Седых.

По мнению управляющего партнера адвокатского объединения Arzinger Тимура Бондарева, этот способ покупки жилья малоэффективен, поскольку является лишь альтернативой кредитованию и не предоставляет возможности для покупки квартиры лицам с невысоким доходом. «Кроме того, рассрочка, как правило, применяется к недостроенным объектам, что влечет за собой существенные риски для покупателя, связанные с банкротством застройщика, замораживанием строительства и необходимостью ждать заселения в квартиру довольно длительный срок», - уточнил специалист.

Достоинства рассрочки...

С финансовой точки зрения покупка квартиры в рассрочку выгоднее, чем приобретение жилья с помощью ипотечного кредита. Конечно же, если рассрочка беспроцентная. Как отметил юрист Андрей Осадчий, во-первых, переплата при такой схеме приобретения жилья будет несоизмеримо меньшей, а, учитывая то, что цены на рынке недвижимости не стоят на месте, конечные затраты на приобретение квартиры в рассрочку будут сопоставимы с рыночной ценой квартиры на момент вселения в нее. Во-вторых, процедура получения кредита продолжительна и обходится дороже, тогда как покупка квартиры в рассрочку не потребует от покупателя затрат времени и сил на сбор большого количества документов и ожидание одобрения банка.

Преимущества рассрочки от застройщика по сравнению с банковским кредитом – в том, что застройщик не требует справки о доходах и предлагает более низкие ставки. Минимальная эффективная ставка по ипотечным кредитам сейчас составляет около 15% годовых в гривне, в среднем ставки колеблются от 16 до 22% годовых. Рассрочки от застройщика предлагаются от 0% на этапе строительства до ввода дома в эксплуатацию и от 10% годовых после ввода в эксплуатацию. На таких условиях банки кредиты еще не дают. Чем короче рассрочка, тем она выгоднее по сравнению с банковским кредитом. Платежи по рассрочке можно досрочно погасить без штрафных санкций. По нашей статистике, лишь 5-7% покупателей приобретает квартиры в кредит. В основном это те, кому необходим заем на длительный период (10-20 лет) и кто может показать официальный доход. Опять же, сегодня далеко не все банки готовы кредитовать жилье в строящихся объектах (хотя на этапе строительства квартиру можно приобрести как минимум на 10-15% дешевле).

... и ее недостатки

Среди недостатков можно выделить то, что при рассрочке, в случае повышения цен, удорожание отражается на неоплаченном остатке. После завершения строительства обычно цены фиксируются, а ряд застройщиков фиксирует цену еще на этапе строительства в случае оплаты 70-80% от общей стоимости.

К недостаткам оплаты жилья в рассрочку относят:

а) как правило, объектом рассрочки является недострой, что, во-первых, не позволяет покупателю сразу въехать в квартиру, а, во-вторых не защищает покупателя от рисков банкротства застройщика и замораживания строительства;
б) квартира переходит в собственность покупателя только после полной оплаты ее стоимости;
в) большой первоначальный взнос (от 50%, но в последнее время появляются предложения с 30% и даже с 10% взносом) и незначительный срок рассрочки (до ввода объекта в эксплуатацию или 1-3 года, но в последнее время появляются предложения о рассрочке на 5 и даже 10 лет);
г) удорожание стоимости 1 кв. м по мере превращения дома в готовый объект.

Существующая схема рассрочки от любого застройщика не только позволяет последнему повысить цену жилья в любой момент, но и необходимо учитывать, что такое повышение непременно произойдет, хотя процентная ставка по рассрочке останется прежней.

Риск - дело благородное?

Сами же застройщики и девелоперы не отрицают, что существуют определенные риски, связанные с покупкой в рассрочку. Так, Алексей Говорун, заместитель генерального директора строительной компании ТММ, привел пример о приобретении готового жилья. Специалист отметил, что если покупатель приобретает в рассрочку готовую недвижимость с правоустанавливающими документами по схеме, когда квартира до определенного момента находится в собственности застройщика, то риски для покупателя велики. Застройщик – юридическое лицо. В случае возникновения ситуаций, связанных с судебными решениями не в пользу застройщика или решениями исполнительной службы, его имущество, в том числе, квартиры, купленные по такой схеме, могут быть изъяты у него как у собственника или на их отчуждение может быть наложен арест. Поэтому при покупке квартиры в рассрочку лучше выбрать схему, где квартира находится в залоге, как при ипотечном кредитовании. Также существует и риск для покупателей строящегося жилья, где рассрочка – основной инструмент продаж. Как правило, у застройщиков нет всей полноты инструментария работающих с кредитами банков, в том числе, хеджирование рисков, формирование резервов, нет настолько серьезной службы внутренней безопасности, как в банковских структурах, затрат на поддержания этого инструментария, который включен в тарифы. Поэтому если застройщик массово прибегает к такому продукту как рассрочка, то есть вероятность, что будет велика доля проблемных рассрочек. Если платежи будут поступать не по всем договорам покупки в рассрочку, то темпы строительства этого объекта будут снижаться, что повлечет еще больший процент неплатежей, – констатирует специалист. – Если большое количество квартир в строящемся объекте продано в рассрочку, то есть риск, что у застройщика будут возникать кассовые разрывы. Для такого вида операционной деятельности как строительство кассовые разрывы губительны, так как очень влияют на себестоимость проекта. Для эффективной деятельности застройщик должен обеспечить равномерность поступления средств. Поэтому при покупке квартиры в рассрочку в строящемся объекте стоит обратить внимание, какой вес у этого инструмента продаж в общем объеме продаж компании, какой объем первоначального взноса (на уровне 30-50%) и есть ли у застройщика другие инструменты финансирования. Для того чтобы строительство объекта, по которому основной инструмент продаж – рассрочка, финансировалось в достаточном объеме, у застройщика должны быть собственные средства или кредитные ресурсы.

Обращать внимание!

Поскольку покупатель станет собственном квартиры только после полной оплаты ее стоимости, он несет риск не получить квартиру в случае невыплаты оставшейся суммы. Поэтому Владимир Грабчак, юрист адвокатского объединения Arzinger, настоятельно рекомендует в договоре покупки жилья в рассрочку особое внимание уделять моменту перехода права собственности, условиям и последствиям досрочного расторжения договора, так как вряд ли застройщик захочет возвращать всю уплаченную покупателем сумму. Немаловажным юрист считает также положения относительно увеличения стоимости квартиры, а также наличия иных платежей, которые подлежат оплате до момента получения квартиры в собственность (комиссионные, арендные платежи, штрафы, пеня и т. д.).

Чтобы избежать участи печально известных вкладчиков-инвесторов «Элита-Центра», специалисты рекомендуют хорошенько взвесить свои финансовые возможности перед тем, как купиться на рекламный слоган «рассрочка 0%». А если все-таки решили приобретать квартиру в рассрочку, то оформить все документы в обязательном присутствии юриста, а лучше – нотариально заверить гарантии получения квартиры.

Нина Ломакина