> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Преимущества и недостатки инвестирования через Фонд финансирования строительства

Преимущества и недостатки инвестирования через Фонд финансирования строительства


20.03.2015 08:30  8 комментариев

Domik.ua уже писал, на что непременно следует обращать внимание при выборе новостройки для инвестирования.

Читайте также: О чем спрашивать в отделе продаж застройщика

Одна из важнейших характеристик — схема инвестирования. Всего таких схем существует около десятка, но ни одна из них не дает 100% гарантии, что строительство будет закончено в срок. И все же, есть схемы законные и потому более надежные, и полулегальные, создающие существенные риски для инвесторов.

Читайте также: Как обманывают покупателей квартир в новостройках

Согласно Закону Украины об инвестиционной деятельности, законными считаются 4 схемы инвестирования. Это Фонд финансирования строительства (ФФС), покупка беспроцентных целевых облигаций, Фонды операций с недвижимостью и Институты совместного инвестирования. Последние две схемы в Украине не прижились, а вот через ФФС и продажу облигаций реализуют квартиры в строящихся домах большинство ведущих застройщиков столицы.

Сегодня поговорим о Фонде финансирования строительства.

Что это такое

Согласно закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», Фонд финансирования строительства — это средства физических и юридических лиц, которые аккумулируются для ведения строительства с последующей передачей объекта в собственность этих лиц.

Существует 2 типа ФФС — А и Б. В фондах типа «А» определяет стоимость строительства и отвечает за аккумулирование необходимых средства заказчик строительства, в фондах типа «Б» этим занимается управляющий ФФС. В Украине фонды типа «Б» не создаются — это слишком дорого, да и не выгодно для застройщика.

Кто может создавать ФФС

Согласно упомянутому закону «О финансово-кредитных механизмах», создавать Фонд финансирования строительства могут банковские учреждения и финансовые компании, владеющие лицензией на осуществление деятельности по привлечению средств для финансирования строительства или операций с недвижимостью. При этом, уставной капитал такого учреждения должен составлять 1 млн евро и быть полностью внесен до начала привлечения средств на строительство.

Контролируют работу Фонда НБУ, если управляющий банк, или Нацкомиссия по регулированию рынков финансовых услуг, если управляющий — финансовая компания.

Банк-управляющий ФФС открывает счет Фонда на своем балансе. Если же управляющий — финансовая компания, она должна открыть счет в любом выбранном банке. Этот счет и будет счетом Фонда.

Как работает Фонд финансирования строительства

Создание ФФС начинается с разработки и утверждения его правил и механизма взаимодействия между сторонами — заказчиком строительства, застройщиком, управляющим ФФС и доверителем (инвестором). Затем открывается счет, на котором предполагается аккумулировать средства для строительства. После этого заказчик строительства передает свои функции застройщику (если это разные организации), а застройщик подписывает договор с управляющим ФФС и берет на себя обязанность построить, ввести в эксплуатацию определенный объект и передать его в собственность доверителей.

На этапе привлечения средств в ФФС инвестор — доверитель — заключает договор с фондом, а тот, в свою очередь, закрепляет за ним определенный объект (квартиру). После оплаты 100% стоимости объекта управляющий уступает права на него доверителю, а полученные средства перечисляет застройщику. По окончанию строительства застройщик передает объект инвестирования в собственность инвесторов. После передачи всех объектов в собственность доверителей, ФФС ликвидируется.

При этом все права на строящийся объект застройщик передает управляющему ФФС, и договор уступки имущественных прав между управляющим и застройщиком заключается отдельно. Теоретически, если застройщик не выполняет своих обязательств, управляющий ФФС может расторгнуть с ним договор и заключить его с другим застройщиков. На практике, конечно, это едва ли осуществимо.

Примечательно, что ФФС не является юридическим лицом, и, в случае его ликвидации, средства остаются на счету и могут быть переданы другому управляющему для продолжения строительства.

Преимущества Фонда финансирования строительства

1. Создание и работа Фонда четко регулируются законодательством.

2. За инвестором закрепляется конкретный объект, а его интересы защищены законом. Это минимизирует риски двойных продаж.

3. Многоуровневый контроль: ФФС обязан контролировать застройщика, в то же время деятельность Фонда контролируется государством.

4. Минимизация не целевого использования средств: средства, аккумулированные для строительства каждого отдельного объекта, отделены от других активов ФФС.

5. Теоретически существует возможность сменить застройщика или управляющего, если они не выполняет своих обязанностей. Но практически это вряд ли осуществимо, поскольку зачастую ФФС создаются и контролируются строительными компаниями.

6. Создание ФФС предполагает наличие полного пакета разрешительной документации на строительство.

Недостатки ФФС

1. В Украине Фонды финансирования строительства в подавляющем большинстве случаев создаются застройщиками и ими же контролируются. Во-первых, что существенно снижает возможности для контроля управляющим застройщика, а во-вторых, в типовом договоре интересы застройщика обычно защищены больше.

2. При отказе доверителя участвовать в ФФС, внесенные средства возвращаются ему только после того, как закрепленный за ним объект будет продан другому инвестору, или после введения дома в эксплуатацию.

3. Инвесторы не могут зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Впрочем, такую возможность исключают большинство схем.

4. Отсутствие прямых взаимоотношений доверителя с застройщиком — это усложняет возможность предъявления ему претензий.

5. Не предусмотрено страхование ответственности застройщика за несвоевременное введения объекта в эксплуатацию.

Застройщики говорят, что ФФС - это практически 100% гарантия того, что инвестор получит свою квартиру в срок. На самом деле, абсолютно гарантии нет, но на сегодняшний день Фонд финансирования строительства считается самой надежной из существующих схем инвестирования.

В дальнейшем Domik.ua обязательно проанализирует все действующие сегодня на рынке схемы инвестирования в новостройки.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015



просмотров: 4639

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 8

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 8 - Преимущества и недостатки инвестирования через Фонд финансирования строительства

erttertt20.03.2015 17:34 

+3|-6

Какое инвестирование, 70% кидалово, а в кризис еще больше, лучше в казино уже.

tankistua20.03.2015 19:06 

+1|-1

В банк надо - там уж наверняка :)

erttertt21.03.2015 15:35 

+2|-5

Если гос. банк или банк с иностранным капиталом, вряд ли с ним что-то случится. Даже тот же Приват если рухнет, то только со всей экономикой и тогда недвига будет никому не нужна и даром, 1000 раз писал. Банки-пирамиды - да, попадали, но с ними было ве ясно с самого начала.
Зато проценты какие вкусные. 10% и больше в валюте, за 20 в гривне... А аренда сейчас дает всего 3-4% в гривне, а после взлета коммуналки не даст ничего. Зарплаты у людей не растут, придется сдавать за коммуналку.
И ФГВ есть - до 200 тыщ всегда можно разбить по несколькоим банкам, по родственникам, если у вас там колоссальная сумма..

tankistua22.03.2015 14:38 

+1|0

М-да уж, а всего то 24 года прошло

tankistua22.03.2015 21:26 

0|-2

Спасать надо было Форум - тогда бы не сложилась банковская система как карточный домик. А так уже поздно - процесс невозможно остановить, народ усиленно забирает деньги.

Чем больше смотрю на этот процесс - тем больше мне кажется, что именно так и было все задумано, и "Все идет по плану"

Natalia_Reva24.03.2015 09:40 

+2|0

Вы это серьезно? Вы до сих пор считаете, что депозит в банке выгоден?
А как на счет того, что за год гривна обесценилась в 3 раза? Недвига, к слову, за тот же период подешевела максимум в 2. Очень вам помогут банковские 20 %, если они даже инфляцию не покрывают?
Положить доллары в какой-то европейский банк можно было бы, если бы доллары свободно возвращали. А депозит в гривне сейчас, если говорить об инвестиции, заведомо убыточное дело.
Хотя, конечно, если у вас есть несколько лишних тысяч грн и вы очень хотите поддержать банковскую систему...

+2|-1

Депозит в банке выгоден, но, как и любое инвестирование, попеременно.
Как и инвестирование в недвижимость выгодно, но не всё время.

Недвижимость нужно было покупать в 2002-м году, продавать в 2007-2008 году, с 2008-2009 годов пересидеть в наличном долларе, после чего обменять доллары на гривну и положить на депозит. С пролонгацией на год, каждый год с 2009 по 2013.
После чего забрать гривневый депозит, обменять на доллары, и...

 

Бизнес новости

 
цена: 24 570 грн./м2
тел: (044) 364 64 64
 
цена: 23 999 грн./м2
 
цена: 64 230 грн./м2
тел: 044 585 1008
 
цена: 31 040 грн./м2
тел: (044) 290-73-97
 
цена: 14 000 грн./м2
тел: (093) 571-76-76
 
цена: от застройщика
тел: (044) 374-11-11
 
цена: 15 000 грн./м2
тел: (044) 39 222 19
 
цена: 33 000 грн./м2
 
цена: 14 026 грн./м2
 
цена: Старт прродаж
 
цена: 13 900 грн./м2
тел: (044) 22-44-502

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Преимущества и недостатки инвестирования через Фонд финансирования строительства