Распугали покупателей. Попытка владельцев донецких квартир повысить цены снова заморозила едва оживший рынок городской недвижимости
Оптимизм владельцев жилья в Донецке, поспешивших повысить цену продажи квартир на 10% в сравнении с весной прошлого года, оказался преждевременным: вслед за дешевым предложением с рынка практически исчезли и покупатели. Немногочисленные сделки заключаются лишь при условии скидки в 15–20%. Однако ходовые новостройки и земельные участки опять стали понемногу дорожать.
Рынок жилой недвижимости Донецка
Торгуют пригородом
Наметившееся было в конце прошлого года оживление на донецком рынке жилой недвижимости сошло на нет. По словам руководителя аналитического отдела местной девелоперской компании «Герц» Максима Сидорского, с мая 2009 г., после того как на волне кризиса донецкое жилье потеряло в цене до 60%, продажи квартир постепенно начали расти, что подвигло их владельцев пересмотреть стоимость своих предложений. По информации директора АН «Донецкая недвижимость» Виктора Петулько, с ноября среднестатистическая однокомнатная квартира в Донецке подорожала с $31 тыс. до $34 тыс. «Двушки» выросли в цене на $3–4 тыс. — до $40–42 тыс.
Но, как показала практика, приобретать квадратные метры по завышенным расценкам потенциальные покупатели пока не желают. Максим Сидорский говорит, что сейчас в городе заключаются единичные сделки купли-продажи жилья и, по его прогнозам, до конца зимы ситуация вряд ли изменится. Богатые горожане, ориентирующиеся на элитное жилье стоимостью от $100 тыс., отложили инвестиции в недвижимость до конца выборов. Менее состоятельные покупатели квартир эконом- и среднего класса решили взять продавцов измором, дожидаясь отката цен хотя бы к весенним показателям. Виктор Петулько отмечает, что большинство дончан готовы приобретать лишь самые дешевые варианты. К примеру, есть спрос на «единички» по $15 тыс., расположенные на окраинах Донецка, в так называемых шахтных поселках (Бирюзова, Петровка, Абакумова). Все чаще клиенты агентств рассматривают и варианты поселения в ближайших от областного центра населенных пунктах, в частности Макеевке, поселке Пастуховка. Квартиры там еще дешевле, чем в шахтных районах, — однокомнатную можно приобрести за $10–12 тыс., двухкомнатную — за $20 тыс. Вместе с тем инфраструктура там, в том числе и транспортное сообщение, зачастую лучше, чем на окраинах города. Кроме того, сейчас донецкие власти предпринимают попытку расширить границы шахтерской столицы, включив в них близлежащие поселки, что также оживило спрос на тамошние квартиры.
Продавцам более дорогого жилья в центре и приближенных к нему районах Донецка приходится искать покупателей месяцами. Причем продать его могут лишь те, кто готов хорошо уступить. По словам г-на Петулько, заинтересовать потенциального клиента могут скидки в размере 15–20% от изначально заявленной стоимости. Но устраивать распродажу готовы далеко не все хозяева. «Многие, боясь продешевить, в конце декабря прошлого года попросту сняли объекты с продажи», — рассказывает Максим Сидорский. Так что сегодня в риэлторских базах данных выставляется в основном жилье, хозяева которого срочно нуждаются в деньгах либо разъезжаются (порядка 75% сделок). Тем не менее продавцов все равно в 1,5–2 раза больше, чем покупателей, что позволяет рассчитывать на снижение цен. По мнению г-на Сидорского, в ближайшие месяцы вторичка может подешеветь на 15%.
Застройщики полны оптимизма
Вслед за хозяевами б/у квартир повысить цены решили и застройщики. Если в разгар кризиса многие из них уменьшили цены на 10–15%, пытаясь распродать квартиры хотя бы в уже введенных в эксплуатацию домах, то сейчас компании, наоборот, пересматривают прайсы в сторону повышения. Особенно динамично растет стоимость новостроек в центре Донецка. Если еще пару месяцев назад квартиры в них продавали по 8 тыс. грн./кв. м, то в новом году цена составляет 8,5–8,8 тыс. В Калининском районе, где весной жилье в домах эконом-класса распродавали по 4 тыс. грн./кв. м, дешевле 5–5,5 тыс. за квадрат уже ничего не найти. «Некоторые застройщики пересматривают цены даже в еще не введенных в эксплуатацию объектах, хотя их популярность среди потенциальных покупателей весьма сомнительна», — отмечает Виктор Петулько. К примеру, если весной квартиры в доме, возводящемся в районе железнодорожного вокзала, продавались по 6 тыс. грн./кв. м, то теперь предлагаются по 8 тыс. грн. При этом новостройка готова лишь на 80%, и когда будет сдана, неизвестно, поскольку работы ведутся скорее для видимости.
Эксперты поясняют повышенные аппетиты подрядчиков сравнительно высокой покупательской активностью. Если на вторичке продажи практически полностью заморожены, то первичка все же пользуется спросом: домов, в которых пустовало бы более трети квартир, практически нет. Риэлторы говорят, что наметился даже дефицит наиболее ходовых «единичек» в объектах эконом- и среднего класса.
Донецкие компании также выставили на реализацию жилье в двух десятках новостроек, большинство из которых расположены в центре (просп. Панфилова, ул. Артема, Постышева) и позиционируются как элитные, хотя далеко не всегда соответствуют этому высокому статусу. Стоимость квадратного метра в них колеблется от 8,5 до 10 тыс. грн. Но «единички» уже практически полностью распроданы, остались лишь апартаменты площадью 80–100 кв. м, которые покупатели не слишком жалуют своим вниманием. В периферийных районах, где приобрести новую квартиру можно за 5–5,5 тыс. грн./кв. м, сданы в эксплуатацию единичные новостройки. Если в центральном Ворошиловском районе продается жилье в восьми домах, еще столько же — в прилегающих к центру Киевском и Калининском, то в более отдаленном Ленинском — всего в трех, а в Петровском — в одном доме. Так что выбор у потенциальных покупателей невелик, чем и пользуются строители.
Риэлторы не исключают, что к весне новостройки могут подорожать еще на 3–5%. «После выборов местные жители, заработавшие на кампании, поспешат вложить деньги в недвижимость, в первую очередь — именно в новостройки, которые сейчас наиболее популярны у среднего класса», — уверен директор донецкого агентства недвижимости «Жилком» Сергей Тахтаров.
Спекулянты вернулись на землю
Кардинально иные тенденции наблюдаются на донецком рынке земельных участков. Если квартиры продаются со скрипом, то спрос на землю в последние два-три месяца вырос на треть. Виктор Петулько поясняет ажиотаж возвращением в этот сегмент перекупщиков. Граждане, сумевшие скопить более-менее приличную сумму, обнаружили, что объектов, куда можно было бы вложить эти деньги, не так много. Интерес потенциальных покупателей участков подогревают как слухи об их неминуемом подорожании, так и весьма привлекательные цены. Земельный сегмент пострадал от кризисных явлений, пожалуй, больше других на рынке недвижимости: если квартиры просели на 50–60%, то наделы подешевели в два-три раза. К примеру, если до кризиса сотка в южном направлении (пос. Доля, Андреевка, Марьяновка) продавалась по $5 тыс., то сейчас — по $2 тыс. с возможностью выторговать у продавца еще как минимум 5–7%. Существенно подешевела земля и в традиционно престижных рекреационных зонах. С $5 тыс. до $2 тыс./сотка упала цена в районе Святогорска и Старооскольского водохранилища. Вдвое снизились цены и в самом городе: в местных элитных коттеджных поселках в районе улиц Челюскинцев и Артема стоимость земли упала с $50 тыс. до $20 тыс. Но чаще всего покупатели интересуются наделами стоимостью до $20 тыс. со всеми коммуникациями, расположенными в перспективных местах. Как следствие стоимость таких объектов в последнее время не только перестала снижаться, но и начала расти — с ноября она повысилась на 5–10%, а к весне, по прогнозам риэлторов, имеет все шансы увеличиться еще на 5–7%.
Спрос на коттеджи, которые за год упали в цене в 2,5–3 раза и еще недавно считались более выгодной покупкой, чем участок под застройку, с осени стал снижаться. «Все дешевые объекты уже распроданы, а новые появляются по совсем другим ценам. К примеру, если в разгар кризиса мелкие фирмы, зарабатывающие на строительстве коттеджей, уступали их по $500/кв. м, то сейчас такие же стоят до $1 тыс./кв. м. В коттеджных городках цены повысились с $1 тыс. до $1,5–1,7 тыс./ кв. м. Так что сегодня в свободной продаже остались явно переоцененные коттеджи по $350–500 тыс., а также доступные по стоимости дома старой постройки (55 кв. м и 4–6 соток земли предлагаются за $30 тыс.), но не пользуются популярностью у горожан, поскольку в большинстве случаев нуждаются в основательной реконструкции», — поясняет Виктор Петулько. По прогнозам риэлторов, не дождавшись покупателей, владельцы особняков будут вынуждены на 10–15% умерить свои аппетиты.
