Расторжение договора инвестирования в новостройку: как покупателю вернуть деньги

В январе 2018 года Domik.ua изучил ситуацию, в которой стороны расторгают договор купли-продажи до правовой легализации квартиры, и оценил шансы возврата денег, затраченных покупателем на сделку.

Как законно вложить деньги в стройку жилья

В Украине финансирование строительства жилья из негосударственных источников регулируют Гражданский кодекс Украины в редакции от 15.12.2017 и Закон №1560-12 «Об инвестиционной деятельности» в редакции от 18.12.2017. В этих актах законодатели исключили оформление прямых инвестиционных договоров между гражданами и застройщиками. Взамен были утверждены схемы финансирования с использованием посреднических структур, деятельность которых жестко регламентирована.

Согласно статье IV ЗУ «Об инвестиционной деятельности», финансирование возведения строительных объектов с использованием средств от физических и юридических лиц может осуществляться из таких источников:

- Фонды финансирования строительства.

- Фонды операций с недвижимостью.

- Институты совместного инвестирования.

- Эмиссии целевых облигаций-деривативов предприятий.

Читайте также: Количество комнат и портрет покупателя новостроек: какие квартиры выбирают инвесторы

Предварительный и основной договоры

В статье IV Закона «Об инвестиционной деятельности» допускается использование других способов финансирования строительства жилья, определенных «исключительно законами». Это положение делает возможным применение правил статьи 635 Гражданского кодекса Украины «Предварительный договор». Адаптация названных положений ЗУ «Об инвестиционной деятельности» и Гражданского кодекса позволяет инвесторам и застройщикам заключать соглашение в два этапа.

Первый этап — это период строительства жилья, когда квартира не узаконена. Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи — соглашение, по которому стороны обязуются в течение определенного срока заключить основной договор в будущем, на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена — в письменной. Предварительный договор закрепляет за покупателем право требования жилья до момента, когда объект будет создан технически и легализован юридически.

Читайте также: Энергоэффективность новостроек: какие материалы используют застройщики в облицовке фасадов

В предварительном договоре закрепляют объект за инвестором. Для этого в документ вносят точные характеристики продаваемой недвижимости:

- Расположение жилья — этаж, номер площадь, количество комнат.

- Комплектация и оборудование квартиры, предоставляемое в соответствии с предусмотренным в договоре уровнем готовности объекта на момент перехода в собственность инвестору.

- Другие характеристики объекта инвестирования.

- Порядок передачи недвижимости покупателю.

Предварительный договор нотариально заверяется. Эта процедура позволяет использовать документ в случае возникновения судебных споров между сторонами.

Второй этап правовых отношений сторон наступает после ввода новостройки в эксплуатацию и проведения технической паспортизации квартир. По завершении этих процессов стороны проводят процедуру по передаче жилья в собственность инвестору.

Читайте также: Нововведения в недвижимости: технология блокчейн в Украине

Основания для расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

Согласно положениям статьей 203 и 215 Гражданского кодекса Украины, право разорвать договор возникает при таких обстоятельствах:

- Содержание документа противоречит интересам общества и государства, моральным принципам социума.

- Пункты договора противоречат положениям Гражданского кодекса или другим нормам гражданского права.

- Нотариус совершил ошибку в процессе заверения.

- Участник проводит операцию под давлением, с ограничением свободы и волеизъявления.

- Соглашение осуществляет недееспособное лицо.

- Договор, заключаемый родителями или усыновителями, противоречит интересам детей.

- Во время оформления соглашения одна из сторон нарушила закон.

- Сделка не привела к реализации правовых последствий, закрепленных в договоре.

Как отмечают юристы и девелоперы, на практике одностороннее расторжение предварительного договора со стороны инвестора чаше всего вызвано неспособностью выплатить предусмотренную договором сумму за жилье под давлением внешних обстоятельств. Бесконфликтный выход из ситуации — расторжение договора по обоюдному согласию сторон. Если стороны не сумели прийти к согласию, возникает правовой спор, который решают в судебном порядке.

Читайте также: Что такое краудфандинг? История появления, типы группового инвестирования

Расторжение предварительного договора купли-продажи по обоюдному согласию сторон

Расторжение договора при обоюдном согласии требует нотариального подтверждения. Документальное согласие сторон фиксирует нотариус, который заверял предварительный договор купли-продажи. Для успешного расторжения договора в досудебном порядке, инициатору расторжения договора – инвестору, следует заранее предупредить вторую сторону о желании отменить сделку. В обращении необходимо обосновать свое решение и назвать крайний срок урегулирования. Юристы рекомендуют вести официальную переписку со второй стороной с уведомлением о вручении документов.

Читайте также: Где инвесторы покупают квартиры в Киеве: портрет покупателя и локация новостройки

Финансовое обеспечение обязательств по предварительному договору

Подписывая предварительный договор, стороны обязуются в будущем заключить основной. Так предварительная сделка не накладывает на стороны взаимных финансовых обязательств. Для закрепления обоюдной ответственности при заключении предварительного договора предусмотрен обеспечивающий платеж, который вносит покупатель.

Размер обеспечивающего платежа и порядок его выплаты стороны закрепляют в дополнительном договоре к предварительной сделке. В документе указывают, что предварительный платеж не выступает авансом или возвратной финансовой помощью. Это положение выводит обеспечивающую выплату из сферы налогообложения.

Как показывает практика, сумму обеспечивающего платежа при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости стороны определяют в пределах 15-30% от ориентировочной суммы основного договора. Обеспечивающий платеж включается в зачет суммы, предусмотренной основным договором.

Читайте также: Как отличить застройщика от девелопера: закон и практика в Украине
Возврат средств покупателю при взаимном согласии о расторжении предварительного договора

Согласно статьям 215 и 203 Гражданского кодекса Украины, при расторжении договора стороны компенсируют друг другу затраты в соответствии с взятыми на себя обязательствами, закрепленными в договоре.

В случае одностороннего расторжения предварительного договора по инициативе покупателя при взаимном согласии сторон, продавец возвращает покупателю обеспечивающий платеж за вычетом сумм, удержанных в виде санкций:

- Штраф в размере, определенном сторонами в дополнительном договоре к предварительному: размер выплаты составляет 0,5-1,5% ориентировочной суммы основного договора.

- Неустойку в размере определенном в дополнительном договоре: размер неустойки составляет 15-30% ориентировочной суммы основного договора.

- Санкции за просрочку выплат суммы неустойки по графику, определенному в дополнительном договоре к предварительному. Сумму санкции определяют в размере 0,1- 0,3% суммы просроченного платежа.

Обсудить вопросы и правовые нюансы одностороннего расторжения покупателем предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке есть возможность на форуме недвижимости портала Domik.ua.

Выбор жилой недвижимости для инвестирования в Киеве от строительных компаний, которая интересна клиентам по параметрам цена-качество в соответствии с их запросами, возможен в актуальном каталоге жилья от застройщиков столицы.

Возможность узнать историю развития определенной столичной строительной компании, выяснить степень заработанного ею доверия и подробно познакомиться с ее проектами дает полный список застройщиков Киева 2018.

Разобраться в актуальных тенденциях и узнать новости на рынке новостроек, по каким критериям зачисляют стройки в список незаконных, с помощью фотографий отследить ход работ на строительных площадках интересующих жилых комплексов, можно на форуме недвижимости интернет-портала Domik.ua.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018