Рига: аренда заменяет покупку
Рынок аренды рижского жилья в последние месяцы бьет все мыслимые и немыслимые рекорды: такого количества предложений на нем не было никогда. И по мнению специалистов, это еще не предел. Потенциальные арендаторы могут потирать руки в предвкушении еще более низких арендных ставок.
С начала года стоимость найма квартир уже упала на 15-20%, а к зиме может подешеветь еще на 5-10%. Уж слишком сильно предложение превышает спрос.
Спрос не поспевает за предложением
Долгие годы считалось, что рынок арендного жилья в Риге отсутствует как таковой. Предложение было довольно куцым. Балом на рынке жилья правили спекулятивные продажи, а потому редкий собственник, без острой на то необходимости, выставлял пустующую квартиру в аренду. Обычно ждали, пока она подрастет в цене и вперед -- на продажу. Но весна прошлого года, когда рост цен на квартиры прекратился и начался их падение, кардинально изменила ситуацию.
До конца 2007 года владельцы большинства «инвестиционных» квартир еще продолжали верить в скорую реанимацию бизнеса продаж. Однако осознание долгосрочности процесса сдувания ценового пузыря, слабый покупательский спрос и рост платежей по ипотечным кредитам заставили их окунуться в грустную реальность. И начать действовать: объем предлагаемых в аренду квартир с конца 2007 года стремительно пошел вверх.
Рынок арендного жилья сейчас формируют прежде всего владельцы квартир, которые приобретали их с целью быстрой перепродажи. Многие из них при получении ипотечных кредитов оформляли кредитные каникулы – то есть два года покрывали только проценты по займам, не оплачивая основной суммы. Думали, что за этот срок успеют реализовать объект. Увы... «Сейчас пришло время рассчитываться по платежам в полном объеме. Так как делать это из своего кармана экономически невыгодно, собственники соглашаются сдавать жилье в аренду, чтобы за счет этих поступлений гасить заем», -- пояснила руководитель отдела аренды жилого фонда компании Arco Real Estate Лива Яунозола. Наиболее заметно, по ее словам, увеличилось количество предложений по аренде квартир в центре столицы -- месте основной активности краткосрочных инвесторов. В целом же прирост объема предлагаемых внаем рижских квартир Лива Яаунозола оценила в 50% за последние 7-8 месяцев.
Еще более существенную цифру в беседе с «м2» назвала руководитель отдела аренды компании Balsts Линда Лавринович. «По сравнению с августом 2007 года объем предложения в этом сегменте вырос где-то на 70%. Сейчас практически все квартиры как в центре, так и новостройках, выставляются одновременно и на продажу, и для найма. Вот только если спрос на покупку квартир -- минимальный, то на аренду он увеличился. Где-то на 30% по сравнению с прошлым годом. Те, кто нуждается в жилье, откладывают покупку до лучших времен и все чаще рассматривают вариант аренды. Правда, пока этого не хватает, чтобы спрос сумел догнать предложение в данном сегменте рынка», -- поделилась она собственными наблюдениями.
Совместными усилиями
Многие собственники квартир, обремененные ипотечными кредитами, на первых порах просят за свою квартиру ежемесячную арендную плату в размере, превышающем или равном платежу по займу. Однако по прошествии небольшого времени начинают вести разговор уже о более приземленных ценах. «Конечно, хозяева заинтересованы сдавать квартиры по высоким ценам, -- отмечает специалист компании Balsts Ольга Шульгачик. -- Но реальная рыночная ситуация такова, что условия сегодня диктуют квартиросъемщики. Нет, они не приходят и не называют первые пришедшие им на ум низкие цены. Просто хорошо ориентируясь в ценовой ситуации и учитывая богатый выбор, они не собираются платить больше определенного, признаваего ими разумным, уровня».
Стандартная ситуация – это когда размер арендной платы за квартиру составляет 70-80% от ипотечного платежа, который выплачивает ее хозяин. Недостающую для ежемесячных расчетов с банком часть собственник жилых площадей покрывает уже сам. И с каждым кварталом владельцам выставляемых на аренду, но не нашедших пока своих постояльцев квартир приходится все больше рассчитывать на собственный кошелек.
Дело в том, что объем предложения продолжает расти. Считается, что данная тенденция сохранится нынешней осенью, а возможно, и зимой. С учетом существенной разницы между спросом и предложением это ведет к ужесточению конкуренции между игроками рынка. Владельцы квартир, которых поджимают платежи по ипотечным кредитам, в таких обстоятельствах вынуждены идти на уступки. Они уже сейчас просят на 15-20% меньше, чем полгода назад. Бывает, незначительное уторговывание происходит еще и в ходе переговоров с потенциальными клиентами.
На вкус и цвет...
В секторе аренды квартир с каждым месяцем вырисовается все более четкая сегментация. Первая группа – квартиры в типовых домах в микрорайонах, вторая – новостройки, третья – квартиры в центре и четвертый – элитный сектор. У каждой -- свой клиент. Так, спрос в последней группе (элитных апартаментов) формируют высокопоставленные сотрудники дипломатических миссий и топ-менеджеры представительств западных компаний. Речь идет о ежемесячных арендных ставках в 1 000 евро и более. Причем верхняя планка находится очень высоко. Предложения по 20 евро за кв. м и выше – довольно обычное явление. Вот некоторые примеры. Это и 20 евро за кв. м за апартаменты в доме на бульваре Райниса, 2, и 22 евро за кв. м в доме на Стрелниеку и 23 евро за кв. м на ул. Театра, 2/4, или в доме на площади Республики, 3, и 25 евро за кв. м на ул. Рихарда Вагнера, 2, и 26 евро за кв. м в доме на ул. Вальню, 4, и 30 евро за кв. м в доме на ул. Алберта, 1... В среде маклеров говорят о наличии на рынке еще более дорогих предложений, которые никогда не выходят в публичное поле. Учитывая штучность дорогого товара и необходимость создания новых маркетинговых инструментов для его продвижения, поиск клиентов для таких таких апартаментов требует большой терпеливости. Редкая сделка в этом секторе совершается в течение первых двух-трех месяцев после выхода предложения на рынок.
«Сейчас живет и нормально работает каждый из секторов арендного рынка, -- настаивает Линда Лавринович. – Но большинство ищет квартиры по более низкой цене -- около 150 латов. Что можно снять за такие деньги? Обычно это квартиры в серийном доме и без ремонта или в деревянном, с печным отоплением. Самый главный плюс проживания в последних, как понимаете, низкие коммунальные платежи, что снижает для арендатора сумму ежемесячного платежа».
Очень хороши идут 1- и 2-комнатные квартиры в типовых домах, расположенных в микрорайонах. Здесь верхний и нижний пределы запросов владельцев квартир -- от 170 до 300 латов в месяц плюс коммунальные платежи. Цена зависит от состояния квартиры, от месторасположения дома. Неотремонтированная квартира, да еще и без мебели идет дешевле, а более шикарный внутренний интерьер ее удорожает.
С учетом резкого роста объема предложений квартир в новых проектах цены их аренды незначительно (только на каких-то 15-20%) выше, чем в типовушках. По словам представителей компании Balsts, стоимость ежемесячной платы за аналогичные по количеству комнат квартиры в центре и микрорайонах различается на 40-60 латов. А вот Лива Яунозола указала «м2» на такую замеченную ею особенность рынка: «В июле изучала размещенные в базе данных Arco Real Estate предложения о найме жилых помещений и подсчитала, что квартиры среднего класса в центре Риге предлагаются где-то по 4,5-5 лата за квадратный метр. Но и в микрорайонах ставки близки к этому показателю. Разница только в площади арендуемых объектов: в микрорайонах она меньше, а потому создается впечатление, что и общая цена ниже».
Широкий выбор
Нынешняя ситуация – раздолье для потенциальных арендаторов. «Раньше покажешь человеку 2-3 квартиры и можешь на 99% быть уверена: какую-то из них он выберет. Сейчас же случается, что прежде, чем найти устраивающее клиента предложение, приходится обойти с ним и более 10 объектов, -- рассказывает Линда Лавринович. -- Процесс поиска становится все более продолжительным. Даже просмотрев много вариантов, люди еще берут паузу для принятия окончательного решения».
На что люди больше всего обращают внимание? На наличие хотя бы косметического ремонта в квартире и ее меблировку: эти требования важны для 80% потенциальных арендаторов. Большое значение имет близость школы или детских дошкольных учреждений, хорошее транспортное сообщение с центром, близкое расположение магазинов... Если клиент выбирает между квартирами в типовых проектах, то предпочтение отдается домам 602, 467 или 103-й серий. Хотя аналогичные квартиры в них предлагаются на 30-40 латов в месяц дороже, чем в так называемых литовках. Когда смотрят 2- или 3-комнатные квартиры, то просят изолированные комнаты. Растет интерес со стороны арендаторов и к площадям в новых проектах. Тому способствует привлекательная плата. По словам представителей компании Balsts, из каждых 10 проводимых ими сделок по сдаче в аренду квартир половина приходится на новые проекты.
Кто и кому?
Учитывая рост объема арендного рынка, в этом году практически все крупные маклерские компании открыли отделы, которые занимаются развитием именно этого направления. Что касается условий оплаты предлагаемых ими квартир, то нынешняя практика такова: с арендатора обычно берут два месячных платежа – за первый и, условно, последний месяц. Причем «депозитный» платеж выполняет роль своеобразной страховочной суммы. Если в период проживания на занимаемой квартирантами площади будет что-либо испорчено, то деньги пойдут на покрытие ремонтных расходов.
Впрочем, в различных рекламных изданиях до сих пор встречаются объявления посредников, обещающих клиентам обеспечить их адресами вакантных квартир за 20-25 латов. Собеседники «м2» настаивают, что воспользовавшиеся подобной услугой через пару недель обращаются за помощью в поиске жилья уже непосредственно к ним.
Между прочим с самими маклерами ведущих латвийских компаний за их услугу сейчас обычно рассчитываются владельцы квартир. Работа посредников обходится им в размере одномесячной арендной платы. Потенциальный арендатор платит лишь в том случае, если он обратился в компанию по недвижимости с просьбой найти ему квартиру с какими-то уникальными параметрами.
Учитывая рост объема арендного рынка, в этом году практически все крупные маклерские компании открыли отделы, которые занимаются развитием именно этого направления.
С периферии - в центр
По мнению опрошенных «м2» специалистов, объем арендного рынка будет расти и дальше. Потенциальные претенденты на его пополнение – квартиры с неполной отделкой в новостройках. Сейчас девелоперы еще пытаются их продать, но уже в скором времени будут вынуждены доводить до ума -- то есть закончить отделку. В условиях спада продаж это шанс обеспечит хоть какой-то денежный поток.
Что касается цены аренды, то она может еще уменьшиться. По мнению каталога «м2», процентов на 10%. Во-первых, это связано со значительным превышением спроса над предложением. Во-вторых, с осени вырастут многие коммунальные платежи, которые также ложатся на кошелек арендатора. Но вряд ли люди в условиях экономического кризиса согласятся платить суммарно большие деньги, чем сейчас. Поэтому владельцам квартир, чтобы сделать аренду квартир доступной, скорее всего, придется снижать свои финансовые аппетиты – ту часть, которая причитается именно им.
Стимулировать спрос в конце августа – начале сентября должны были бы студенты, но... Речь идет только о первокурсниках, так как студенты старших крусов обычно решают этот вопрос заранее. Надо учитывать и то, что если и будет формироваться дополнительный спрос, то на квартиры из более дешевого сегмента.
Спрос не поспевает за предложением
Долгие годы считалось, что рынок арендного жилья в Риге отсутствует как таковой. Предложение было довольно куцым. Балом на рынке жилья правили спекулятивные продажи, а потому редкий собственник, без острой на то необходимости, выставлял пустующую квартиру в аренду. Обычно ждали, пока она подрастет в цене и вперед -- на продажу. Но весна прошлого года, когда рост цен на квартиры прекратился и начался их падение, кардинально изменила ситуацию.
До конца 2007 года владельцы большинства «инвестиционных» квартир еще продолжали верить в скорую реанимацию бизнеса продаж. Однако осознание долгосрочности процесса сдувания ценового пузыря, слабый покупательский спрос и рост платежей по ипотечным кредитам заставили их окунуться в грустную реальность. И начать действовать: объем предлагаемых в аренду квартир с конца 2007 года стремительно пошел вверх.
Рынок арендного жилья сейчас формируют прежде всего владельцы квартир, которые приобретали их с целью быстрой перепродажи. Многие из них при получении ипотечных кредитов оформляли кредитные каникулы – то есть два года покрывали только проценты по займам, не оплачивая основной суммы. Думали, что за этот срок успеют реализовать объект. Увы... «Сейчас пришло время рассчитываться по платежам в полном объеме. Так как делать это из своего кармана экономически невыгодно, собственники соглашаются сдавать жилье в аренду, чтобы за счет этих поступлений гасить заем», -- пояснила руководитель отдела аренды жилого фонда компании Arco Real Estate Лива Яунозола. Наиболее заметно, по ее словам, увеличилось количество предложений по аренде квартир в центре столицы -- месте основной активности краткосрочных инвесторов. В целом же прирост объема предлагаемых внаем рижских квартир Лива Яаунозола оценила в 50% за последние 7-8 месяцев.
Еще более существенную цифру в беседе с «м2» назвала руководитель отдела аренды компании Balsts Линда Лавринович. «По сравнению с августом 2007 года объем предложения в этом сегменте вырос где-то на 70%. Сейчас практически все квартиры как в центре, так и новостройках, выставляются одновременно и на продажу, и для найма. Вот только если спрос на покупку квартир -- минимальный, то на аренду он увеличился. Где-то на 30% по сравнению с прошлым годом. Те, кто нуждается в жилье, откладывают покупку до лучших времен и все чаще рассматривают вариант аренды. Правда, пока этого не хватает, чтобы спрос сумел догнать предложение в данном сегменте рынка», -- поделилась она собственными наблюдениями.
Совместными усилиями
Многие собственники квартир, обремененные ипотечными кредитами, на первых порах просят за свою квартиру ежемесячную арендную плату в размере, превышающем или равном платежу по займу. Однако по прошествии небольшого времени начинают вести разговор уже о более приземленных ценах. «Конечно, хозяева заинтересованы сдавать квартиры по высоким ценам, -- отмечает специалист компании Balsts Ольга Шульгачик. -- Но реальная рыночная ситуация такова, что условия сегодня диктуют квартиросъемщики. Нет, они не приходят и не называют первые пришедшие им на ум низкие цены. Просто хорошо ориентируясь в ценовой ситуации и учитывая богатый выбор, они не собираются платить больше определенного, признаваего ими разумным, уровня».
Стандартная ситуация – это когда размер арендной платы за квартиру составляет 70-80% от ипотечного платежа, который выплачивает ее хозяин. Недостающую для ежемесячных расчетов с банком часть собственник жилых площадей покрывает уже сам. И с каждым кварталом владельцам выставляемых на аренду, но не нашедших пока своих постояльцев квартир приходится все больше рассчитывать на собственный кошелек.
Дело в том, что объем предложения продолжает расти. Считается, что данная тенденция сохранится нынешней осенью, а возможно, и зимой. С учетом существенной разницы между спросом и предложением это ведет к ужесточению конкуренции между игроками рынка. Владельцы квартир, которых поджимают платежи по ипотечным кредитам, в таких обстоятельствах вынуждены идти на уступки. Они уже сейчас просят на 15-20% меньше, чем полгода назад. Бывает, незначительное уторговывание происходит еще и в ходе переговоров с потенциальными клиентами.
На вкус и цвет...
В секторе аренды квартир с каждым месяцем вырисовается все более четкая сегментация. Первая группа – квартиры в типовых домах в микрорайонах, вторая – новостройки, третья – квартиры в центре и четвертый – элитный сектор. У каждой -- свой клиент. Так, спрос в последней группе (элитных апартаментов) формируют высокопоставленные сотрудники дипломатических миссий и топ-менеджеры представительств западных компаний. Речь идет о ежемесячных арендных ставках в 1 000 евро и более. Причем верхняя планка находится очень высоко. Предложения по 20 евро за кв. м и выше – довольно обычное явление. Вот некоторые примеры. Это и 20 евро за кв. м за апартаменты в доме на бульваре Райниса, 2, и 22 евро за кв. м в доме на Стрелниеку и 23 евро за кв. м на ул. Театра, 2/4, или в доме на площади Республики, 3, и 25 евро за кв. м на ул. Рихарда Вагнера, 2, и 26 евро за кв. м в доме на ул. Вальню, 4, и 30 евро за кв. м в доме на ул. Алберта, 1... В среде маклеров говорят о наличии на рынке еще более дорогих предложений, которые никогда не выходят в публичное поле. Учитывая штучность дорогого товара и необходимость создания новых маркетинговых инструментов для его продвижения, поиск клиентов для таких таких апартаментов требует большой терпеливости. Редкая сделка в этом секторе совершается в течение первых двух-трех месяцев после выхода предложения на рынок.
«Сейчас живет и нормально работает каждый из секторов арендного рынка, -- настаивает Линда Лавринович. – Но большинство ищет квартиры по более низкой цене -- около 150 латов. Что можно снять за такие деньги? Обычно это квартиры в серийном доме и без ремонта или в деревянном, с печным отоплением. Самый главный плюс проживания в последних, как понимаете, низкие коммунальные платежи, что снижает для арендатора сумму ежемесячного платежа».
Очень хороши идут 1- и 2-комнатные квартиры в типовых домах, расположенных в микрорайонах. Здесь верхний и нижний пределы запросов владельцев квартир -- от 170 до 300 латов в месяц плюс коммунальные платежи. Цена зависит от состояния квартиры, от месторасположения дома. Неотремонтированная квартира, да еще и без мебели идет дешевле, а более шикарный внутренний интерьер ее удорожает.
С учетом резкого роста объема предложений квартир в новых проектах цены их аренды незначительно (только на каких-то 15-20%) выше, чем в типовушках. По словам представителей компании Balsts, стоимость ежемесячной платы за аналогичные по количеству комнат квартиры в центре и микрорайонах различается на 40-60 латов. А вот Лива Яунозола указала «м2» на такую замеченную ею особенность рынка: «В июле изучала размещенные в базе данных Arco Real Estate предложения о найме жилых помещений и подсчитала, что квартиры среднего класса в центре Риге предлагаются где-то по 4,5-5 лата за квадратный метр. Но и в микрорайонах ставки близки к этому показателю. Разница только в площади арендуемых объектов: в микрорайонах она меньше, а потому создается впечатление, что и общая цена ниже».
Широкий выбор
Нынешняя ситуация – раздолье для потенциальных арендаторов. «Раньше покажешь человеку 2-3 квартиры и можешь на 99% быть уверена: какую-то из них он выберет. Сейчас же случается, что прежде, чем найти устраивающее клиента предложение, приходится обойти с ним и более 10 объектов, -- рассказывает Линда Лавринович. -- Процесс поиска становится все более продолжительным. Даже просмотрев много вариантов, люди еще берут паузу для принятия окончательного решения».
На что люди больше всего обращают внимание? На наличие хотя бы косметического ремонта в квартире и ее меблировку: эти требования важны для 80% потенциальных арендаторов. Большое значение имет близость школы или детских дошкольных учреждений, хорошее транспортное сообщение с центром, близкое расположение магазинов... Если клиент выбирает между квартирами в типовых проектах, то предпочтение отдается домам 602, 467 или 103-й серий. Хотя аналогичные квартиры в них предлагаются на 30-40 латов в месяц дороже, чем в так называемых литовках. Когда смотрят 2- или 3-комнатные квартиры, то просят изолированные комнаты. Растет интерес со стороны арендаторов и к площадям в новых проектах. Тому способствует привлекательная плата. По словам представителей компании Balsts, из каждых 10 проводимых ими сделок по сдаче в аренду квартир половина приходится на новые проекты.
Кто и кому?
Учитывая рост объема арендного рынка, в этом году практически все крупные маклерские компании открыли отделы, которые занимаются развитием именно этого направления. Что касается условий оплаты предлагаемых ими квартир, то нынешняя практика такова: с арендатора обычно берут два месячных платежа – за первый и, условно, последний месяц. Причем «депозитный» платеж выполняет роль своеобразной страховочной суммы. Если в период проживания на занимаемой квартирантами площади будет что-либо испорчено, то деньги пойдут на покрытие ремонтных расходов.
Впрочем, в различных рекламных изданиях до сих пор встречаются объявления посредников, обещающих клиентам обеспечить их адресами вакантных квартир за 20-25 латов. Собеседники «м2» настаивают, что воспользовавшиеся подобной услугой через пару недель обращаются за помощью в поиске жилья уже непосредственно к ним.
Между прочим с самими маклерами ведущих латвийских компаний за их услугу сейчас обычно рассчитываются владельцы квартир. Работа посредников обходится им в размере одномесячной арендной платы. Потенциальный арендатор платит лишь в том случае, если он обратился в компанию по недвижимости с просьбой найти ему квартиру с какими-то уникальными параметрами.
Учитывая рост объема арендного рынка, в этом году практически все крупные маклерские компании открыли отделы, которые занимаются развитием именно этого направления.
С периферии - в центр
По мнению опрошенных «м2» специалистов, объем арендного рынка будет расти и дальше. Потенциальные претенденты на его пополнение – квартиры с неполной отделкой в новостройках. Сейчас девелоперы еще пытаются их продать, но уже в скором времени будут вынуждены доводить до ума -- то есть закончить отделку. В условиях спада продаж это шанс обеспечит хоть какой-то денежный поток.
Что касается цены аренды, то она может еще уменьшиться. По мнению каталога «м2», процентов на 10%. Во-первых, это связано со значительным превышением спроса над предложением. Во-вторых, с осени вырастут многие коммунальные платежи, которые также ложатся на кошелек арендатора. Но вряд ли люди в условиях экономического кризиса согласятся платить суммарно большие деньги, чем сейчас. Поэтому владельцам квартир, чтобы сделать аренду квартир доступной, скорее всего, придется снижать свои финансовые аппетиты – ту часть, которая причитается именно им.
Стимулировать спрос в конце августа – начале сентября должны были бы студенты, но... Речь идет только о первокурсниках, так как студенты старших крусов обычно решают этот вопрос заранее. Надо учитывать и то, что если и будет формироваться дополнительный спрос, то на квартиры из более дешевого сегмента.
