Рынок недвижимости Украины. Реалии и перспективы

В его работе приняли участие представители различных сфер, связанных с рынком недвижимости: риэлторы, аналитики, экономисты, банкиры, страховщики. Организаторы круглого стола – Риэлторская палата Украины и Союз консультантов по недвижимости.

В начале дискуссии председатель Национального совета Риэлторской Палаты Украины Александр Бондаренко поднял фундаментальный вопрос о циклах развития рынка недвижимости. Докладчик представил диаграмму, разработанную в 2005 году итальянским аналитиком Альберто Гундини. Эта диаграмма, основанная на анализе 60-летней истории развития европейских рынков недвижимости, отражает цикличность и правила работы рынков.

Эта диаграмма, отражает цикличность и правила работы рынков недвижимости.

Здесь вертикальная шкала отражает рыночную цену недвижимости, а горизонтальная – количество продаж.

Если учесть, что по данным Минюста в течение последних двух лет количество сделок купли-продажи недвижимости сократилось на 27%, а индекс стоимости киевской недвижимости (согласно данным Domik.net) за это время снизился почти на 36%, то можно сделать вывод, что сегодня рынок недвижимости находится на отрезке 4-5. Как скоро мы пройдем этот отрезок - можно только предполагать. Но можно уверенно говорить о том, что вслед за ним последует отрезок 5-6, на котором цены продаж будут снижаться, но количество сделок начнет расти.

Затем неизбежно последует отрезок 6-1, замыкающий очередной цикл развития рынка. На этом отрезке цены будут минимальны, но количество сделок будет расти.

Рост цен начнется лишь на отрезке 1-2. Количество сделок при этом будет также расти.

Нам представляется, что на этой диаграмме не совсем правильно выбраны пропорции отрезков. Но суть диаграммы, судя по всему, достаточно верно отражает реальную картину развития рынков. Тем, кто ждет роста цен, нужно понимать, что он, скорее всего, начнется не скоро.

Рынок недвижимости и ценообразование на нем сейчас претерпевают серьезные изменения. Прежде всего, меняется психологическая составляющая, влияющая на цены.

Именно этому вопросу было посвящено выступление Якова Маркуса – председателя Экспертного совета Союза оценщиков Украины, известного теоретика в области оценки, автора многих книг. Он отметил, что ценность недвижимости сегодня переосмыслена людьми. Покупатель жилья, например, уже смотрит на квартиру, не только как на вожделенную крышу над головой, но и сопоставляет качество проживания с затратами на приобретение и эксплуатацию.

Платить по 50-100 тысяч долларов за перспективу проживания всю оставшуюся жизнь в убогой квартире, в убогом подъезде, в убогом доме, уже сегодня готовы не многие. Именно поэтому, нас ждут интересные метаморфозы в ценообразовании недвижимости. Подробно, этот вопрос рассматривается в книге Якова Маркуса «От ценности к стоимости».

Экономика – сжатое выражение политики. Кто наша власть? Представители крупного капитала, экспортеры. В чем они заинтересованы? В развитии собственных производств. В общем, тема эта сложная и многогранная, мы уделим ей отдельное внимание, но суть выступления экс-президента Ассоциации финансовых управляющих Ларисы Гавриш, сводилась к тому, что сегодня у нас в стране стагфляция  и перспектив развития внутреннего потребления нет. В связи с этим, нет перспективы увеличения заработков людей и развития мелкого и среднего бизнеса в Украине. Заявления правительства о масштабных строительных и иных внутренних программах останутся заявлениями в связи с отсутствием финансирования программ. Как следствие, покупательная способность будет падать, а вместе с ней и цены на недвижимость. Госпожа Гавриш поставила под сомнение эффективность действий банковского сектора в сфере кредитования покупок на вторичном рынке. Доходы людей падают, что не способствует эффективному кредитованию. Поэтому конкурентная борьба за ипотеку, которая развернется в этом году, скорее всего, не принесет значимого объема кредитования. Она также осудила действия банкиров. «Банки, вместо выполнения своей миссии (создание добавленной стоимости), вновь пытаются спекулировать деньгами, возлагая все риски на частного заемщика».

Собравшиеся отметили также проблемы, связанные с закрытостью информации о состоянии рынка недвижимости; использованием компаниями аналитики рынка как инструмента своего продвижения, а не как качественное информирование; общую отсталость аналитического аппарата. Читая сводки аналитиков, диву даешься. Одни рапортуют об увеличении продаж и цен, другие - о падении. Кому доверять? Неужели анализ статистики цен может дать разброс в разные стороны от нуля? Где-то здесь, явно присутствует корпоративный интерес! И не факт, что время расставит все по своим местам. Наверное, было бы полезно подключиться общественным организациям, с целью недопущения введения в заблуждение граждан, аналитическими материалами сомнительного качества. Компании должны понимать ответственность за свои высказывания, ведь каждое сказанное слово может стать толчком к чьему-либо действию.

Но основной упрек в этой связи к государственным структурам, которые имея практически всю информацию о сделках и ценах, скрывают ее от общества. С какой целью скрывают – можно только догадываться.

Виталий Котенко, Domik.net