Рынок недвижимости замер до лучших времен

Политическая и экономическая нестабильность в Украине, без сомнения, негативно сказывается на всех сферах экономики страны. Что уж говорить о рынке недвижимости, который по традиции реагирует на негативные явления одним из первых. Эксперты признают, что рынок жилья в Украине замер. В марте-апреле количество сделок купли/продажи квартир сократилось до минимума, а в неспокойных восточных регионах сделки вообще не осуществляются. При этом стоимость жилья на «первичке» из-за девальвации и подорожания стройматериалов рванула вверх - застройщики подняли цены в среднем на 10-15%. Участники рынка признают, что это еще не предел, однако уверяют, что сильного роста стоимости квадратных метров при отсутствии значительных курсовых колебаний не будет. По мнению аналитиков, восстановление рынка может начаться, в лучшем случае, осенью. Но если ситуация в стране не стабилизируется, рассчитывать на оживление продаж в текущем году не приходится.

Не до жиру – быть бы живу

То, насколько сильно рынок недвижимости завязан на общей экономической ситуации в стране, как нельзя лучше продемонстрировал 2008 год, когда проблемы в банковском секторе привели к обвалу продаж жилья и массовым остановкам строительства объектов. С того времени строительная отрасль так и не смогла вернуться к докризисным показателям, а рынок недвижимости продолжал стагнировать, демонстрируя небольшой рост лишь по количеству сделок. Однако с началом в Украине протестов против режима экс-президента Януковича и эта позитивная тенденция пошла на спад. Затем военная агрессия России в Крыму и угроза вторжения «братского народа» на материковую часть Украины ситуацию с продажами жилья ухудшили еще больше. К примеру, в Киеве количество сделок снизилось в разы. По словам президента украинского представительства международной федерации недвижимости FIABCI Александра Бондаренко, в марте и апреле текущего года в столице продавалось около 350 квартир ежемесячно, в то время как еще в прошлом году в месяц сделок было 3,5 тысячи. Похожая ситуация, по словам экспертов, наблюдается и в других крупных городах Украины. А в восточных регионах страны, где военные действия приобретают все больший масштаб, сделки и вовсе прекратились.

Там, где сегодня наибольшая нестабильность – восточные области, юг – рынок недвижимости фактически остановился. При этом мы видим желание продавцов в этих регионах, но не наблюдаем активности покупателей.

Как уточнил президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, желающих продать жилье в восточных регионах из-за опасений, связанных с личной безопасностью, предостаточно, однако спроса на эту недвижимость со стороны покупателей нет. Даже спекулянты не решаются выкупать там  жилье по бросовым ценам, считая это слишком рискованным в сложившейся в регионе обстановке.

Риэлторы уверяют, что происходящее на востоке влияет на рынок недвижимости страны в целом – украинцы не решаются инвестировать в жилье в условиях неопределенности.

Продавцы заняли выжидательную позицию. Количество предложений в Киеве упало более чем в 2 раза – с 55 тысяч до 25 тысяч, это также связано с проблемами в банковском секторе и трудностями быстрого перевода наличных средств с одного счета на другой.

Эксперты признают, что главной причиной рекордного в Украине сокращения сделок является экономическая и политическая ситуация в стране. Как утверждает глава международного комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Игорь Балака, именно  неопределенность активизировала интерес украинцев к зарубежной недвижимости.

«Ситуация в Донецкой и Луганской областях, к сожалению, не свидетельствует о стабилизации в стране и очень многие украинцы рассматривают варианты приобретения жилья за рубежом. Некоторые наши клиенты уже рассматривают очень пессимистические варианты, когда можно в кратчайшие сроки собрать вещи и вывезти семью. При этом в большей мере интересуются недвижимостью в европейских странах с менталитетом, близким к украинскому. Речь идет о Польше, Болгарии, Чехии, Черногории и Словакии», - сказал Балака.

По его словам, цены на жилье в этих странах дешевле по сравнению с другими государствами Европы, что также является немаловажным фактором для украинских покупателей.

Ценовые качели

В Украине, после существенной девальвации гривни в феврале-марте текущего года, стоимость жилья в национальной валюте начала расти. В среднем в транзакциях цена поднялась на 5-10%. Это коснулось в основном первичного рынка вследствие подорожания стройматериалов и горючего.

Основная масса застройщиков подняла цены, ведь они физически не могут удерживать стоимость жилья на прежнем уровне. Если до начала кризиса рентабельность застройщиков составляла около 30-35%, то сейчас, даже с учетом повышения цен, она не достигает и 25%. Поэтому повышение расценок было вынужденной мерой, чтобы не работать себе в убыток.

Подтвердили его слова и в столичной девелоперской компании Stolitsa Group. По данным  исполнительного директора компании Виталия Крюкова, в среднем цена предложения на рынке первичной недвижимости в Киеве повысилась на 10-15%.

«Есть застройщики, которые не меняли цену продажи квартир в своих проектах, есть те, кто индексировал цену в полном соответствии с изменением курса национальной валюты. Компания Stolitsa Group повысила цену продажи квартир в своих развиваемых проектах на 17-18%, но прежде всего по причине повышения степени готовности», - объяснил Крюков.

В то же время, эксперты сходятся во мнении, что застройщики, существенно повысившие цены, рискуют столкнуться с проблемами при продаже объектов.

Безусловно, есть и такие продавцы, которые, привязавшись к доллару, повысили стоимость недвижимости до 30%. Но шансов продать объект, у них нет.

На «вторичке», по данным аналитиков, гривневые цены выросли не так существенно. Большинство продавцов снизили стоимость своих объектов в долларовом эквиваленте, к которому традиционно привязаны цены на недвижимость в Украине. По разным оценкам, стоимость жилья в долларах на вторичном рынке снизилась на 20-25%, что отчасти нивелировало рост цен в гривне вследствие девальвации нацвалюты. 

Призрачные перспективы

Тем временем, отечественные застройщики уже начали переносить сроки сдачи в эксплуатацию жилья, а в некоторых случаях – замораживать строительство. Что уж говорить, если крупнейший застройщик столицы – холдинговая компания «Киевгорстрой» - приняла решения отказаться от реализации новых проектов. В ближайшее время данная тенденция будет иметь продолжение. Это, в первую очередь, касается тех объектов, которые находятся на стадии котлована или «на выходе».

При этом специалисты утверждают, что прогнозировать перспективы рынка жилой недвижимости, как и рынка недвижимости в целом, практически невозможно. «Это беспредметное занятие - спрос сейчас зависит исключительно от психологического состояния потенциальных покупателей, которое колеблется вслед за сводками новостей», - отметил Крюков.

Между тем, Костецкий считает, что в случае нормализации политической ситуации в Украине можно будет ожидать и стабилизации экономики, а в итоге – и постепенного восстановления рынка.

Если с избранием нового президента агрессия со стороны России спадет и стабилизируется курс доллара, а банковская система будет нормально работать, то вполне реально, что через 2-3 месяца начнется тотальное восстановление рынка. Это реально к началу сентября, если какие-то из этих условий выполнены не будут, то ожидать активизации рынка в текущем году не стоит.

Дальнейшего роста стоимости жилья в случае отсутствия значительных курсовых колебаний не будет и те цены, которые закрепятся в течение ближайших нескольких недель как на первичном, так и на вторичном рынках, продержатся до конца года. В случае же дальнейшей девальвации гривни подорожания жилья избежать не удастся.

Впрочем, участники рынка и эксперты настроены не так пессимистично, как может показаться на первый взгляд.

В связи с тем, что спрос на жилую недвижимость есть, и сейчас он практически не удовлетворяется, то, как только в стране стабилизируется ситуация, рынок сразу отреагирует активностью в сделках. Главный вопрос - когда это произойдет.

Сроки восстановления рынка во многом будут зависеть и от профессионализма новых украинских властей в экономических сферах. . Рынок первичного жилья в Украине является наиболее привлекательным и для девелоперов, и для инвесторов. В среднем на одного украинца приходится в 2 раза меньше жилой площади, чем в Европе (17 кв. м против 34 кв. м). Нынешний кризис в дальнейшем может подстегнуть темпы роста жилищного строительства в стране. Многие застройщики сейчас присматриваются к земельному банку с целью его расширения и дальнейшего строительства после стабилизации ситуации в стране. Ведь такой дешевой земли, как сегодня в Украине, в последние годы не было.

Виктор Нагорский