Рынок недвижимости ждет очередное потрясение

Снижение цен на квартиры в Киеве снова приостановилось. На прошлой неделе мы констатировали незначительный рост цен, на этой он сменился снижением, но всего на 0,1%. При этом, например, цены на двух- и трехкомнатные раздельные квартиры за неделю упали сразу на 1,1%, тогда как на однокомнатные и «гостинки» остались без изменений.

Несмотря на все свои недостатки и очевидное неудобство, малогабаритные квартиры по-прежнему самые востребованные. Однако они дешевеют гораздо медленнее, чем ожидают покупатели. Так, к примеру, «гостинки» с начала года подешевели в среднем на 5,2%, а однокомнатные квартиры – на 4,3%. Но минимальная цена на них так и не опустилась ниже 20-22 тысяч долларов. Это заставляет владельцев 10-15 тысяч долларов накоплений искать другие способы обзавестись собственным жильем.

Неделю назад мы писали о том, что в скором времени на рынке недвижимости появятся сравнительно дешевые квартиры с документами в только что сданных домах, которые составят ощутимую конкуренцию как застройщикам, так и продавцам старого ветхого жилья. Но это не единственная «опасность» для продавцов квартир в «хрущевках» и «гостинках».

Читайте также: На рынке недвижимости появятся дешевые квартиры в новостройках

В условиях кризиса застройщики проявляют невиданную гибкость и очень быстро подстраиваются под запросы покупателей. Уже не первый год на рынке существует тенденция сокращения площадей квартир, но в последние время она приобрела прямо таки радикальные формы.

До 2008 года в новых домах проектировались однокомнатные квартиры площадью от 50-60 квадратных метров. После кризиса минимальная площадь сократилась до 40 квадратных метров на однокомнатную квартиру, и девелоперам, которые брались за достройку недостроев, приходилось перепланировать этажи, увеличивать количество квартир, уменьшая их площади. Однако сегодня однокомнатная квартира в новостройке площадью 40 квадратных метров считается чуть ли не роскошью и прерогативой бизнес-класса, а в эконом- и социальном сегментах проектируют крохотные квартирки, которые по малогабаритности дают фору советским «гостинкам».

Читайте также: Гостинки Киева показали рекордное снижение цены

Речь идет о квартирах-студио, где в одном помещении находятся гостиная, спальня и кухня, а санузел лишь немногим больше душевой кабинки. Площадь таких квартир обычно составляет 18-20 квадратных метров, а в последнее время на рынке появились квартиры площадью 11 квадратных метров – такая минимальная площадь апартаментов в Loft House Podol .

Согласно действующим государственным строительным нормам (ДБН), минимальная жилая площадь в квартире должна составлять 15 квадратных метров, а площадь кухни – 7 кв. м. Следовательно, совсем уж малометражные квартиры являются нарушением строительных норм.

И в самом деле, большинство квартир площадью до 20 квадратных метров продаются в жилых комплексах печально известной УКО-Групп. Это, в частности, ЖК Lego House, «Панорамный городок», «Южный квартал», «Молодежная инициатива», «Родинний затишок», «Синеозерный» - всех их в КГГА называют незаконными. И если уж застройщик не утруждает себя получением разрешений на строительство, стоит ли ожидать от него соблюдения строительных норм?

Читайте также: Метры недоверия. Как защитить рынок первичного жилья от застройщиков-призраков

Исключение составляют реконструкции бывших промышленных зданий под жилые объекты. Это упомянутый Loft House Podol и ЖК Smart House , где площадь квартир немногим больше – 18 кв.м.

Стоимость малогабаритных квартир в новостройках составляет 10-16 тысяч долларов, в то время как «гостинку» советской постройки можно купить минимум за 20 тысяч. Количество квартир на этаже будет примерно одинаковым, ремонт придется делать в обоих случаях, но в новых домах контингент жильцов обещает быть чуть лучше – без явных маргиналов.

Риелторы и сотрудники отделов продаж рассказывают, что квартиры до 20 квадратных метров покупают при помощи родителей студенты или молодые люди на самом старте карьеры, либо же под сдачу в аренду. Цели – те же, что и при покупке «гостинок», но при сдаче в аренду такая квартира окупится гораздо быстрее. Так, если «гостинка», приобретенная за 20 тысяч долларов, при сдаче в аренду за 3500 грн в месяц будет окупаться 12 лет (здесь и далее окупаемость рассчитана без учета амортизационных расходов и налогов), то та же квартира площадью 11 квадратных метров, даже если сдавать ее в аренду за 3000 грн в месяц, окупится за 8 лет. Если же в качестве примера рассмотреть квартиру площадью 18 квадратных метров в реконструированном доме, которая сегодня стоит около 400 000 грн, такая квартира при последующей сдаче в аренду окупится за 9,5 лет. Это опять-таки меньше, чем у самых дешевых «гостинок» и намного меньше, чем в среднем по городу. Правда, придется подождать окончания реконструкции.

Читайте также: Насколько недоступны квартиры в Киеве

По словам риелторов, которые занимаются продажей квартир на первичном рынке, объекты с минимальным метражом раскупают как горячие пирожки. Девелоперы идут навстречу покупателям и перепланировывают свои объекты в сторону уменьшения площадей однокомнатных квартир. Закономерно, что покупатели, которые раньше выбирали квартиру на вторичном рынке из-за ее малой площади и обусловленной этим дешевизны, будут все чаще отдавать предпочтение первичному рынку.

Исходя из этого, мы в очередной раз приходим к выводу, что продавцам «вторички», чтобы составить конкуренцию девелоперам, придется существенно снижать цену. Однако продавцы этого, похоже, пока не осознали, в результате чего объекты на рынке экспонируются по нескольку месяцев, в лучшем случае, а сделки заключаются все реже.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 18542 объекта, что на 1,6% больше, чем на прошлой.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Голосеевского района на вторичном рынке – в течение полугода цены здесь выросли в среднем на 1,8%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках в Голосеевском районе :

На графике видно, что сравнительно стабильной в течение последних 6 месяцев была только цена трехкомнатных квартир – цены на одно- и двухкомнатные существенно колебались. В ноябре-декабре мы наблюдаем заметное снижение цен в этих сегментах, а в последние три месяца – рост. Цены на трехкомнатные квартиры вели себя противоположным образом – с октября по январь они росли, а в последние пару месяцев начали снижаться.

Новостройки Голосеевского района – очень неоднородный сегмент рынка. К ним относятся и небольшие ЖК на окраине города, и бюджетные новые дома на Саперное слободке и статусные жилые комплексы вроде Park Avenue или, в несколько меньшей степени, «Голосеево» и «Сонячна брама».

Видеообзор ЖК Park Avenue смотрите на канале Domik.ua

Рост цены в среднем по массиву очевидно вызван изменением состава предложения в сторону более дорогих объектов. Кроме того, подорожали в новостройках Голосеевского района четырехкомнатные и многокомнатные квартиры. И хотя их количество составляет лишь около 10% состава предложения, квадратный метр там стоит намного дороже, и это тоже сказалось на общей динамике цен.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель») проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 40 кв.м, жилая – 18,9, кухня – 8. Расположена на шестом этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $46 000 ($1150/кв.м).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («сталинка») бульвар Ивана Лепсе, Соломенский район, Отрадный . Общая площадь квартиры – 50,4 кв.м, жилая – 30,5, кухня – 7,1. Расположена на верхнем этаже 5-этажного дома. Балкон не застеклен. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $35 000 ($694/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель») Минский проспект, Оболонский район, Минский массив . Общая площадь квартиры – 47,5 кв.м, жилая – 29,7, кухня – 7. Расположена на четвертом этаже 9-этажного дома. Балкон застеклен. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $40 500 ($853/кв.м).

Автор: Наталия Рева, аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2016