Рынок зарубежной недвижимости: реалии и прогнозы
Ажиотаж вокруг мирового финансового кризиса растет, и все ожидают глобального снижения цен на недвижимость в Москве. Многие склонны проводить параллели между отечественным и зарубежным рынками, прогнозируя обвал цен и в Европе. Что же на самом деле происходит сегодня на рынке зарубежной недвижимости, как он поведет себя в ближайшие месяцы и какие тенденции на нем наблюдаются?
Общие тенденции на рынке зарубежной недвижимости Несмотря на финансовый кризис, обрушившийся на Россию, отечественный рынок зарубежной недвижимости продолжает оставаться стабильным. Интерес к недвижимости за рубежом не снизился, а напротив – возрос. Дело в том, что в последнем квартале истекшего года образовался некоторый отложенный спрос, обоснованный непониманием ситуации рядовыми участниками рынка и ожиданиями снижения цены. Как результат – цены на объекты, не пользовавшиеся большим спросом, понизились на 10-20%, при этом курс евро по отношению к рублю вырос на 15%. Таким образом, простая арифметика показывает, что те, кто не откладывает решение о приобретении зарубежной недвижимости, оказываются в выигрыше. Результаты декабрьского опроса, проведенного совместно известным Интернет-порталом и журналом по зарубежной недвижимости, показали, что число российских покупателей, заинтересованных в зарубежной недвижимости выросло, несмотря на кризис.
Среди опрошенных людей были получены следующие результаты: 4/5 респондентов не откладывают покупку недвижимости и планируют осуществить приобретение в этом году, лишь 1/5 опрошенных отложили покупку до лучших времен. Основная разница между Россией и остальной Европой в том, что россияне хотят сберечь свои накопления и планируют сделать это путем приобретения зарубежной недвижимости. Многие россияне сомневаются в жизнеспособности некоторых банков и, кроме того, обеспокоены судьбой российской валюты. Большинство российских покупателей зарубежной недвижимости не заинтересованы в получении ипотечного кредита, а рассматривают покупку как инвестицию с целью обеспечения сохранности накопленных вложений.
Для того, чтобы ярче проиллюстрировать изложенный выше постулат, хотелось бы оглянуться в прошлое и напомнить мотивацию покупателей зарубежной недвижимости, доминировавшую еще 4 года назад. Многие россияне рассматривали покупку недвижимости за рубежом как создание «запасного аэродрома» и возможность сохранения собственных денег. Слово «инвестиция» вошло в моду всего лишь 2-3 года назад: мы научились считать проценты и прогнозировать потенциальный рост стоимости недвижимости, подсчитывать собственную выгоду от вложенного капитала. Годы экономического подъема отучили россиян быть аккуратными и недоверчивыми, расслабили, и мы уже почти забыли о том, как мыслили раньше: «О каких инвестициях речь, не прогореть бы». И сегодня мы возвращаемся к той же ситуации: рубль лихорадит, средства, выделенные на оздоровление отечественной экономики, оседают в кругу приближенных и не доходят по назначению. А если доходят, то не оказывают должного действия из-за несопоставимости объемов этих средств с глубиной проблемы в масштабах нашей страны. В такой ситуации россияне начинают пристально оценивать меры, проводимые европейскими державами для стабилизации собственной экономики, оценивать количество выделяемых средств и меры для контроля их расходования. Сравнение оказывается совсем не в пользу российской экономики, и делается вывод о том, что ближайшие несколько лет ожидать бешеной наживы не приходится. Самое главное – удержаться на плаву и сохранить накопленное. На повестке дня встают традиционно-русские «Кто виноват?» и «Что делать?». И если на первый вопрос вряд ли стоит искать вразумительные ответы, то на второй – стоит попробовать.
Для тех, кто собирался покупать недвижимость за рубежом или заинтересован в спасении собственных накоплений ответ простой – тщательно выбирать страну, место и объект покупки, пользуясь рекомендациями профессионалов.
Падение цен на недвижимость
Итоги развития рынка недвижимости последнего квартала 2008 года оказались не слишком радужными для некоторых стран. Наибольшее снижение цен показали Латвия, Литва, Канада, Великобритания, Норвегия, Эстония, Мальта, США. Падение достигло 20 и более процентов. Однако большинство экспертов сходится во мнении, что такое снижение не следует считать «обвалом». Происходит корректировка рынка в связи с создавшимся положением в мировой экономике. В Прибалтике в 2006-2007 году были раздуты цены, что мотивировалось вхождением в Европу. Инвесторы ушли с этих рынков, а местное население оказалось не готовым покупать недвижимость так дорого. Ситуация очевидно перекликается с отечественной. В Норвегии – предложение значительно превышает спрос. В Великобритании темпы роста цен на недвижимость были по истине ажиотажными в последние несколько лет, достигая 10, а местами и 15-20% в год. Это не могло продолжаться вечно. Кроме того, британская недвижимость дешевеет еще и в результате снижения курса фунта по отношению к евро, а в результате становится более доступной. По мнению аналитиков, многие инвесторы пойдут в Британию, где можно выгодно приобрести недвижимость, получив значительные скидки, и удачно сдавать ее в аренду. Как ожидается, спрос на съемное жилье в Королевстве возрастет, тем более в условиях ужесточения выдачи ипотечных кредитов. Аналогичная ситуация наблюдается и в Испании, которая достигла ценового дна, вернувшись к ценам на недвижимость 2-3 летней давности. При этом уже в конце истекшего года стал наблюдаться интерес к испанской недвижимости среди россиян. Наибольший спрос сейчас на недвижимость на Канарских островах (Тенерифе), Коста Брава и Коста дель Соль, где рынок не перенасыщен предложениями. Подводя итоги, еще раз отметим, что из списка стран, наиболее пострадавших от кризиса, Великобритания и Испания начинают возвращать свою привлекательность для покупателей недвижимости.
Рост цен на недвижимость
Положительная динамика стоимости недвижимости в период финансового кризиса отмечена в 5 странах Европы: Словакии, Болгарии, Швейцарии, Италии и на Кипре. Так, например, цены на недвижимость в Болгарии с сентября 2007 года по сентябрь 2008 года выросли в общей сложности почти на 30%. Безусловно, такого стремительного роста цен в ближайшие несколько лет на болгарском рынке не предвидится. Тем не менее, соотношение цена-качество по-прежнему выделяет эту страну и делает ее оптимальным выбором для покупателей с бюджетом до 150 тыс. евро. Объекты, предлагающиеся в других странах за эти деньги, значительно проигрывают по качеству и по расположению, кроме того, Болгария имеет бесспорные преимущества для россиян как славяноязычная православная страна с близкой ментальностью. Кипр показывает великолепные результаты с учетом общемировой экономической ситуации. За третий квартал 2008 года цены на кипрскую недвижимость выросли на 9%, в четвертом квартале – еще на 8%. При этом спрос на кипрскую недвижимость за октябрь-ноябрь вырос больше, чем на 20%. Такой интерес к солнечному острову обусловлен тем, что он еще во время кризиса 90-х завоевал у русских звание лучшего места для сбережения средств: законодательная и налоговая политика Кипра стоят на страже капиталовложений иностранцев. Вслед за выводом средств на остров Афродиты оживляется местный рынок недвижимости. Вероятнее всего темпы роста цен на кипрскую недвижимость снизятся, но сами цены останутся стабильными в период мирового финансового кризиса. Строительная отрасль острова активно развивается, банки Кипра не снизили объемов кредитования ни строительных компаний, ни рядовых покупателей недвижимости. Кроме того, из-за ограниченности береговой линии острова возможности приобретения недвижимости в непосредственной близости от моря уменьшаются день ото дня. Наибольший спрос на кипрскую недвижимость среди россиян сосредоточен в ценовом диапазоне от 100 до 300 тыс. евро.
Такого оптимизма не наблюдается в Черногории: строительная отрасль находилась в фазе кризиса, не связанного с мировой экономической ситуацией, а обусловленного неготовностью законодательной базы страны к бешеному наплыву иностранных инвесторов, бум которого пришелся на 2007 год. В течение 2008 года черногорский рынок недвижимости испытывал стагнацию: в ожидании принятия нового урбанистического планы были заморожены многие перспективные объекты. Но вероятность позитивной тенденции в Черногории на 2009 года велика: наконец-то принята конституция страны (спустя полтора года после обретения независимости), благодаря чему регламентирована процедура получения виз, вида на жительства и статуса иностранцев в Черногории. По новому закону отменяется ГУП (генеральный урбанистический план), поэтому вопрос с ДУПом (детальным урбанистическим планом) будет решаться быстрее и проще: застройщикам наконец-то дадут возможность строить. При этом Черногория имеет некоторые преимущества по сравнению с остальными странами Европы (сопоставимые только с Кипром) – здесь не требуется обязательного открытия банковского счета и получения налогового номера иностранца для покупки недвижимости и регистрации собственности. Из-за строительного кризиса спрос на черногорскую недвижимость в 2008 году сильно упал, поэтому цены также снизились, в отдельных случаях достигнув показателей двухгодичной давности. Дальнейшее падение стоимости черногорской недвижимости маловероятно, и если цены будут продолжать снизаться, то только на отдельные проекты, в которых они изначально были сильно завышены. Наибольшим спросом в Черногории пользуется недвижимость в ценовом диапазоне от 50 до 300 тыс. евро.
Возвращаясь к странам с положительной динамикой стоимости недвижимости, стоит отдельно отметить Италию. Несмотря на непростое положение, сложившееся в банковском секторе, Италию отличает сравнительно выгодное положение. Большинство итальянских банков работают исключительно в рамках страны (только единицы присутствовали за рубежом - Unicredit, Banca Intesa) и не связаны с убыточными конструкциями и инвестициями в Us Subprime, а заняты традиционными банковскими операциями. Цены на недвижимость в последние годы стабильно росли, но не столь стремительно, как в Великобритании или Испании, например. Наибольшие перспективы ждут северные провинции страны (Ломбардия, Пьемонт), район озер, граничащий со Швейцарией, в виду того, что в декабре 2008 Швейцария вошла в зону Шенгена, при этом стоимость недвижимости со швейцарской стороны тех же озер (Маджоре, Гарда) в 2-3 раза выше итальянских аналогов. Не снижается спрос и на юге страны, в развивающихся Сицилии и Калабрии, где потенциал роста цены весьма далек от собственного предела – территория еще не достаточно освоена, развивается инфраструктура, намечены серьезные строительные планы. Спрос на юге приходится на апартаменты стоимостью до 150 тыс. евро. Цены на озерах выше, поэтому пользуются популярностью апартаменты в ценовом диапазоне от 250 до 500 тыс. евро, а также виллы от 1 млн. евро. Несмотря на высокие цены и непростую процедуру оформления, Швейцария привлекает внимание сильных мира сего. Стабильность швейцарской экономики, а также процедура оформления недвижимости на швейцарскую фирму в нынешних условиях представляется определенному кругу лиц преимуществом. По данным открытых статистических источников, в последние месяцы вырос спрос на коммерческую недвижимость за рубежом. Наибольшей популярностью в этом сегменте пользуется Германия.
Исходя из проанализированных материалов, складывается следующая картина предпочтений россиян: около 65% заинтересовано в приобретении недвижимости стоимостью до 300 тыс. евро, около 20% - рассматривает покупку в ценовом диапазоне от 300 до 1 млн. евро, и 15% - свыше 1 млн. евро.
Резюмируя вышесказанное, следует еще раз констатировать перспективность рынка зарубежной недвижимости для россиян. Доля покупателей в низком ценовом секторе несколько снизится, поскольку общая платежеспособность населения в результате кризиса падает. При этом ожидается повышение спроса на зарубежную недвижимость, наивысший пик которого придется на весну 2009 года, далее ситуация стабилизируется. Увеличение спроса на рынке зарубежной недвижимости в геометрической прогрессии, которое наблюдалось в последние 3 года, в ближайшие два года не последует. Однако число россиян, интересующихся приобретением зарубежной недвижимости, будет продолжать расти, менее быстрыми темпами.
Среди опрошенных людей были получены следующие результаты: 4/5 респондентов не откладывают покупку недвижимости и планируют осуществить приобретение в этом году, лишь 1/5 опрошенных отложили покупку до лучших времен. Основная разница между Россией и остальной Европой в том, что россияне хотят сберечь свои накопления и планируют сделать это путем приобретения зарубежной недвижимости. Многие россияне сомневаются в жизнеспособности некоторых банков и, кроме того, обеспокоены судьбой российской валюты. Большинство российских покупателей зарубежной недвижимости не заинтересованы в получении ипотечного кредита, а рассматривают покупку как инвестицию с целью обеспечения сохранности накопленных вложений.
Для того, чтобы ярче проиллюстрировать изложенный выше постулат, хотелось бы оглянуться в прошлое и напомнить мотивацию покупателей зарубежной недвижимости, доминировавшую еще 4 года назад. Многие россияне рассматривали покупку недвижимости за рубежом как создание «запасного аэродрома» и возможность сохранения собственных денег. Слово «инвестиция» вошло в моду всего лишь 2-3 года назад: мы научились считать проценты и прогнозировать потенциальный рост стоимости недвижимости, подсчитывать собственную выгоду от вложенного капитала. Годы экономического подъема отучили россиян быть аккуратными и недоверчивыми, расслабили, и мы уже почти забыли о том, как мыслили раньше: «О каких инвестициях речь, не прогореть бы». И сегодня мы возвращаемся к той же ситуации: рубль лихорадит, средства, выделенные на оздоровление отечественной экономики, оседают в кругу приближенных и не доходят по назначению. А если доходят, то не оказывают должного действия из-за несопоставимости объемов этих средств с глубиной проблемы в масштабах нашей страны. В такой ситуации россияне начинают пристально оценивать меры, проводимые европейскими державами для стабилизации собственной экономики, оценивать количество выделяемых средств и меры для контроля их расходования. Сравнение оказывается совсем не в пользу российской экономики, и делается вывод о том, что ближайшие несколько лет ожидать бешеной наживы не приходится. Самое главное – удержаться на плаву и сохранить накопленное. На повестке дня встают традиционно-русские «Кто виноват?» и «Что делать?». И если на первый вопрос вряд ли стоит искать вразумительные ответы, то на второй – стоит попробовать.
Для тех, кто собирался покупать недвижимость за рубежом или заинтересован в спасении собственных накоплений ответ простой – тщательно выбирать страну, место и объект покупки, пользуясь рекомендациями профессионалов.
Падение цен на недвижимость
Итоги развития рынка недвижимости последнего квартала 2008 года оказались не слишком радужными для некоторых стран. Наибольшее снижение цен показали Латвия, Литва, Канада, Великобритания, Норвегия, Эстония, Мальта, США. Падение достигло 20 и более процентов. Однако большинство экспертов сходится во мнении, что такое снижение не следует считать «обвалом». Происходит корректировка рынка в связи с создавшимся положением в мировой экономике. В Прибалтике в 2006-2007 году были раздуты цены, что мотивировалось вхождением в Европу. Инвесторы ушли с этих рынков, а местное население оказалось не готовым покупать недвижимость так дорого. Ситуация очевидно перекликается с отечественной. В Норвегии – предложение значительно превышает спрос. В Великобритании темпы роста цен на недвижимость были по истине ажиотажными в последние несколько лет, достигая 10, а местами и 15-20% в год. Это не могло продолжаться вечно. Кроме того, британская недвижимость дешевеет еще и в результате снижения курса фунта по отношению к евро, а в результате становится более доступной. По мнению аналитиков, многие инвесторы пойдут в Британию, где можно выгодно приобрести недвижимость, получив значительные скидки, и удачно сдавать ее в аренду. Как ожидается, спрос на съемное жилье в Королевстве возрастет, тем более в условиях ужесточения выдачи ипотечных кредитов. Аналогичная ситуация наблюдается и в Испании, которая достигла ценового дна, вернувшись к ценам на недвижимость 2-3 летней давности. При этом уже в конце истекшего года стал наблюдаться интерес к испанской недвижимости среди россиян. Наибольший спрос сейчас на недвижимость на Канарских островах (Тенерифе), Коста Брава и Коста дель Соль, где рынок не перенасыщен предложениями. Подводя итоги, еще раз отметим, что из списка стран, наиболее пострадавших от кризиса, Великобритания и Испания начинают возвращать свою привлекательность для покупателей недвижимости.
Рост цен на недвижимость
Положительная динамика стоимости недвижимости в период финансового кризиса отмечена в 5 странах Европы: Словакии, Болгарии, Швейцарии, Италии и на Кипре. Так, например, цены на недвижимость в Болгарии с сентября 2007 года по сентябрь 2008 года выросли в общей сложности почти на 30%. Безусловно, такого стремительного роста цен в ближайшие несколько лет на болгарском рынке не предвидится. Тем не менее, соотношение цена-качество по-прежнему выделяет эту страну и делает ее оптимальным выбором для покупателей с бюджетом до 150 тыс. евро. Объекты, предлагающиеся в других странах за эти деньги, значительно проигрывают по качеству и по расположению, кроме того, Болгария имеет бесспорные преимущества для россиян как славяноязычная православная страна с близкой ментальностью. Кипр показывает великолепные результаты с учетом общемировой экономической ситуации. За третий квартал 2008 года цены на кипрскую недвижимость выросли на 9%, в четвертом квартале – еще на 8%. При этом спрос на кипрскую недвижимость за октябрь-ноябрь вырос больше, чем на 20%. Такой интерес к солнечному острову обусловлен тем, что он еще во время кризиса 90-х завоевал у русских звание лучшего места для сбережения средств: законодательная и налоговая политика Кипра стоят на страже капиталовложений иностранцев. Вслед за выводом средств на остров Афродиты оживляется местный рынок недвижимости. Вероятнее всего темпы роста цен на кипрскую недвижимость снизятся, но сами цены останутся стабильными в период мирового финансового кризиса. Строительная отрасль острова активно развивается, банки Кипра не снизили объемов кредитования ни строительных компаний, ни рядовых покупателей недвижимости. Кроме того, из-за ограниченности береговой линии острова возможности приобретения недвижимости в непосредственной близости от моря уменьшаются день ото дня. Наибольший спрос на кипрскую недвижимость среди россиян сосредоточен в ценовом диапазоне от 100 до 300 тыс. евро.
Такого оптимизма не наблюдается в Черногории: строительная отрасль находилась в фазе кризиса, не связанного с мировой экономической ситуацией, а обусловленного неготовностью законодательной базы страны к бешеному наплыву иностранных инвесторов, бум которого пришелся на 2007 год. В течение 2008 года черногорский рынок недвижимости испытывал стагнацию: в ожидании принятия нового урбанистического планы были заморожены многие перспективные объекты. Но вероятность позитивной тенденции в Черногории на 2009 года велика: наконец-то принята конституция страны (спустя полтора года после обретения независимости), благодаря чему регламентирована процедура получения виз, вида на жительства и статуса иностранцев в Черногории. По новому закону отменяется ГУП (генеральный урбанистический план), поэтому вопрос с ДУПом (детальным урбанистическим планом) будет решаться быстрее и проще: застройщикам наконец-то дадут возможность строить. При этом Черногория имеет некоторые преимущества по сравнению с остальными странами Европы (сопоставимые только с Кипром) – здесь не требуется обязательного открытия банковского счета и получения налогового номера иностранца для покупки недвижимости и регистрации собственности. Из-за строительного кризиса спрос на черногорскую недвижимость в 2008 году сильно упал, поэтому цены также снизились, в отдельных случаях достигнув показателей двухгодичной давности. Дальнейшее падение стоимости черногорской недвижимости маловероятно, и если цены будут продолжать снизаться, то только на отдельные проекты, в которых они изначально были сильно завышены. Наибольшим спросом в Черногории пользуется недвижимость в ценовом диапазоне от 50 до 300 тыс. евро.
Возвращаясь к странам с положительной динамикой стоимости недвижимости, стоит отдельно отметить Италию. Несмотря на непростое положение, сложившееся в банковском секторе, Италию отличает сравнительно выгодное положение. Большинство итальянских банков работают исключительно в рамках страны (только единицы присутствовали за рубежом - Unicredit, Banca Intesa) и не связаны с убыточными конструкциями и инвестициями в Us Subprime, а заняты традиционными банковскими операциями. Цены на недвижимость в последние годы стабильно росли, но не столь стремительно, как в Великобритании или Испании, например. Наибольшие перспективы ждут северные провинции страны (Ломбардия, Пьемонт), район озер, граничащий со Швейцарией, в виду того, что в декабре 2008 Швейцария вошла в зону Шенгена, при этом стоимость недвижимости со швейцарской стороны тех же озер (Маджоре, Гарда) в 2-3 раза выше итальянских аналогов. Не снижается спрос и на юге страны, в развивающихся Сицилии и Калабрии, где потенциал роста цены весьма далек от собственного предела – территория еще не достаточно освоена, развивается инфраструктура, намечены серьезные строительные планы. Спрос на юге приходится на апартаменты стоимостью до 150 тыс. евро. Цены на озерах выше, поэтому пользуются популярностью апартаменты в ценовом диапазоне от 250 до 500 тыс. евро, а также виллы от 1 млн. евро. Несмотря на высокие цены и непростую процедуру оформления, Швейцария привлекает внимание сильных мира сего. Стабильность швейцарской экономики, а также процедура оформления недвижимости на швейцарскую фирму в нынешних условиях представляется определенному кругу лиц преимуществом. По данным открытых статистических источников, в последние месяцы вырос спрос на коммерческую недвижимость за рубежом. Наибольшей популярностью в этом сегменте пользуется Германия.
Исходя из проанализированных материалов, складывается следующая картина предпочтений россиян: около 65% заинтересовано в приобретении недвижимости стоимостью до 300 тыс. евро, около 20% - рассматривает покупку в ценовом диапазоне от 300 до 1 млн. евро, и 15% - свыше 1 млн. евро.
Резюмируя вышесказанное, следует еще раз констатировать перспективность рынка зарубежной недвижимости для россиян. Доля покупателей в низком ценовом секторе несколько снизится, поскольку общая платежеспособность населения в результате кризиса падает. При этом ожидается повышение спроса на зарубежную недвижимость, наивысший пик которого придется на весну 2009 года, далее ситуация стабилизируется. Увеличение спроса на рынке зарубежной недвижимости в геометрической прогрессии, которое наблюдалось в последние 3 года, в ближайшие два года не последует. Однако число россиян, интересующихся приобретением зарубежной недвижимости, будет продолжать расти, менее быстрыми темпами.
