Самые доходные города Германии: жилье выгоднее всего покупать в Мюнхене, офисы - в Кёльне
Жилье: самые прибыльные рынки — Мюнхен и Франкфурт
Германия — не та страна, где можно заработать огромные деньги на сдаче недвижимости в аренду. Однако этот рынок выгоден тем инвесторам, которых интересует надежность вложения средств, сохранение капитала и его защита от инфляции .
Совокупная доходность складывается из двух составляющих — рентной доходности и роста цен. Поскольку ставки рентной доходности невысоки — 4–6 % (без учета налогов и расходов на содержание), главную роль играет удорожание недвижимости : с 2012 по 2013 годы жилье в крупных городах выросло в цене на 10–20 %. За счет повышения стоимости совокупная доходность в некоторых мегаполисах превышает 20 %.
В 2012–2013 годах наибольший рост цен зафиксирован в Мюнхене . По данным сайта WohnungsBoerse.Net, стоимость квартир площадью 60 м² в столице Баварии увеличилась на 19,6 %. Квадратный метр жилья стоит в среднем 5 931 евро/м² — больше, чем в любом другом городе Германии. Стоимость аренды здесь также самая дорогая в стране (15,3 евро/м² в месяц). С учетом роста цен и дохода от аренды совокупная доходность составляет 23,6 %. Неудивительно, что эксперты компании PricewaterhouseCoopers (PwC) признали Мюнхен лучшим европейским городом для инвестиций .
Доходность жилой недвижимости в городах ГерманииДанные Engel & Völkers, WohnungsBoerse.Net
| Рейтинг | Город | Цена, евро/м² | Стоимость аренды, | Ставка доходности, % | Годовой прирост | Совокупная доходность, |
| 1 | Мюнхен | 5 931 | 15,3 | 4,0 | 19,6 | 23,6 |
| 2 | Франкфурт | 4 123 | 12,5 | 5,1 | 18,0 | 23,1 |
| 3 | Берлин | 2 946 | 8,8 | 4,9 | 15,5 | 20,4 |
| 4 | Гамбург | 3 780 | 11,2 | 4,9 | 14,6 | 19,5 |
| 5 | Дюссельдорф | 3 992 | 09,7 | 5,5 | 12,3 | 17,8 |
| 5 | Штутгарт | 3 979 | 11,2 | 6,7 | 11,1 | 17,8 |
| 6 | Кёльн | 3 100 | 09,9 | 5,1 | 10,2 | 15,3 |
На втором месте после Мюнхена — Франкфурт , крупнейший город земли Гессен, центр коммерции, культуры, образования и туризма. За год цены на квартиры здесь повысились на 18 %. Квадратный метр стоит в среднем 4 123 евро/м². Как и в Мюнхене, значительный рост цен позволил добиться совокупной доходности свыше 23 %.
Столица Германии — Берлин — оказалась на третьем месте. Покупать жилье для сдачи в аренду здесь втройне выгодно: во-первых, квартиры в городе стоят дешевле всего среди городов «большой семерки» (в среднем 2 946 евро/м²), во-вторых, доля собственников меньше всего в Германии — лишь 15 % (большинство людей предпочитают снимать квартиры, а не покупать), и, в-третьих, совокупная доходность в Берлине превышает 20 %.
После Берлина следует Гамбург с совокупной доходностью 19,5 %. Рентная доходность здесь такая же, как в Берлине (4,9 %), но рост цен чуть медленнее (14,6 %). Жилье в Гамбурге стоит в среднем 3 780 евро/м².
Пятое место разделили два города — Дюссельдорф и Штутгарт. В обоих совокупная доходность составляет 17,8 %. Рентная доходность больше в Штутгарте (6,7 %), однако цены растут быстрее в Дюссельдорфе (12,3 %).
Последнее место в семерке занял Кёльн. Совокупная доходность — 15,3 %. За год цены выросли на 10,2 %. Аренда в лучших районах приносит в среднем 5,1 % годовых.
Офисы: в лидерах Кёльн
Жилье в Германии имеет бóльшую совокупную доходность, чем офисы: если квартиры приносят 15–20 %, то помещения в коммерческих зданиях — 7–15 %. Ставки рентной доходности в рассматриваемых городах различаются не сильно и варьируются от 4,3 до 4,8 %. Гораздо важнее то, как сильно выросли цены на том или ином рынке.
Если в случае с квартирами Кёльн занял последнее место в семерке, то в случае с офисами он оказался впереди всех с совокупной доходностью 15,7 %. Помещения продаются в среднем за 5 617 евро/м². По данным Jones Lang LaSalle , квадратный метр за год подорожал на 11 %. Ряд известных фирм основал в Кёльне свои филиалы: Evonik Industries, Ford, Shell и Toyota. Здесь находится руководящий центр Lufthansa. Кёльн избрали своим центром такие влиятельные организации как Международная торговая палата, Союз немецкой промышленности, Торгово-промышленная палата, Союз работодателей, Ремесленная палата и Союз немецких банков.
Доходность жилой недвижимости в городах ГерманииДанные Engel & Völkers, WohnungsBoerse.Net
| Рейтинг | Город | Цена, евро/м² | Стоимость аренды, | Ставка доходности, % | Годовой прирост | Совокупная доходность, |
| 1 | Кёльн | 5 617 | 22,0 | 4,7 | 11,0 | 15,7 |
| 2 | Дюссельдорф | 7 021 | 27,5 | 4,7 | 6,0 | 10,7 |
| 3 | Франкфурт | 8 936 | 35,0 | 4,7 | 4,0 | 08,7 |
| 4 | Берлин | 5 739 | 22,0 | 4,6 | 4,0 | 08,6 |
| 5 | Мюнхен | 8 791 | 31,5 | 4,3 | 4,0 | 08,3 |
| 6 | Штутгарт | 4 750 | 19,0 | 4,8 | 3,0 | 07,8 |
| 7 | Гамбург | 6 400 | 24,0 | 4,5 | 3,0 | 07,5 |
С большим отрывом отстает от Кёльна Дюссельдорф, где цены с 2012 по 2013 годы выросли на 6 % и совокупная доходность равна 10,7 %. Этот город входит в пятерку крупнейших экономических, транспортных, культурных и политических центров Германии. Это один из наиболее развитых городов Рейнско-Рурского региона. Здесь расположены штаб-квартирымножества крупных фирм, в том числе немецкой энергокомпании E.ON и концерна Henkel.
В следующей тройке городов — Франкфурте, Берлине и Мюнхене — офисы подорожали на 4 % в годовом исчислении, и совокупная доходность составила 8,3–8,7 %. В Штутгарте и Гамбурге этот показатель не превышает 8 %.
«Рентный доход в Германии зачастую ниже, чем в других странах, но общая доходность по формуле „рентная ставка + прирост капитализации“ существенно превышает доходность в большинстве альтернативных мест для инвестирования средств. Тем не менее, если вы задумались об инвестициях в недвижимость в Германии, то я бы рекомендовал руководствоваться не желанием заработать, а возможностью сохранить ваш капитал. Это шанс создать личный пенсионный фонд, запасной аэродром и актив, который вы сможете передать вашим детям и быть уверенными, что таким образом обеспечите их безбедное существование» ,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.
