Ситуация на рынке загородной недвижимости и прогнозы развития на 2011 год

В этом обзоре директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко охарактеризует ситуацию и тенденции развития рынка новостроек и коттеджных городков в 2010 году и даст прогноз развития загородного рынка на 2011 год.

Предложение и спрос

Виктор Коваленко отметил, что прямую зависимость спроса от предложения:

«если спрос на рынке недвижимости превышает уровень предложения, соответственно цены на недвижимость будут расти и наоборот».

Сегодня мы видим, как рынок недвижимости «валится», цены на недвижимость падают. Количество предложений с каждым днём становится всё больше, а покупательская способность такая же низкая – теперь идёт обратный процесс.

Застройщикам невыгодно морозить свои площадки и с каждым месяцем они все больше пополняют объектами рынок недвижимости, что ведёт к снижению цен.

В общем, рынок загородной недвижимости и новостроек характеризовался спадом.

Проблемы рынка загородной недвижимости

З всегда рассматривалась как второй дом, поэтому и в момент кризиса эти объекты показали наиболее значительное падение, а следовательно, дискредитировали себя в глазах частных инвесторов.

Низкие доходы украинцев вследствие невысокой производительности труда, высокая стоимость ипотеки, галопирующая инфляция, высокая стоимость жилья тормозят спрос, хотя и сегодня цены остаются недоступными для почти 80% украинцев, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий.

Строительная отрасль очень медленно выходит из кризиса, оставаясь аутсайдером среди многих других отраслей экономики.

«Отсутствие денег, инвестиций и инвесторов извне, бюрократическое согласование проекта в течении 3-4 лет, ставки кредитов под 25%, произвол бюрократов, сезонность сегмента загородной недвижимости, устаревшие технологии возведения домов; отсутствие нормативной и законодательной базы по рынку коттеджных городков; неопределенная политика власти, кризис в экономике страны - вот основные причины слабого развития рынка загородной недвижимости», -подытожил Виктор Коваленко.

Ипотека на рынке недвижимости

Напомним, что количество банков, предоставляющих в Украине ипотечные кредиты составляет 23 банка. Согласно данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, процентные ставки по кредитам как составляют от 14 до 28% годовых в гривне, сроки кредитования - от 3 до 20 лет при первоначальном взносе 30-60%.

Говоря о приобретении недвижимости нельзя не отметить фактическое отсутствие ипотеки на Украине. Последняя столь дорога, что рассматривать ее в качестве серьезного инструмента приобретения недвижимости вряд ли кто-то будет. Средняя стоимость ипотечного кредита начинается в среднем от 23% годовых. Причем даже по таким ставкам подобные займы выдаются лишь 10-15 банками в стране, что негативно влияет на уровень спроса и деловую активность. Вместе с тем отсутствие кредитования фактически лишает местный рынок резкого роста цен.

Активность рынка. Покупательная способность.

Оба показателя-низкие. По сравнению с прошлым годом, - возросли.

Критерии при выборе загородной недвижимости

Интересуют небольшие дома площадью до 100 кв.м , однокомнатные квартиры в пригороде площадью до 45 кв.м

На втором месте –стадия строительства: сданный объект в эксплуатацию с документами.

Третий по важности фактор - репутация продавца - остался неизменным.

Четвертым по важности критерием является местоположение дома.

На пятом месте - наличие отделки в квартире.

На первичном рынке на принятие решения в пользу покупки квартиры влияют три главных фактора: степень готовности дома, его месторасположение и цена. Причем степень готовности дома является, пожалуй, самым главным условием.

В 2010-м году покупатели отдавали предпочтение недвижимости эконом-класса и земельным участкам без подряда.

Статистика цен и предложения

В 2010-м году  по данным компании «РеалЭкспо» и портала загородной недвижимости www.zagorodna.com на рынок пригородных новостроек вышло 34 новых новостройки, что составляет 9.23% от общего количества. 46 новостроек заморожены, что составляет 12.5% рынка пригородных новостроек.

По словам Виктора Коваленко, «по состоянию на 21 декабря из 368 новостроек 50% (184 объекта) расположены в Крыму
Второе место уверенно занимает Киевская область со 127  новостройками по сравнению со 108 новостройками вначале года. Прирост составил 17,59% (19 новостроек).

Третье место у Львовской области  - 18 по сравнению с 14 новостройками вначале года.

Средняя цена 1 кв.м по Украине по состоянию на 21.12 21010 составляет 695 долларов. В сравнении с январем 2010 года стоимость квадрата снизилась на 4.54%. По средней стоимости квадратного метра лидирует Крым с 1701 (1821) дол., а замыкает список Черниговская область с 400 долларами за «квадрат». 

Нужно отметить что средняя стоимость квадрата снизилась на 5,18% в новостройках Киевской области и на 1.68% в Одесской области., а в Донецкой области стоимость выросла на 13% и в Закарпатской на 9%.

По словам директора компании Виктора Коваленко, «ситуация по регионам кардинально изменилась по сравнению с началом года. В общей базе портала загородной недвижимости www.zagorodna.com по состоянию на 21.12 2010 года имеется 570 городков по сравнению с 538 городками в начале 2010 года. Прирост составил 32 городка. Из общего количества 177 городков построено и введено в эксплуатацию (30,67%), 228 (40,0%) городков строится и 165 (28.94%) городков находятся в стадии «проект». Из 393 строящихся и проектируемых городков, в 131 городке строительство «заморожено», что составляет 33.33%.».

Как рассказал Виктор Коваленко, «по количеству коттеджных городков первенство у Киевской области -263 городка, второе место у Крымского региона (87 городков), третье место у Одесской области (74 городка).»

По статистике портала www.zagorodna.com , средняя стоимость 1 кв.м в коттеджных городках Украины по состоянию на 21.12 составляет 948 долларов по сравнению с 1121 долларами в январе 2010 года. Падение с начала года составило 15,44%.

По словам Виктора Коваленко, «по статистике портала www.zagorodna.com, первенство у Киева с 2167 долл./кв.м (2493 долл./кв.м в январе; падение с начала года составляет 13,08%), второе место у Крыма с 1840 долл./кв.м (2492 долл./кв.м в январе; падение по сравнению с началом года составило 26.17%), и третье место у Николаевской области с 1500 долл./кв.м (здесь на среднюю стоимость влияет стоимость 2000 дол./кв. м в элитном городке «Сосновый берег»).

Виктор Коваленко сделал следующий вывод: «Цены на  загородную недвижимость падают и будут падать, пока экономика нашего государства не стабилизируется и к нам не вернутся инвесторы из-за рубежа. В ближайшее время цены на недвижимость немного снизятся: не более чем на 1-2%.»

Сделки на рынке загородной недвижимости

Грандиозного оживления, которого все лето ожидал отечественный рынок недвижимости, с началом осени так и не произошло. Сделки по купле-продаже квартир продолжают заключаться в прежнем вялотекущем режиме, а колебания цен находятся в пределах 1%.
Сделки как и прежде, будут заключаться по объектам первичного и вторичного рынка.

Маркетинговые инструменты на рынке загородной недвижимости: проведение аукционов на понижение цены компанией АРПА по продаже коттеджей в городке «Ясні зорі»; услуга trade-in -«быстрый взаимозачет старой квартиры на коттедж в коттеджном городке. Активно эту услугу предлагают в городке «Парк Хаус».

Игроки рынка широко использовали различные маркетинговые инструменты в виде акций, скидок, розыграшей, специальных условий и безпроцентного кредитования за счет застройщика на период от 0,5 до 2 лет.

Виктор Коваленко отметил, что «время больших дисконтов на первичном рынке недвижимости прошло, на них могут рассчитывать разве что покупатели, которые готовы осуществить 100%-ую оплату. Размер скидок в среднем не будет превышать 15%».

Сценарии 2011 года: тенденции и прогнозы

Положительные тенденции, заложенные в 2010 годом, будут развиваться. В первую очередь, подрастет благосостояние, а с ним — спрос на недвижимость. «Спрос на участки без подряда будет расти меньшими темпами, а динамика спроса на готовые дома увеличится», - прогнозирует Виктор Коваленко.

По его словам, «цены на жилье в пригородных новостройках будут индексироваться в пределах инфляции».

«Думаю, рынок будет демонстрировать умеренный рост как в плане покупательской активности, так и относительно стоимости квадратного метра.

Прогноз по спросу и объему сделок будет положительным. Я предполагаю, что уровень сделок вырастет из-за «отложенного спроса».

Должно сыграть свою роль расширение ипотечных программ. Если же говорить о цене метра, то бешеного роста, как в докризисных годах, не предвидится. Мы будем наблюдать небольшой ежемесячный прирост стоимости метра, незначительно превышающий уровень инфляции», - сообщил Виктор Коваленко.

«В загородной недвижимости наиболее популярными у клиентов будут концептуальные поселки с автономной инфраструктурой на небольшом удалении от городов-миллионников. Продажи будут расти у тех застройщиков, которые предложат объекты с полностью готовыми коммуникациями и объектами инфраструктуры», - сказал Виктор Коваленко.

По его мнению «на докризисные показатели жилищный рынок выйдет в конце 2012 года, а загородное жилье выйдет на этот уровень не ранее 2013 года».

В регионах строительная деятельность вообще убыточна, положительная рентабельность сохраняется только в больших городах и курортах. Если цены снизятся еще больше, это приведет к потере инвестиционной привлекательности строительных проектов, как следствие сформируется дефицит жилья, который через год - полтора приведет к росту цен и переоценке недвижимости.

По словам Виктора Коваленко, «одним из трендов 2011 года станет возвращение на рынок недвижимости частных инвесторов. В докризисное время каждый десятый объект на рынке загородной недвижимости приобретался с целью инвестирования средств для дальнейшей перепродажи объекта или сдачи в аренду».

Виктор Коваленко считает: «новые  нормативные акты в области градостроения отразятся на нагрузке на строителей, возможно повлияют  на рынок, что может привести к выходу на рынок новых проектов с рекордно низкой начальной стоимостью и высокой доходностью».

Цены на жилье не будут расти, а ставки по займам останутся заоблачными. Все может измениться, если банки смогут привлечь депозиты от населения на более длительный срок. В то же время, с нового года может возобновиться валютное кредитование. Поскольку антикризисный закон, который его запрещает, действует только до 1 января 2011 года.

В компании «РеалЭкспо» отмечают, что в 2011 году рост покупательской способности обострит конкуренцию среди застройщиков коттеджных поселков. В связи с неликвидностью проектов постепенно с первичного рынка уйдут «случайные девелоперы».

Директор консалтинговой компании "РеалЭкспо" Виктор Коваленко  считает, что есть все предпосылки для падения процентной ставки по банковским займам до 12-14%, однако, возможно, не ранее 2012 года. Удешевление ипотеки вместе с обещанной нормализацией дорожно-транспортной ситуации в городе и области должно привести к конкуренции между малоэтажным жильем и городской недвижимостью.

Виктор Коваленко