Страсти по реестру: как изменились правила регистрации недвижимости и стоит ли ждать новых изменений

Снижение цен на квартиры, о котором мы писали неделей ранее, оказалось непродолжительным – на этой неделе стоимость квадратного метра снова выросла сразу на 1,5%, и снова без существенного изменения состава предложения. Последнее увеличилось на 5,8%, что объясняет рост цен на квартиры лишь отчасти.

Читайте также: Тайные угрозы при покупке недвижимости в столице. Три важных фактора

Не претерпел существенных изменений и курс доллара, на которые обычно реагирует рынок. Поэтому рост цен на этой неделе, скорее всего, объясняется ситуативными колебаниями и попытками продавцов «нащупать» цену, которая позволит и не прогадать, и достаточно быстро продать недвижимость. Особенно это актуально в условиях падающего спроса: в сентябре мы отмечали его снижение по отношению к августу, и начало октября ситуацию существенно не изменило.

Читайте также: Какие квартиры в Киеве пользуются спросом в октябре

Рынок аренды чувствует себя несколько лучше, но и здесь рост спроса в сентябре оказался не столь значительным, как хотелось бы арендодателям. Цены в связи с этим существенно не изменились: среднюю одно-двухкомнатную квартиру в хорошем состоянии в спальном районе рядом с метро по-прежнему можно снять за 6000-7000 грн. Не последнюю роль в ценообразовании играет стоимость коммунальных платежей: перекладывая на арендатора оплату дорожающей «коммуналки», арендодатели просто не могут поднимать цены.

Читайте также: Рынок недвижимости в ожидании субсидий и резкого роста коммунальных платежей

Впрочем, перекладывают эту часть расходов на арендаторов далеко не все, но прогнозы о том, что с ростом коммунальных тарифов владельцы квартир будут сдавать их «за коммуналку» тоже не имеют под собой реальных основания. Особенно после заверения премьер-министра Украины Владимира Гройсмана в том, что заявления о возможности выселения украинцев из их жилья за долги по коммунальным услугам не имеют под собой никаких оснований.

Не исключено, что Владимир Гройсман несколько погорячился: случаи лишения украинцев недвижимости через суд за коммунальные долги, хоть и единичные, но уже имели место. С другой стороны, можно предположить, что на фоне какого-никакого экономического роста и сравнительно оптимистичных прогнозов, правительство решило перейти от политики «закручивания гаек» к умеренно-популистической.

Кстати, лишать украинцев жилья, которое является залогом по кредиту, тоже запретили, но уже Верховный суд. В решении суда, о котором стало известно на этой неделе, значится, что, претендуя на залоговое жилье, банк должен предоставить заемщику альтернативное. Правда, на ипотечные кредиты решение ВСУ не распространяется – те, кто взял кредит на покупку квартиры под залог этой самой квартиры и не выплачивал его, по-прежнему могут лишиться имущества.

Среди новостей этой недели стоит также упомянуть в очередной раз измененные правила регистрации права собственности на недвижимость. Новшества принятого Верховной Радой законопроекта № 5067 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, касающиеся усовершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиту прав собственности» направлены на усовершенствование защиты реестра прав от несанкционированного вмешательства. Очевидно, изменения правил регистрации стали ответом на информацию о злоупотреблениях в ходе совершения регистрационных действий. Теперь регистраторы обязаны уведомлять собственника недвижимости обо всех заявлениях о проведении регистрационных действий в отношении принадлежащего ему объекта. А собственник, в свою очередь, имеет право наложить запрет на проведение каких-либо действий с его объектом в государственном реестре прав. Предполагает закон и обязательную выдачу выписки из реестра в бумажном виде, а также увеличивает до 60 дней срок, в который можно обжаловать решения, действия и бездействие государственных регистраторов.

Поможет ли это защитить данные в реестре от несанкционированных действий, покажет время – ранее мошенникам удавалось обойти все степени защиты реестра. Но для того, чтобы защитить информацию об объекте в реестре прав, надо, чтобы эта информация в реестре содержалась. Этот вопрос куда больше интересует фискальную службу, чем законодателей или Министерство юстиции. Так, на этой неделе ГФС в очередной раз разъяснила, что налогоплательщики, владеющие одним или несколькими объектами недвижимости, которые подлежат налогообложению, имеют право (очевидно, следует читать «должны») сверить данные об объекте, после чего им будет вручено налоговое уведомление, которое они обязаны оплатить в течение 60 дней. В реестре прав содержится лишь часть информации о собственниках недвижимости – остальная информация на бумажных носителях и не внесена в реестр, в результате чего налоговая не может взимать налог со всех владельцев недвижимого имущества. И поскольку других средств у нее на сегодняшний день нет, остается только призывать украинцев внести данные о себе в реестр и оплатить налог, грозя штрафами на неуплату. Правда, пока что ни об одном случае взыскания штрафа с владельца недвижимости, данных о котором в реестре не было, не известно.

Читайте также: Как украинцам провести сверку данных о недвижимости, которая подлежит налогообложению

Столичные власти на этой неделе снова вспомнили о скандальных стройках Анатолия Войцеховского. Правда, не в контексте предложения решений данной проблемы, а в контексте подготовки к отопительному сезону – оказалось, что 40 незаконных строек не могут быть подключены к коммуникациям и, соответственно, останутся без отопления. Впрочем, такие заявления не мешают рекламировать и продавать квартиры в незаконно строящихся зданиях даже после ареста Войцеховского.

Читайте также: Продажа квартир в незаконных домах, которые уже возведены, продолжается

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попало 16686 объектов – это на 5,8 % превышает показатель прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в панельных новостройках Киева (серия «украинская панель») – здесь цены стабильно, хоть и несущественно растут в течение всего последнего года:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в панельных новостройках Киева:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что цены на квартиры в панельных и монолитно-блочных новостройках меняются скачкообразно: в апреле-июле цена снижалась, после этого начался стремительный рост, который продлился буквально месяц и снова сменился снижением. При этом существенных различий по разным типам квартир нет: одно-, двух- и трехкомнатные дорожают и дешевеют синхронно. Двухкомнатные квартиры в панельных новостройках были и остаются самыми дорогими по цене квадратного метра, да и снижение цен, когда таковое имело место, здесь наименее заметно.

Панельные и монолитно-блочные новостройки также востребованы, как и кирпичные, но в более низкой ценовой категории. Выбор в пользу таких домов обуславливают новые коммуникации, сравнительно однородная социальная среда и более низкая, по сравнению в кирпичными новостройками, цена. В последнее время доля панельных и монолитно-блочных зданий среди новых домов Киева растет – в эконом-классе они составляют подавляющее большинство, из сборного железобетона строят отдельные объекты комфорт-класса, а из газобетона – иногда и дома в бизнес-классе.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Маршала Тимошенко, Оболонский район, Оболонь . Расположена на 2-м этаже 9-этажного дома. Общая площадь квартиры – 33,16 кв.м, жилая – 18,8, кухня – 7. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние – «требует серьезного ремонта». Цена - $35 000 ($1055/кв.м).

Кирпичный двухэтажный дом в селе Зеленый Бор Васильковского района Киевской области . Общая площадь – 402 кв.м, жилая – 100. В доме 7 комнат, есть балкон. Столярка и сантехника новая, на полу плитка. Состояние дома – «требует косметического ремонта». Цена – $ 230 000 ($572/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016