ТРЦ VS ритейлеры: кто кого переиграет

Уровень вакантности торговых площадей в прошлом году вырос на 7,5%. Эксперты компании UTG причину сложившейся ситуации видят в увеличении количества ТРЦ, а также в сокращении планов развития сети самих операторов и падение потребительского спроса. Как девелоперы и ритейлеры взаимодействуют в кризис ради получения максимальной прибыли, узнавал UBR.ua.

Пустующие площади никому не выгодны

Вакантность торговых площадей растет, но этот факт одинаково невыгодный как для девелоперов, так и для ритейлеров. Эксперты отраслевой организации URE Club обращают внимание на то, что сейчас важно понимать, что оба участника процесса – арендатор и арендодатель – равно заинтересованы друг в друге: ритейлеры не покидают ТРЦ просто так, а арендодателям не выгодны пустующие площади.

При открытии магазина ритейлер вкладывает немалые деньги, постепенно нарабатывается клиентура каждого отдельного объекта, а потому покинуть ТРЦ его могут заставить действительно весомые причины: работать в убыток никто не станет. Причиной закрытия магазина, особенно если речь идет про сеть, может стать исключительно оптимизация бизнеса.

"Для торгового центра пустующие площади, это не просто "бельмо на глазу", это увеличение финансовой нагрузки на действующих арендаторов, что в свою очередь, может отразиться на их успешности. Из-за этого обе стороны всегда пытаются договориться" , – говорит директор URE Club Ольга Соловей.

Поэтому, при непостоянном курсе и спаде покупательной способности в целом, договариваться и передоговариваться приходится чаще. Ольга Соловей отмечает, что арендатор всегда хочет ставку еще ниже, чем есть, и каждое повышение для него очень болезненно. Для ТРЦ сложность состоит в том, чтобы максимально разобраться в ситуации и избежать манипуляций на фоне всеобщей паники.

Условия аренды приходится пересматривать

Все чаще девелоперам приходится идти на уступки и пересматривать договора аренды. В долларовом эквиваленте арендные ставки снизились от 10% до 40%. В то же время, эксперты компании JLL отмечают, что максимальная арендная ставка в гривневом эквиваленте выросла примерно на 35%.

ТРЦ могут индивидуально договариваться с арендаторами об оптимальных условиях аренды. В JLL отмечают, что при этом условия аренды для действующих и новых арендаторов чаще всего немного отличаются.

Для действующих арендаторов:

1. Фиксация в гривне на определенный период от 2 до 6 месяцев;
2. Временное понижение арендной платы в долларах без фиксации в гривне на более длительный период;
3. Переход на оплату процента с оборота с CAP (потолок арендного платежа).

Для новых арендаторов:

1. Ставки с фиксацией курса на срок от 6 месяцев до года;
2. Пониженная арендная ставка в долларах;
3. Минимальная арендная ставка в гривне/долларе с доплатой в виде процента от товарооборота (для "прозрачных" известных сетевых ритейлеров);
4. Переход на оплату процента с оборота с CAP (потолок арендного платежа).

Девелоперы, которые имеют несколько ТЦ, могут предлагать различные условия аренды в каждом со своих объектов.

 "У девелоперов с несколькими торговыми проектами договоренности по менее привлекательному объекту связаны с коммерческими условиями в более успешном объекте – так называемые "пакетные сделки" , – рассказывает Анна Чуботина, руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине.

Возможен также вариант, когда ТРЦ предлагают скидки, но при этом требуют своевременной оплаты. Чаще всего это скидки на месяц, максимум на три.

Привлечение новых арендаторов

Несмотря на то, что некоторые ритейлеры ушли с украинского рынка, новые бренды продолжают появляться. Так, в 2014 году нашу страну покинули 9 магазинов и появились 14 новых. На 2015 год запланировано открытие еще 9 новых брендов. Поэтому девелоперы продолжают активно работать над привлечением ритейлеров в свои ТРЦ.

В ТРЦ Метрополис рассказали, что для привлечения новых арендаторов администрация идет на некоторые уступки: берет часть затрат на проведение ремонтных работ, увеличивает арендные каникулы, снижает арендные ставки (особенно в плохо проходимых местах), предоставляет отсрочку платежей по арендной плате, а также предоставляет льготные возможности проведения промоакций и других мероприятий.

Собственники различных ТРЦ, таких как  ТРЦ "Метрополис" (г. Киев), ТРЦ "Караван" (г. Киев, г. Харьков, г. Днепропетровск), ТРЦ "РайON" (г. Киев), ТРК "Sky Mall" (г. Киев), ТРК "Солнечная Галерея" (г. Кривой Рог), ТРК "City Mall" (г. Запорожье), ТРЦ "Южная Галерея" (г. Симферополь), рассказывают, что для удержания существующих арендаторов и привлечения новых необходим комплексный подход: компромисс в коммерческих условиях, активные действия, направленные на увеличение товарооборотов арендаторов, в частности проактивный маркетинг для увеличения трафика в ТРЦ с его конвертацией в реальные покупки.

"Сегодня становятся как никогда актуальным совместные маркетинговые активности ТРЦ и арендатора. Как показала практика, арендатору они приносят гораздо больший положительный эффект, чем предоставление скидки. Ведь скидка – это временное снижение затрат на аренду, скидка позволяет ритейлеру выжить, но не повышает его продажи. В то же время рекламные акции расширяют аудиторию магазина", – отмечает директор по аренде Arricano Real Estate Юлия Счастливая.

За что готовы платить ритейлеры?

Исследования компании JLL показывают, что ритейлеры в любой ситуации готовы платить обязательные платежи по договору, за дополнительные места для рекламы внутри ТРЦ и на фасаде, которые информируют о присутствии брендов в конкретном ТРЦ. Также они с готовностью выступают спонсорами в подарочном фонде при проведении мероприятий, направленных на привлечение дополнительного потока посетителей.

Собственники различных магазинов также обращают внимание на то, что сотрудничество с ТРЦ для них довольно выгодно. Многие делают ставку на развитие своих сетей именно в торговых центрах.

Чего ждать?

Несмотря на все, что сейчас происходит в нашей стране, эксперты дают положительные прогнозы касательно развития торговли. В планах девелоперских компаний запуск новых ТРЦ и привлечение новых брендов. Последние, к тому же, все еще активно заходят на украинский рынок. В компании UTG ожидают, что 2015 год будет успешным для рынка торговой недвижимости и может стать рекордным по объему нового предложения в случае реализации крупнейших проектов: ТРЦ "Respublika", "Blockbuster Mall", "Lavina Mall", "Retroville", "Podol Mall", "New Life. Положительные прогнозы подпитывают и преспективы появления в Украине таких брендов, как H&M, Defacto, Zara Home, Cortefiel, Converse, Wendy’s, Subway, MegaIce, Violeta.

Еще пару лет назад торговая недвижимость в Украине была довольно привлекательной для иностранных инвесторов, поэтому в консалтинговых компаниях отмечают, что при условии завершения нестабильной ситуации в нашей стране, этот интерес должен возобновится.

Также развитию торговли в 2015 году должна способствовать адаптация украинцев к кризисным условиям. Скорее всего, уже к концу года люди научатся оптимизировать расходы и будут более активно совершать покупки, несмотря на повышение цен. А это должно стать положительным моментом для девелоперов.

Автор: Татьяна Веремеева