Три варианта инвестирования в недвижимость в Украине: как покупателям выбрать самый выгодный

Праздничная прошлая рабочая неделя ознаменовалась очередным снижением средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке Киева. Цена снизилась незначительно – всего на 0,4% за неделю. Учитывая итоги февраля, можем констатировать, что ценовой тренд из положительного постепенно трансформируется в отрицательный. Квартиры в новостройках на вторичном рынке также падают в цене. Изменения цен в этом сегменте почти не отличаются от общегородских. Показатели снижения гривневых цен еще больше, но происходит это за счет снижения курса доллара. В феврале – начале марта он падает так же стремительно, как рос в конце 2017 – начале 2018 годов.

В прошлом месяце упали в цене и новостройки на первичном рынке. Это произошло за счет предложений бизнес- и премиум-класса, стоимость которых коррелирует с курсом доллара. Самые бюджетные предложения не только не дешевеют, но часто даже растут в цене.

Читайте также: Законопроект № 7084 обяжет застройщиков раскрывать информацию о количестве сделок

Еще один постоянно растущий сектор рынка недвижимости Киева - рынок аренды. Хотя самые бюджетные предложения аренды квартир все еще стартуют от 5000-6000 грн, минимальная цена в новостройках, особенно, при первой сдаче, редко бывает ниже 10 000–12 000 грн. При стоимости такой квартиры в 30 000–40 000 долларов, окупаемость инвестиции в гривне составит от 6-ти лет. Учитывая, что национальная валюта последние 2 года относительно стабильна, при отсутствии форс-мажоров, такая же окупаемость будет и в долларах. Это значит, что в недвижимость снова выгодно инвестировать. И у потенциальных инвесторов есть несколько вариаций вложения и возврата средств.

Читайте также: Доверие инвесторов и уровень продаж: когда стоит покупать жилье в новостройке

Первый вариант – покупка квартиры на ранних этапах строительства с целью перепродажи в дальнейшем. Эта, популярная в 2006-2008 годах схема, и в нынешнем году обещает прибыль. При инвестировании на начальном этапе к концу строительства – примерно за 2 года, цена квадратного метра вырастает в среднем на 30%. При этом, если инвестор сразу внесет всю стоимость за квартиру, он может рассчитывать на дополнительную скидку от застройщика от 5 до 15% . Здесь главное – правильно выбрать объект для инвестирования.

Для этого нужно:

- изучить объект – насколько он выигрывает или уступает соседним в вопросах качества материалов и работ, архитектуры, благоустройства, планировочных решений;

- сравнить стоимость квадратного метра со стоимостью аналогов. Если она существенно выше, могут возникнуть проблемы с перепродажей или маржа между ценой покупки и продажи может оказаться меньше, чем ожидалось;

- поинтересоваться историей застройщика и его предыдущих объектов. На рынке Киева есть всего несколько компаний, объекты которых пользуются стабильно высоким спросом, раскупаются задолго до окончания строительства и постоянно растут в цене. Покупка квартиры у такой компании – гарантия того, что вы сможете перепродать квартиру выгодно;

- обратить внимание на локацию. Как бы хорош ни был ЖК и каким бы надежным ни был застройщик, если дом расположен на окраине, откуда неудобно добираться, рост цен будет незначительным, а выгодно перепродать квартиру будет трудно.

Впрочем, если район отдаленный, но перспективный, такая квартира подойдет для другого типа инвестирования – с целью дальнейшей сдачи в аренду. Этот вариант подходит также для тех, кто не готов рисковать, вкладывая деньги на начальных этапах строительства.

Квартира в доме, строительство которого близится к концу, обойдется дороже, чем на начальном этапе на 20-30%. На этапе котлована можно обойтись суммой в 25 000–30 000 долларов, а ближе к окончанию стройки, сумма будет приближаться к 40 000 долларов. Если при этом в квартире будет ремонт от застройщика, другие вложения будут минимальны. Ту же прибыль в 30% можно будет получить за 2,5-3 года – почти столько же или чуть больше, чем при перепродаже. Срок 100%-й окупаемости составит около 8 лет.

Читайте также: Доверие инвесторов и уровень продаж: когда стоит покупать жилье в новостройке

В зависимости от ряда факторов, за этот период квартира может, как вырасти в цене, так и упасть. Критерии подбора вариантов будут такие же, как и при покупке с целью перепродажи: удачная локация и качественные характеристики объекта. Кроме того, большую роль играет внутренняя инфраструктура и благоустройство объекта. Жилые комплексы кластерной застройки такие как «Оазис» на Оболони со временем только растут в цене, и даже в периоды кризиса снижение цен там было минимальным. К тому же, в них стабильно высокая стоимость аренды.

Читайте также: Где инвесторы покупают квартиры в Киеве: портрет покупателя и локация новостройки

Наконец, третий вариант инвестирования – покупка с целью сдачи в аренду квартиры в доме старого жилого фонда . Здесь точно можно не рассчитывать на выгодную перепродажу через 5-7 лет. Квартиры такого типа только дешевеют, причем довольно быстро. Зато при удачной локации и выгодной цене сделки, можно вернуть вложения за 6-7 лет. Обойдется такая квартира в те же 35 000–40 000 долларов. Сдать ее в аренду, при условии хорошего ремонта и удачного месторасположения, получится за 10 000–12 000 грн. Окупится инвестиция при отсутствии других трат примерно на 7 лет. Существенный минус состоит в том, что за этот же период она потеряет в цене те же 30% своей стоимости. Зато этот вариант инвестирования почти полностью лишен рисков.

При выборе для инвестирования квартиры в старом доме стоит обращать внимание на близость метро, объектов инфраструктуры, обязательно – на техническое состояние дома и квартиры, их энергоэффективность. Во избежание неприятных сюрпризов не помешает обратить внимание и на соседей.

Как видим, квартиры в новостройках – более выгодный для инвестирования вариант, но у домов старого жилого фонда есть одно неоспоримое преимущество – низкие риски и возможность получать прибыль сразу же, не ожидая окончания строительства.

Читайте также: Цены на аренду квартир в Киеве в феврале 2018 года

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попало 16113 объектов – на 0,5% меньше, чем неделей раньше. Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже подан график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро в Оболонском районе:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир возле метро в Оболонском районе:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике и в таблице мы можем видеть разнонаправленные ценовые тенденции для разных типов квартир возле метро в Оболонском районе. Так, однокомнатные квартиры в течение всего периода дешевели, в то время, как двух- и, особенно, трехкомнатные заметно подорожали. В целом это обеспечило рост цен по району на 6,3% за полгода.

Большинство домов в шаговой доступности от метро в Оболонском районе сосредоточены на Оболони. Среди них преобладает панельное жилье 60-70-х годов постройки, но, несмотря на это, район считается престижным и востребован среди покупателей квартир. Видимо, именно из-за этого здесь стоимость квадратного метра двух- и трехкомнатных квартир выше, чем однокомнатных. Впрочем, ситуация изменилась совсем недавно. В начале периода двухкомнатные и трехкомнатные существенно уступали в стоимости квадратного метра однокомнатных квартир.

В этом обзоре, в связи с отсутствием достоверной информации о заключенных в последнее время сделках, мы не публикуем их примеры.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018