Украинские офисы пройдут переаттестацию

С 9 октября начала действовать новая классификация офисной недвижимости. Над разработкой новой системы классификации по инициативе Ukrainian Real Estate Club (URE Club) почти год работали представители международных консалтинговых компаний и отечественных компаний.

Сейчас в Киеве около 1,5 тыс.кв.м. профессиональных офисных площадей: 24% относят себя к классу «А», 76% — к «В».

Предыдущая редакция классификации действовала с 2004 г. и попросту морально устарела. За десять лет повысились требования арендаторов к снимаемым помещениям, к инженерии, к сервису. Если еще пять лет назад потенциальный арендатор мог сказать, «нам бы кондиционер и парочку перегородок поставить», то теперь задают более профессиональные вопросы: «какова нагрузка на перекрытие, коэффициент парковки, есть ли велопарковка, доступен ли офис для малоподвижных групп» и т.п. «Люди осознают, что проводят в офисной клетке гораздо больше времени, чем дома, на улице или общественных зданиях. Поэтому требования к таким помещениям очень и очень повысились», — подчеркнул управляющий партнер компании CB Richard Ellis (CBRE) в Украине Радомир Цуркан.

Согласно новой системе, любой объект (существующий и строящийся) оценивается по 40 критериям. Для класса «А» обязательно выполнение 30 из них, а 10 — рекомендовано, для «В» непременно должны отвечать 18 и 22 критерия — просто рекомендованы. Например, для класса «В» среднее время ожидания лифта не должно быть больше 40 секунд, для класса «А» — 30. Если выполняется менее 18 требований, объект автоматически оценивается как класс «С», к которому нет специальных пожеланий.

Объект класса «А» теперь не обязательно должен быть расположен в центральном деловом районе, он может вырасти и на Левом берегу, но не дальше, чем в 10 минутах от метро, и чтобы не было «смурых» соседей, типа промзон, свалок, тюрем или кладбищ. Появились более жесткие требования по безопасности и энергоэффективности зданий.

«Все существующие офисы будут проверены на выполнение обязательных критериев, соответствует ли заявленный класс фактическому. Мы не исключаем, что в результате арендные ставки будут скорректированы», — говорит стороны старший менеджер департамента услуг в сфере недвижимости офиса EY в Украине (Киев, ранее – Ernst & Young) Сергей Кекух.

Это вряд ли сразу скажется на вакантности объектов, зато может подстегнуть хозяев комплексов сделать их модернизацию. «Новая система — достаточно щадящая. Объект может не удовлетворять трем обязательным требованиям и сохранить свой класс. Но надо понимать, что требования будут с каждым годом только расти, поэтому чтобы сохранить арендаторов, надо «работать над ошибками», например, вложить средства в модернизацию системы кондиционирования и очищения воздуха, заменить лифты на более быстрые», - говорит старший менеджер по работе с клиентами DTZ Денис Тучков.

По оценке экспертов, до конца года порядка 10-15% объектов могут быть переоценены, как с увеличением класса объекта, так и со снижением.