В 2017 году застройщики выбирают новый подход к инвесторам

Снижение цен на квартиры в Киеве , которое мы отмечали на прошлой неделе, не продолжилось. На этой неделе статистика показала рост на 1%. В целом, по итогам февраля, квартиры на вторичном рынке Киева подорожали на 1,1%.

Заметной активизации спроса не ощущается. Покупатели, как и раньше, интересуются самыми бюджетными вариантами, предпочитая низкую цену таким преимуществам как хороший ремонт или энергоэффективность. Конкуренцию доступной цене составляет месторасположение. Изношенные коммуникации, высокие теплопотери старых домов и высокие счета за коммунальные услуги в них все чаще подталкивают покупателей к выбору в пользу первичного рынка.

Читайте также: Купить квартиру в Киеве весной – что, где, почем

В то же время, нельзя сказать, что в отделы продаж застройщиков стоят очереди. О снижении уровня продаж на первичном рынке говорят косвенные данные. В 2016 году застройщики почти не предлагали акционных условий покупки квартир: максимум – 5-10% скидки при 100% оплате или рассрочка до окончания строительства, нередко под процент, существенно превышающий, к примеру, ставку по ипотечным кредитам в соседней Польше.

В марте 2017 года строительные компании снова наперебой предлагают рассрочки на длительный срок – до 3 лет – с минимальным первым взносом: обычно это 30%, но есть случаи, когда предлагается рассрочка с первым взносом в 5%. Есть на рынке предложения рассрочки на три года в уже сданных домах с возможностью тут же начать ремонт в квартире и заселиться в нее раньше, чем будет выплачена полная стоимость. В последнем случае речь идет о жилье бизнес-класса, покупателям, ориентированным на самые бюджетные предложения, оно все равно будет недоступны.

Возросло и предложение ипотечных кредитов. Весной 2017 года покупателей жилья кредитуют государственные Ощадбанк и Укргазбанк, а также несколько коммерческих финучреждений – банк «Глобус», «Кредобанк» и OTP Bank – которые работают по партнерским программам с застройщиками .

Самой громкой программой Ощадбанка стала выдача ипотечных кредитов в ЖК «Комфорт-таун» . Укргазбанк сотрудничает с такими крупными девелоперами, как «Укрбуд », «Киевгорстрой », «ОМОКС ». Банк «Глобус» кредитует покупку квартир в ЖК этих компаний и «Интергал-Буда ».

Интересно, что в отдельных случаях ставка по кредитам даже ниже учетной ставки НБУ, но только на первый год или два – дальше ставка возрастает до уже привычных украинскому рынку 21-23% годовых, а в некоторых случаях – и гораздо выше.

Читайте также: Ипотека от Привата и рынок недвижимости. Стоит ли ждать роста?

Спрос на ипотеку в Украине есть, но большей частью – отложенный. Чтобы он превратился в реальный, необходимо снижение кредитных ставок, а для этого нужны «длинные деньги», которые в сегодняшней ситуации Украине никто не даст, а свои заработать мы не можем.

Но есть у рынка и перспектива положительных изменений – именно на них направлены сегодня усилия Минрегионстроя. После отмены ряда устаревших ДБНов и введения паспортов энергоэффективности, Кабмин своим постановлением сократил сроки согласования строительных норм. В Минрегионе разработали законопроекты о введении в Украине европейских стандартов строительства, отмене долевого участия застройщиков в развитии инфраструктуры, а на этой неделе замминистра регионального развития Лев Парцхаладзе заявил, что министерство разрабатывает Концепцию публичного управления в строительстве. Суть последнего новшества сводится к объединению в единый Градостроительный кадастр всех существующих реестров: Земельного кадастра, реестра прав на недвижимое имущество, геопространственных данных технической инвентаризации и единого адресного кадастра.

Читайте также: Концепция публичного управления в строительстве

Практика объединения кадастров давно существует в большинстве стран Европы, в том числе, в странах Прибалтики и Грузии. Такое объединение позволяет не только узнать, кто собственник того или иного участка, но и застройщику получить сразу все технические условия и сразу преступить к строительству. Строительная компания не теряет зря времени на разрешительные процедуры, ликвидируется коррупционная составляющая и, в конечном итоге, себестоимость строительства снижается.

В Украине эта инициатива, если она будет реализована, станет значительным шагом на пути вывода рынка недвижимости на европейский уровень и привлечения на украинский рынок иностранных инвесторов и девелоперов. Для рядовых покупателей это значит, что строить станут больше и лучше. И, не исключено, что дешевле. В сущности, это именно то, что покупателю нужно. С каждым годом он становится все более избирательным.

В 2017 году инвестор все более грамотно подходит к вложению средств на первичном рынке Киева. Его уже не привлечь стандартными маркетинговыми уловками и рассказами, что жилой комплекс самый лучший и самый красивый. Покупатель новостройки интересуется технологиями и материалами строительства, анализирует и сопоставляет между собой предложения разных застройщиков, обращает внимание на соответствие заявленному классу ЖК, читает форумы по недвижимости и очень тщательно подходит к принятию решения о покупке. Ведь предложений на первичном рынке Киева сегодня большое количество о чем говорят данные гостатат за 2016 год и прогнозы на 2017 год.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попал 17801 объект – это на 1,1 % больше, чем на прошлой неделе.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Радужном массиве, где самый высокий показатель снижения цен в последние полгода – 15,9%:

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Радужном :

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что больше всего на Радужном массиве за последние полгода подешевели одно- и двухкомнатные квартиры, причем период наибольшего снижения цен на однокомнатные квартиры начался в декабре, а на двухкомнатные – в январе. Не исключено, что свою роль в этом сыграли цены на коммунальные услуги, оказавшиеся непомерно высокими для панельных «хрущевок», которые составляют заметную часть жилого фонда массива. Правда, в таком случае загадкой остается более сдержанное снижение цен на трехкомнатные квартиры.

С другой стороны, квартиры на Радужном – одном из самых бюджетных жилых массивов Киева – как раз и пользуются спросом у покупателей за счет своей дешевизны.

Ввиду недостатка достоверной информации о заключенных в последнее время сделках, в этом обзоре мы не публикуем примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017