> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Верховний суд відправив покупців недобудованих квартир до пекла

Верховний суд відправив покупців недобудованих квартир до пекла


18.12.2015 07:30  11 комментариев

Верховний Суд України розбив всі сподівання інвесторів-фізосіб, які вклали свої гроші в будівництво квартир чи будинків, але так їх і не отримали.

Раніше Domik.ua розповідав, у яких будинках отримають квартири обмануті інвестори «Еліта-Центру» .

Один за одним на світ з‘являються так звані правові позиції вищої Феміди щодо попередніх договорів купівлі-продажу житла, які заключають люди із компаніями-забудовниками. Остання з них датована 18 листопада 2015 року. Рішення суду стосується справи, в якій одне з ТОВ, продає квартиру, а особа-інвестор купує майнові права на об’єкт нерухомості — складову та невід’ємну частину об’єкта капітального будівництва у вигляді цієї квартири.

Отримавши відомості про здачу будинку в експлуатацію, інвестор звернувся до компанії-забудовника з вимогою про виконання умов договору та виготовлення технічної документації на квартиру, однак жодної відповіді від відповідача не отримав. Інвестор трактував це як невиконання будкомпанією умов договору та невизнання його права власності на квартиру і звернувся до суду. Останньою інстанцією, яка б могла його захистити був Верховний Суд, який постановив: його позов проти компанії-забудовника не задовольняти.

Позиція Феміди була такою: «Враховуючи те, що товариство проінвестувало будівництво спірної квартири раніше ніж позивачка уклала договір купівлі-продажу майнових прав, то відповідно до статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» саме товариство має право володіти, користуватися й розпоряджатися об’єктами та результатами інвестицій».

Читайте також: За чий рахунок будуть добудовувати недобуди

Слід додати, що подібна справа розглядалася у Верховному Суді України і 2 вересня цього року, де також фізособа-інвестор будівництва залишилася ні з чим.

Опубліковані правові позиції Верховного Суду роблять ринок первинної нерухомості ще більш ризикованим, ніж раніше. Згідно з ними, українські забудовники, які звели багатоквартирні помешкання за кошти пересічних людей, не зобов’язані передавати останнім готові квартири, якщо з фізособами-інвесторами (тобто звичайними людьми) підписаний не основний, а лише попередній договір на купівлю-продаж житла. Треба зазначити, що наразі саме такі попередні документи пересічні фізособи-інвестори і підписують на початкових етапах будівництва з компаніями-забудовниками. Таке трактування суду взагалі розв’язує руки для будівельних компаній, які і раніше «кидали» людей, прихоплюючи кошти і не завершуючи будівництва.

Справа в тому, як пояснює юрист Тетяна Монтян, основний договір, про який говорить Верховний суд, не можна укладати на етапі «кран-котлован-паркан» (саме в цей момент люди в основному і купують не саме житло, а права на нього, буквально — «повітря»). «Тому що відсутній предмет угоди. Тобто по факту ще немає будинку, а отже немає і квартири. Таким чином і продавати нічого, й купувати. Отже, наївний та довірливий покупець «повітря» повністю залежить від конкретного забудовника: захоче останній — передасть покупцеві квартиру у власність, належно оформивши правовстановлюючі документи. А не захоче — не передасть», — зазначає правник.

Такої ж думки й юрист Ростислав Кравець. Він узагалі передбачає незавидну долю для ринку первинної нерухомості країни, який повинен найближчим часом саме через таке трактування ВСУ просто «лягти». Дійсно, відтепер, якщо уважно вчитуватись в ухвалу вищої Феміди, саме вона фактично узаконила «кидалово» наших компаній-забудовників і люди вже з «благословення» Верховного суду України залишатимуться і без грошей, і без квартир. На питання, чи багато таких випадків, коли компанії-забудовники потім «відмовляються» від своїх інвесторів-фізосіб, юрист відповідає, що їх небагато-немало, а сотні по всій Україні. Просто, враховуючи нашу суцільну фінансово-правову безграмотність, чимало інвесторів взагалі складають руки і нічого не роблять.

Правда, приміром, як вважає голова ради Ріелторської палати України Віктор Несін, будь-яке таке трактування Верховного суду при розгляді конкретної справи ніколи в нашій країні не мало продовження в інших подібних ситуаціях. «У нас просто немає так званого прецедентного права, яке приміром, існує у США та багатьох країнах Заходу. Тому всі подібні ухвали стосуються лише окремих випадків, і не більше», — зазначає він.

Проте інші юристи спростовують таку думку. Так, Ростислав Кравець каже, що до позиції ВСУ завжди прислуховуються судді, коли приймають якесь певне рішення щодо подібних справ. «Вони просто не в змозі ігнорувати такі документи і, в кінцевому випадку страждати почнуть пересічні інвестори, а компанії-забудовники наживатися на цьому», — додає він.

Читайте також: Незаконе будівництво у Києві: як перевірити законність будівництва

Чи може, приміром, той же інвестор-фізособа, колись «відбити» свої кревні, які він вклав у будівництво, якщо будкомпанія через суд вирішить не передавати йому квартиру (тобто не підписувати з ним остаточних документів на право володіння нею)? За словами Тетяни Монтян, теоретично це можливо, але, якщо забудовник буде чесним. Якщо ж останній не повертатиме коштів, то у принципі, фізособі треба судитися зі своїм забудовником. «При цьому рішення на свою користь інвестор у більшості випадків хіба що може повісити на цвяшок — на стадії його виконання забудовник давно вже буде банкрутом. І з нього нічого буде взяти, крім жменьки піску з будівництва», — додає Монтян.

Що ж в такому випадку треба робити? Яку заміну наразі взагалі можна знайти цим досить небезпечним попереднім договорам купівлі-продажу житла (тобто фактично повітря)? За словами Віктора Несіна, ними можуть стати так звані незалежні фонди фінансування будівництва (ФФБ), проте не «кишенькові» при компаніях-забудовниках, як це є наразі, а саме автономні. Начебто тоді люди контролюватимуть будкомпанії і зможуть зробити все можливе задля того, щоб вони їх не кинули.

Проте, приміром, Ростислав Кравець зазначає, що будь-які «конструкції» цих ФФБ не будуть ефективними і не гарантуватимуть фізособам, які вклали свої кошти в будівництво, результату. Він впевнений в тому, що треба взагалі змінювати законодавство, додаючи до нього безпечні форми «спілкування» пересічних потенційних покупців житла та компаній-забудовників.

Одним з цих документів (проте він лише непрямо стосується цього питання, однак є дуже корисним для контролю за будкомпаніями), який наразі зареєстровано у Верховній Раді України,за словами керуючого партнера АТ «Арцингер» Тимура Бондарева, є законопроект №2459а. «Ним передбачено заборону видачі дозвільних документів на будівництво за відсутності документів, які підтверджують наявність коштів, необхідних для завершення виконання кошторису об’єкту. Ініціативу було неоднозначно сприйнято гравцями ринку, однак, як на мене, запровадження такого «природнього відбору» забудовників ще на стадії видачі дозвільних документів дозволить дещо зменшити ризик виникнення неплатоспроможності такої компанії і, як результат, — недобудови об’єкта», — наголошує він.

Що думають з цього приводу самі компанії-забудовники або фізичні особи, які займаються будівництвом (останнім це наше законодавство дозволяє)? Слід сказати, що навіть такі гіганти будівельного ринку, як, приміром, «Київміськбуд» відмовилися коментувати ситуацію. Знайшовся «сміливець» з регіонів. Генеральний директор концерну «Поділля» (Вінниця) Тимофій Гіренко вважає, що, дійсно, попередній договір купівлі-продажу житла не є нормальним документом. «Проте наші юристи даремно критикують ФФБ. Якщо забудовник має непогану репутацію і створює такий фонд, залучаючи туди свої активи, то нічого поганого в такому я не бачу. Тут вже фізичні особи-інвестори, дійсно нічим не ризикують. Взагалі, я вважаю, щоб не було таких прикрих випадків, коли компанія «кидає» свого клієнта висмоктавши з нього кошти, треба ретельно перевіряти її на платоспроможність ще до того, як їй відповідні органи надали всі дозвільні документи — і на будівництво, і на землю», — вважає він. За словами Гіренка, це просто смішно і дико, коли в статутному фонді компанії-забудовника 10 тисяч гривень. Звісно, що і довіряти кошти такій фірмі є дуже ризикованою справою. Треба визнати, що і 1 мільйон у статутному фонді — також не є такою великою для будівельного бізнесу.

Та у підсумку Гіренко вважає, що інвестори самі повинні відповідати за свої вчинки — тобто у них є право обирати. У цьому процесі ціна має бути лише одним із аргументів за ту чи іншу компанію.



просмотров: 7275

По материалам: Главком


0
Зарегистрируйтесь на сайте, прежде чем оставлять сообщения.
Тогда вы будете узнавать о новых сообщениях в этой теме.
 Ознакомьтесь с правилами публикаций сообщений.

Комментарии посетителей Новых - 10

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 11 - Верховний суд відправив покупців недобудованих квартир до пекла

Triple-X23.12.2015 10:51 

+8|-2

У риелторов работы нет, вот они и пишут подобные статьи =) Это же явная антиреклама новостроек.
Люди, будьте разумны и прочтите постановления.

Kokoshka24.12.2015 23:59 

+1|0

Правильно, всегда ищите первоисточник.

Maksimen21.12.2015 17:28 

+3|0

Учитывая неоднозначную репутацию Т.Монтян (в политической сфере), решил найти это постановление - № 6-1858цс15. И что оказалось? Это вовсе не разрешение застройщикам брать деньги с инвесторов и не давать им квартиры.Это аргумент для внимательного выбора застройщика. Если еще в 2007 некая фирма забронировала будущую квартиру и в 2008 ее оплатила... То понятно, почему она не досталась следующему, кто ее оплатил в 2012.

М а к с и м 20.12.2015 23:10 

+1|0

Названия застройщиков- кидалов в студию!

Maksimen21.12.2015 17:36 

0|-1

«Коцюбинський»,

Алекс18.12.2015 10:58

+4|-9

Что делать? не покупать квартиры не в не сданных домах, не введенных в эксплуатацию! Но у нас же все хитроделанные и думают что они умнее всех, сейчас купят на котловане, а потом продадут дороже. Ну так кто тогда им доктор, пусть вкладывают и попадают, чего их жалеть, сами знали на что идут. Хотят риска - это их право.

+4|-1

Вопрос есть.

Кто осилит постройку большого многоквартирного дома, стоимостью затрат намного выше одного миллиона долларов, если предварительно не будет получать финансирование на возведение этого здания от будущих владельцев квартир в нём?

Zuff24.12.2015 20:10 

+8|-1

Я мама двоих деток, у нас проблемы с жильем, на квартиру собирали 10 лет отказывая себе во всем, когда доллар поднялся - у нас появилась возможность купить квартиру.... и вот мы ознакомившись со всеми документами на оренду земли, целевое назначение и т.д...... вложили деньги уже в выстроеный дом на стадии завершения... и мы заключали договор купли-продажи имущественных прав... я не сильна в законах, я не юрист.... я в декрете... на тот момент казалось что все верно.... а теперь стройка остановилась и уже год стоит, а я седею каждый раз когда захожу на форум и читаю что нас вообще могут оставить без квартиры и без денег.... кто-то пишет что в ЖК приозерном последние квартиры купили почти даром... так вот для нас это была огромная сумма денег и этот комплекс мы выбрали не из-за ценовой привлекательности, а из-за непоследственной бдизости от наших родителей, садика и школы.... , а еще и кредит платим..... и очень обидно когда не только от государства нет поддержки, а и от простых людей которые пишут - глаза видели что брали....

Triple-X24.12.2015 22:05 

+1|0

Да это не о Вас пишут. Но Вас никто не защитит, если Вы сами не начнете это делать. Постарайтесь сделать больше чем просто сЕдеть и читать форумы. Желаю удачи и да восторжествует справедливость!

+2|-5

Больше сделать это как?
бензином себя облить на Майдане?

наоборот, дело инвестора маленькое. проплатил и сиди жди.
но в Украине кругом один обман!

dsshk18.12.2015 10:52 

0|0

прекрасно.
1) делать что?
2) как в других странах?

 

Бизнес новости

 
цена: 32 250 грн./ м2
тел: +38 (044) 379 42
 
цена: 11 810 грн./м2
тел: (067) 411-11-99
 
цена: 15 900 грн./м2
тел: +38 (044) 355 55
 
цена: от застройщика
тел: (044) 220 21 11
 
цена: 62 160 грн./м2
тел: (044) 585 10 08
 
цена: 13 775 грн./м2
тел: (044) 364 48 49
 
цена: 35 430 грн./м2
тел: (044) 503-65-33
 
цена: 14 500 грн./м2
тел: +38 (044) 364 48
 
цена: 16 920 грн./м2
тел: +38 (044) 300 11
 
цена: 15 000 грн./м2
тел: +38 (044) 39 222
 
цена: 9 500 грн./м2
тел: (044) 247-56-30

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Верховний суд відправив покупців недобудованих квартир до пекла