Влияние кризиса на различные сегменты киевского жилья. Сегмент "типовая панель"

Описания основных типов жилья приведены в классификации жилых зданий Киева, разработанной группой компаний «Планета Оболонь» //domik.ua/mod/web/types/ .

В предыдущих статьях были рассмотрены наиболее массовые (по количеству предложений на рынке) сегменты «украинский кирпич» //domik.ua/mod/main/allnews/flats/news84747.html , «старый кирпич» //domik.ua/mod/main/allnews/flats/news84423.html и «старая панель» //domik.ua/mod/main/allnews/flats/news87581.html .

Четвертое место по количеству предложений занимает сегмент «типовая панель».

В этот класс объединены типовые панельные дома различных серий, отличающиеся от «старой панели» более высокими потолками (до 2,75 метра) и более просторными помещениями.

Основные серии домов «БПС-6», «96», «134».

Период постройки семидесятые-восьмидесятые годы.

Этажность зданий 9-16 этажей.

Стандартные метражи квартир:

- в однокомнатных общая площадь от 32 до 36 квадратных метров;

- в двухкомнатных общая площадь от 46 до 54 квадратных метров;

- в трехкомнатных общая площадь от 65 до 73 квадратных метров.

Все типовые панельки имеют всего несколько вариантов планировок, квартиры похожи друг на друга. Но дома отличаются по своему качеству. В девяти- десятиэтажных домах 96 и 134 серий панели, как правило, из керамзитобетона, который по сравнению с железобетоном имеет более низкие коэффициенты тепло- и звукопроводности. Шестнадцатиэтажные дома серии БПС-6 – железобетонные, высота потолков там ниже (2,50-2,55).

Переход от железобетонных панелей к керамзитобетонным происходил постепенно. Это обусловлено тем, что выпуск керамзитобетонных панелей требует более высокой культуры производства, технологии во многом зависят от состава наполнителей, необходимой толщины и плотности панелей. К началу массового выпуска керамзитобетонных панелей далеко не все вопросы были изучены, технологии совершенствовались в течение достаточно длительного времени. Потому керамзитобетонные панели отличаются и толщиной, и плотностью, и внешним покрытием. Да и качеством заделки швов тоже отличаются: трещины между панелями (или следы их недавней заделки) в некоторых домах видны издалека.

По нашим данным, в Киеве 1041 таких домов (8,63% от общего количества многоэтажных домов). Располагаются преимущественно на массивах.

В течение последних 19 месяцев примерно 9,6% всех предложений в базе данных «Планеты Оболонь» относились к сегменту «типовая панель». Распределение этих предложений по районам представлено в таблице.

Судя по этим данным, наиболее распространена «типовая панель» в Оболонском, Деснянском и Днепровском районах; в Печерском ее практически нет, а в Шевченковском - очень немного.

Наиболее достоверное представление о любом сегменте рынка дает статистика цен продаж и количества сделок. К сожалению, имеющаяся в нашем распоряжении статистика цен продаж и количества сделок явно недостаточна для полноценного анализа. Потому вынуждены опираться на статистику предложений, сверяя ее с имеющейся статистикой цен торгов, а также данными о ценах продажи конкретных квартир.

Статистика изменения цен предложений на «типовую панель» в период с сентября 2008 по апрель 2010 по районам Киева представлена на графиках. Кривые на этих графиках аппроксимированы (сглажены). Это сделано для того, чтобы устранить выбросы, обусловленные изменением состава предложения. Дело в том, что в некоторых районах весьма ограничено количество предложений; соответственно возрастает роль каждого отдельно взятого предложения. В этих случаях внесение или удаление всего нескольких объектов вполне могут влиять на форму графиков.

Основное снижение цен предложений, вызванное мощнейшим экономическим кризисом, произошло с октября 2008 по апрель 2009. В базах данных тогда был значительный разнобой цен. Потому обобщенные данные за тот период имеют значительную статистическую ошибку.

Практически на всех графиках проявился эффект «отскока цен» после резкого их снижения во время первоначального кризиса. Продавцы, поспешившие в панике резко сбросить цены, затем немного их повысили. В результате подобных колебаний обычно и устанавливается новая рыночная цена.

Статистические данные о процентном изменении цен предложений в долларах за квадратный метр на «типовую панель» за период с сентября 2008 года по апрель 2010 представлены на диаграмме.

Выводы, относящиеся к изменению долларовых цен предложений на «типовую панель»

Максимальное снижение цен предложений в долларах за квадратный метр произошло в Деснянском районе (-45,1%), что во многом обусловлено транспортными проблемами, недостатком рабочих мест, отсутствием высших учебных заведений.

На втором месте по снижению цен предложений – Оболонский район (-44,0%), где «типовая панель» представлена достаточно широко.

Очевидно, это связано с двумя факторами. Во-первых, в связи с популярностью района, цены в период их роста там были завышены больше, чем в других районах. Во-вторых, в период кризиса многочисленные предложения однотипных квартир достаточно жестко конкурировали друг с другом, и это не могло не привести к более существенному снижению цен. При этом, в отличие от других районов, в Оболонском районе цены предложений на «типовую панель» снижались более плавно, но зато намного дольше. Очевидно, что продавцам панелек на Оболони было сложнее поверить в снижение цен, чем продавцам таких же квартир в других районах.

На третьем месте по снижению цен предложений – Днепровский район (-43,4%). Тут наибольшее снижение цен произошло на таких жилых массивах: Воскресенка (-46,5%), Никольская Слободка (-44,8%), Березняки (-44,6%), Русановка (-43,9%).

Эти показатели не намного отличаются от средних показателей в сегменте «типовая панель» по всему Киеву (-42,9%).

Менее всего долларовые цены предложений снизились в Шевченковском районе (-36,0%), где данный тип домов не является представительным. Тут на общие тенденции существенно повлияли локальные ситуации в конкретных микрорайонах и даже в отдельных домах.

Цены предложений в национальной валюте

В период с сентября 2008 по апрель 2010 цены предложений на «типовую панель» в Киеве снизились на 7,7%. Изменение цен предложений по районам представлено в таблице.

Максимальное снижение зафиксировано в Деснянском районе (-11,2%). В Шевченковском районе цены предложений в гривнах выросли на 3,4%.

Все эти расчеты сделаны без учета инфляции.

Если учесть инфляцию, то снижение реальной цены «типовой панели» значительно больше.

За период с сентября 2008 года по март 2010 года индекс потребительских цен вырос на 25,1%. Это означает, что по сравнению с общим уровнем цен на товары и услуги, цены предложений на «типовую панель» в Киеве снизились примерно на 33%.

Естественно, что эти расчеты весьма приблизительны. Во-первых, потому, что статистика цен продаж построена на очень небольшом числе сделок (а потому статистическая ошибка весьма велика). А, во-вторых, потому, что методика расчета индекса потребительских цен ориентирована на некого «среднестатистического потребителя», запросы которого далеко не всегда совпадают с запросами каждого конкретного потребителя. Но одно можно утверждать достаточно уверенно: реальная ценность недвижимости за это время существенно снизилась.

Прогнозы, относящиеся к развитию сегмента «типовая панель»

Любые прогнозы берут свое начало в прошлом. Согласно нашим статистическим данным, за последние 19 месяцев в домах данного класса наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры (46% продаж «типовой панели»); 44% продаж «типовой панели» пришлось на однокомнатные квартиры, 10% - на трехкомнатные.

Не смотря на многочисленные недостатки «типовой панели», ее достаточно охотно покупали как киевляне, так и приезжие (за отчетный период 54% квартир данного типа купили киевляне, 46% - приезжие).

С точки зрения многих покупателей жилья эконом-класса, «типовая панель» представляет компромисс между ценой и качеством. Конечно, по современным меркам качество «типовой панели» весьма низкое; но по сравнению со «старой панелью» - это серьезный шаг вперед. Да и высота потолков в домах 96 и 134 серий примерно такая же, как у многих современных домов.

Изменится ли в обозримом будущем отношение потенциальных участников рынка к данному типу киевского жилья?

Безусловно, в чем-то изменится. Но вряд ли изменится коренным образом. Тенденции последних лет, скорее всего, продолжатся (в данном случае, речь идет не о ценах, а о востребованности данного типа жилья).

Дело в том, что особой альтернативы «типовой панели» пока нет. «Старая панель» по своему качеству существенно хуже. «Старый кирпич» во многих случаях также уступает по качеству «типовой панели» (потолки там ниже, планировки хуже). К тому же «старый кирпич» в большинстве случаев находится в районах, приближенным к центру, и в силу этого стоит существенно дороже.

Современных домов, которые по свои габаритам соответствовали бы «типовой панели», в Киеве практически не строят. Хотя чиновники и строители заявляют о планах строительства в Киеве и его окрестностях малогабаритных дешевых квартир, но пока дальше заявлений дело не идет.

Отсутствие альтернатив заставляет владельцев «типовой панели» самостоятельно улучшать условия жизни. Они массово меняют старые окна на металлопластиковые, стеклят лоджии и балконы. Многие жильцы делают в квартирах весьма качественные ремонты, а в парадных – косметические; с помощью верхолазов заделывают мастиками швы между панелями (это наиболее слабое звено подобных домов), утепляют свои квартиры снаружи.

Наружное утепление домов достаточно эффективно. Но, к сожалению, оно нередко производится с нарушением технологий и не совсем теми материалами. Пенополистирольные плиты, которыми в большинстве случаев утепляют снаружи квартиры, при пожарах горят (потому в многоэтажных зданиях желательно использовать минеральные и базальтовые утеплители). Стремясь максимально удешевить внешнее утепление и упростить работу, рабочие нередко экономят на крепеже и качественных материалах.

Потому сложно сказать, сколько времени простоят подобные внешние утепления. Вполне возможно, будет примерно так, как с облицовочной плиткой, которая в некоторых домах стала отваливаться уже через несколько лет. Но даже если все выполнено добротно, то длительность службы пенополистирола составляет, в среднем 25-35 лет. По истечении этого срока он начинает фракционно рассыпаться, а тепловое сопротивление стен соответственно снижаться.

Дать долгосрочный прогноз изменения цен на «типовую панель» весьма сложно (очень высок уровень неопределенности). Тем не менее, можно уверенно говорить о том, что уровень цен в значительной степени будет зависеть от престижности и/или степени деградации конкретного микрорайона. Потому потенциальным покупателям квартир целесообразно тщательно проанализировать перспективы развития каждого района и жилого массива.

Владимир Коломейко,

Информационно-аналитический отдел портала недвижимости domik.ua