Война повышает спрос на квартиры, но «убивает» на офисы

По данным операторов рынка, в последнюю декаду января спрос в сравнении с декабрем прошлого года вырос на треть. Похоже, тенденция сохранится и в феврале. Вопрос лишь в том, насколько надежны вложения в строительство...

Причин, по которым украинцы предпочитают инвестировать в недвижимость, как минимум три: спасти сбережения, вложить деньги в жилье, чтобы в нем жить (пусть даже будут высокие налоги), или заработать на аренде.

С первым пунктом все понятно. С каждым днем доверие к банкам падает, а банки один за другим прекращают выдавать клиентам их вклады. Конечно, покупка квартиры, особенно, на первичном рынке – это тоже риск, но, когда выбор стоит из двух зол, ищут меньшее.

Что касается покупки жилья для семьи, то здесь также есть объективные причины. Дело в том, что объемы сданного в эксплуатацию жилья (в кв. м) в 2014 году были вдвое меньше запланированных. Тем не менее, количество людей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, меньше не стало. Кому-то удается накопить денег, и он совершает покупку.

Одним из субъективных толчков увеличения спроса в январе стала возможность введения налога в 30% при покупке недвижимости, которая широко обсуждается в СМИ. Те, кто давно размышлял о приобретении жилья, начали активно шевелиться.

Любопытно, что, по данным представителей рынка, в последнее время значительно выросли цены на вторичное жилье. И хотя вторичка во многом уступает в преимуществах перед новым жильем (просят валюту, отсутствует рассрочка, нет ипотеки), люди все равно покупают готовые квартиры, поскольку боятся, что деньги, вложенные в «котлован», так и останутся зарытыми в землю.

Смещение спроса в сторону вторичного рынка стало особенно заметным после скандала с замораживанием нескольких крупных столичных новостроек. По некоторым данным, сейчас спрос поделился 50 на 50 между вторичным и первичным рынком недвижимости.

Смещение спроса в сторону вторичного рынка стало особенно заметным после скандала с замораживанием нескольких крупных столичных новостроек. По некоторым данным, сейчас спрос поделился 50 на 50 между вторичным и первичным рынком недвижимости. Хотя раньше почти 70% покупателей отдавали предпочтение новому жилью.

К выбору квартиры б/у добавились еще несколько аргументов и обстоятельств. Во-первых, появилось много людей, вынужденных срочно продавать жилье. Это бизнесмены, погоревшие на курсе валюты. Люди, чьи родственники оказались в плену, в госпитале с тяжелейшими травмами и ранениями, те, кто вынужден принимать переселенцев с востока.

Не секрет, что даже героев АТО лечат за счет родни, выдавая мамам и женам длинные «простыни»-списки необходимых лекарств. Недавно знакомая бабушка на рынке пожаловалась, что ее внука привезли с фронта с ампутацией и в тяжелейшем состоянии. На лечение нужно 20 тыс. грн. в день (!). Деньги обещают, но пока не дают. Они продали за бесценок дом в селе. Купили опять-таки несчастные люди – беженцы из Луганской области. Их не устраивала ни первичка (ждать квартиру они не могут, им нужно где-то жить сейчас), ни дорогая вторичка. И подобных примеров сотни.

Посему не удивительно, что общий спрос, по свидетельству риэлторов, уверенно движется в сторону эконом-сегмента и уменьшения площадей. Покупатели хотят квартиры небольшого метража, уютные, с хорошей транспортной развязкой. И без прибамбасов, за которые потом придется дорого платить.

При этом, по словам эксперта, в отличие от прежних времен, когда на состояние вторичного жилья почти не обращали внимания, поскольку практически все стремились делать ремонт на свой вкус, сейчас с большей охотой выбирают жилье с ремонтом. Цены на стройматериалы кусаются. К тому же многим жилье нужно для немедленного вселения.

Интересная ситуация сложилась в сегменте элитного жилья. Сначала был отмечен резкий спад, когда (после майдана) Киев покинула часть региональной элиты. Потом, напротив, был короткий всплеск спроса – началась война, и часть богатых людей ринулась в Киев, привезла сюда семьи и деньги. Теперь спрос упал. Цены застройщики не снижают. Но, если появляется реальный клиент, готовы продавать объекты с большим дисконтом. В целом в сегменте «бизнес» и «премиум» продажи упали в три раза.

В последнее время на первом месте по интересу к жилью со стороны украинцев Польша. Что логично: цены там в злотых, а не в евро. Поэтому покупать квартиры выходит дешевле, чем в странах с единой европейской валютой.

Когда война на востоке вошла в активную фазу, основным конкурентом дорогому жилью в столице и крупных городах стала зарубежная недвижимость. Официальной статистики по количеству сделок никто не ведет. Однако, судя по опубликованным комментариям специалистов, число запросов на поиск недвижимости за рубежом в 2014 г. по сравнению с предыдущим годом увеличилось в три-четыре раза.

Разумеется, далеко не все потенциальные покупатели заключили сделки. Однако, по некоторым данным, продажи заграничного жилья выросли на 30%. Самой большой популярностью пользуются апартаменты в Турции, Болгарии и Испании. Украинцы также рассматривают предложения в Словакии, Германии, Чехии и Прибалтике.

Это связано с возможностью легально вывести за границу валютные ресурсы (приобретать недвижимость за границей не запрещено украинским законодательством, хотя придется повозиться с разрешением от НБУ). А также с тем, что комфортабельная квартира в Европе стоит не намного дороже, чем так называемое жилье бизнес-класса в Украине.

Например, в Турции квартиры в новостройке можно приобрести по цене $900-950 за кв. м, а за $80 тыс. можно рассчитывать на апартаменты с одной спальней на первой линии возле моря. В Болгарии однокомнатные квартиры в новом доме недалеко от моря и со своим бассейном площадью 44 кв. м можно приобрести за €22,5 тыс. Виллы в курортных городах стоят значительно дороже: в среднем они обойдутся от €300 до €500 тыс., поэтому пользуются меньшим спросом по сравнению с квартирами.

В последнее время на первом месте по интересу к жилью со стороны украинцев Польша. Что логично: цены там в злотых, а не в евро. Поэтому покупать квартиры выходит дешевле, чем в странах с единой европейской валютой.

Последняя из трех вышеназванных причин повышения спроса на жилье в Украине – это аренда. Опять же из-за войны на востоке спрос на аренду в Киеве и крупных городах временно повышается. Однако если раньше говорили о том, что из Донецка и Луганска выезжают иностранные компании, филиалы сетевых структур (супермаркетов, например), то сейчас этот поток уже закончился и едут те, кто просто хочет переждать войну.

В итоге при растущем спросе на арендное жилье спрос на офисы Киева достиг рекордно низких показателей – почти в 3,5 раза меньше, чем раньше. Это говорит о том, что переселенцы не планируют надолго закрепляться в недружественной к ним столице. А иностранных инвесторов просто нет – они эвакуировались еще год назад.

И не столько из-за ситуации на востоке, сколько из-за невыгодности ведения бизнеса в целом. Сами подумайте, какой нормальный инвестор придет в страну, правительство которой всерьез обсуждает конфискацию его имущества и денег на нужды АТО? А вечная перекройка налоговых правил?! Плюс непредсказуемые олигархи, затеявшие войны за собственность и вооружившие для этого собственные батальоны. Не случайно почти все застройщики, планировавшие офисные проекты, заморозили их на неопределенное время. И пытаются сдать (хотя бы со скидкой) уже имеющиеся площади.