Юристы утверждают: отсудить деньги за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию возможно

При этом инвесторы не спешат подавать на нерадивых строителей в суд: настолько умело составлены инвестдоговора.

 

Грешат срывами сроков сдачи своих домов практически все киевские компании. По приблизительным подсчетам вице-президента корпорации «Укрмонтажспецбуд» Василия Кардаша, 30-40% киевских домов сдается не вовремя, из них 15-20% — по вине генподрядчика.

 

Причины таких опозданий строители называют самые разнообразные — от задержек с инвестированием до медлительности генподрядчиков (мешают погодные условия, не привезли вовремя стройматериалы и т.д.). Директор по продажам и маркетингу строительно-инвестиционной компании «Новый континент» Виктория Нерода утверждает, что многочисленные проверки со стороны госслужб «способствуют» тому, что дом сдается несвоевременно. По ее словам, строителям невыгодно задерживать сроки сдачи объекта в эксплуатацию, поскольку лишний день — это допрасходы (в день средняя компания тратит на строительство от 50 до 150 тыс. грн. — Авт.).

 

Невыполнение сроков по сдаче домов в эксплуатацию, в том числе, когда акт о принятии жилого дома подписан, но строительные работы не завершены, является нарушением прав инвесторов, при этом причины нарушения сроков, например, недофинансирование, невыполнение обязательств строителями и т. д. не должны влиять на права инвесторов за исключением некоторых случав, возразил директор ЮФ «Шабалін і Костянчук» Cергей Костянчук. Тем более, утверждает г-н Кардаш, если в срыве сроков сдачи виноват генподрядчик, то по договору капстроительства он обязан выплатить заказчику строительства пеню в размере от 0,5 до 2% стоимости либо проекта, либо самого строительства за день, но не более указанной в договоре суммы.

 

Несмотря на это, упрекнуть строителя в недобросовестности практически невозможно — настолько умело (в ущерб инвестору) составлены инвестдоговора. Корреспондент «ЭИ» имеет на руках реальный документ на покупку квартиры, который стройкомпания и физлицо заключили два года назад. Договор предусматривает выплату пени инвестору в размере 0,01% от суммы вложенных в покупку жилья средств за каждый день просрочки, но не более 5%. Дом был сдан на год позже запланированного срока. При тех ценах, которые существовали в 2004 г., строитель должен был выплатить инвестору пеню в размере $600. Тем не менее компания отказалась компенсировать своему клиенту неустойку, посоветовав обратиться в суд. Просчитав все варианты, инвестор отказался от этой затеи, поскольку судебные издержки и расходы на адвокатов превысили бы сумму, за которую предстояло судиться.

 

По мнению г-на Костянчука, права инвесторов слабо защищены из-за односторонних условий договоров (заключенных до начала 2006 г. — Авт.), которые безальтернативно предлагаются застройщиками, и отсутствием в большинстве случаев юридической поддержки у инвесторов на этапе заключения и выполнения договоров. Это означает, что в большинстве случаях инвестдоговора не предусматривают ответственности строителя перед клиентом за срыв сроков сдачи дома (а если и предусматривали, то минимальную, см. выше). При этом строители идут на маленькие хитрости: чтобы поспеть к сроку, сдают неподготовленные объекты, в которых не работают лифты, не подключен газ и т.д. Часто в инвестдоговоре указывают не точный, а «плановый срок введения объекта строительства в эксплуатацию», что фактически сводит шансы инвестора выиграть суд к нулю. Г-жа Нерода подтвердила, что стройкомпании уходят от указания конкретных сроков сдачи дома в эксплуатацию, таким образом, они страхуются от дополнительных расходов. По ее словам, существующие СНиПы позволяют генинвестору официально сдать дом на три месяца позже запланированного срока — именно столько времени ему отводится на доработку и оформление актов на право собственности.

 

Тем не менее возможности «снять» со строителей деньги у инвесторов есть. Как утверждает директор департамента контрактного права и недвижимости ЮФ «Салком» Алексей Кот, все зависит от конечной задачи, которую ставит себе инвестор: «Отсудить у стройкомпании неустойку за не вовремя сданный дом, в принципе, можно. А вот ускорить процесс передачи жилья практически нереально». Грамотный адвокат найдет в инвестдоговоре «юридическую брешь», значит, шансы выиграть дело возрастут многократно, добавил юрист, пожелавший остаться неназванным. «Если в договоре предусмотрена ответственность за срыв сроков, то в суд на строителя подавать можно и нужно, но сначала инвестор должен получить акт на собственность», — уточнил он. По словам юриста, были случаи, когда компания, с которой судятся намеренно по нескольку лет, задерживала выдачу инвестору документа на владение квартиры.

 

Тем не менее покупатели «первички» рискуют и выигрывают подобные суды. «ЭИ» известен случай, когда два года назад инвестор, который заселился в квартиру на полгода позже обещанного срока, отсудил у стройкомпании 1 млн. грн. (пеня составила 3% в день от стоимости жилья). Правда, выплатила ли проигравшая сторона инвестору штраф, доселе неизвестно.