Загородное жилье: спрос падает
Кризис ликвидности, спровоцировавший ужесточение кредитной политики отечественных банков, сказался на киевском рынке загородного жилья. За последние два месяца количество сделок там упало на 25–30%. Первыми от неприятной тенденции пострадают компании-новички, на которых приходится до 40% от всех заявленных проектов.
Они вынуждены будут либо замораживать их, либо продавать иностранцам. Остальным придется приманивать покупателей снижением цен, которые до конца года могут упасть на 15–20%.
Покупателей нет
Последние годы киевский рынок загородного жилья радовал работающих в этом сегменте девелоперов. По данным консалтинговой компании SV Development, если в 2006 г. в области было продано порядка 700 домов в коттеджных поселках, то в прошлом — 1,25 тыс. В исследовательской компании говорят, что в 2008 г. объем этого рынка должен был вырасти до 2,2 тыс., а в 2009 г. — до 3,4 тыс. Сейчас, вероятно, эти прогнозы придется подкорректировать. Причиной тому стало резкое падение интереса покупателей к загородным домам. По данным риэлторов, если в феврале этого года их было продано около 60, то в марте, несмотря на старт сезона, — не более 47, а в апреле и вовсе 34. По словам генерального директора АН «Альянс-Брок» Андрея Сокура, об уменьшении количества сделок говорит и увеличившаяся активность менеджеров компаний, реализующих коттеджи. «Если раньше мы сами искали новые проекты и предлагали их владельцам свои услуги, то сейчас сложилась обратная ситуация», — говорит г-н Сокур.
Главной причиной снижения числа сделок является отсутствие и дороговизна кредитных средств. Как сказал начальник департамента развития индивидуального бизнеса УкрСиббанка Иван Истомин, с начала этого года стоимость займов возросла на 2–3%. Кроме того, уменьшилась и лояльность банкиров к заемщикам, решившим построить или купить загородный коттедж. Руководитель маркетингового департамента компании Real Estate Solutions Андрей Борщ говорит, что многие потенциальные покупатели из-за ужесточения условий кредитования заморозили свои покупки. «Они боятся брать долгосрочные кредиты, к примеру на 30 лет, поскольку через определенный период им могут предложить сократить срок кредитования», — отмечает он. Если учесть, что около половины из них прибегали к кредитам, изменение банковской политики тут же отразилось на рынке.
По наблюдениям Андрея Сокура, менее других пострадали девелоперы, которые продают коттеджи на обуховском и бориспольском направлениях. В этих поселках количество сделок уменьшилось всего на 10–15%. «На мой взгляд, это связано с хорошим месторасположением домов — например, выходом к Днепру и его притокам. Такие участки всегда пользуются спросом», — считает г-н Сокур.
В АН «Альянс-Брок» отмечают, что наименее популярными являются одесское и броварское направления, где число сделок сократилось на 30–40%. «Проблемой одесского является загруженность и постоянные пробки на Московской площади, а броварское только набирает популярность», — рассказывает Андрей Борщ.
Застройщики заманивают иностранцев
Специалисты говорят, что нынешняя обстановка — это только начало грядущих трудностей на рынке загородной недвижимости. По прогнозам Ивана Истомина, этим летом кредиты подорожают еще на 1–2%. «На мой взгляд, не будет предпосылок для их удешевления и нынешней осенью», — говорит он. С финансовыми проблемами столкнутся прежде всего компании-новички. По данным Real Estate Solutions, на сегодняшний день до 40% заявленных проектов реализуется структурами, не работавшими ранее в этом сегменте. Стартовый капитал у большинства из них небольшой и не превышает $5–10 млн. Львиная доля этих средств идет на приобретение земельного участка. В связи с ужесточившимися условиями кредитования для юридических лиц новичок может рассчитывать на треть или в лучшем случае на половину от стоимости залогового имущества. «Однако даже в этом случае проект является рисковым, и далеко не все банки готовы выделить средства на его реализацию», — рассказывает Андрей Борщ.
По подсчетам специалистов, на сегодняшний день количество заявленных, но нереализованных проектов достигает 15–20% рынка, и не исключено, что уже нынешним летом их число вырастет до 30% от общего объема. Этому будет способствовать и большое предложение, которое сейчас в восемь раз превышает спрос. «По нашим данным, в Киевской области построено около 32 поселков, которые включают в себя свыше 1,7 тыс. коттеджей и таунхаусов. На этапе строительства находится 46 городков с более чем 7,4 тыс. домиков. Помимо этого, проектируется порядка 25 поселков с 11 тыс. коттеджей», — рассказывает директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко и добавляет, что разработаны концепции еще 20 городков.
Оставшись без банковских кредитов и покупателей, небольшие фирмы вынуждены будут уходить из проектов и продавать их иностранным инвесторам — российским, китайским, израильским или европейским компаниям, неоднократно заявлявшим о намерении поработать на украинском рынке загородной недвижимости. «Их привлекает высокая рентабельность коттеджного строительства, составляющая 40–60%, а в некоторых случаях и все 100%», — рассказывают в девелоперских компаниях. Некоторые аналитики говорят, что отдельные проекты в Киевской области уже выставлены на продажу.
По мнению г-на Истомина, для привлечения клиентов девелоперы, решившие все же остаться в этом бизнесе, вынуждены будут проводить более гибкую ценовую политику, предоставляя покупателям различные скидки. В Real Estate Solutions рассказывают, что некоторые компании уже пошли на это. «Существуют предложения с приуроченными к празднествам скидками, размер которых достигает 5–10%», — рассказывает Андрей Борщ и прогнозирует, что если условия кредитования не изменятся, то до конца года стоимость квадратного метра упадет на 15–20%.
Справедливости ради стоит отметить, что сложившаяся ситуация не затронет крупных застройщиков — «Киевгорстрой», «XXI Век», «Т. М. М. » и др. Некоторые из них имеют доступ к внешним рынкам заимствования и диверсифицируют риски. Они могут позволить заморозить часть средств и приостановить реализацию проектов в надежде на стабилизацию ситуации.
