Жилье на чердаке

Задумывались мансарды скорее как необходимость, так как первоначально в них жила прислуга, хозяева которой располагались на нижних (более престижных) этажах. Позднее в мансардах начала селиться городская беднота.
Сегодня современные строительные материалы и оригинальные архитектурные решения превращают последние этажи зданий в элегантные квартиры и современные офисы. У каждого могут быть свои аргументы в пользу проживания или работы «под крышей»: от отсутствия соседей сверху, экстравагантности скошенных стен до вида, открывающегося из окон, недоступного обитателям нижних этажей. Но бесспорно одно: помещение под крышей перестало быть пристанищем непризнанных гениев и перешло в класс шикарного и престижного. А современные «карлсоны» ради обладания им готовы пожертвовать значительной частью своего капитала...
Преимущества мансарды
Наиболее важным достоинством мансардных этажей является то, что они имеют достаточно большую площадь. Ситуацию в Киеве со строительством новых зданий специалисты часто сравнивают с другими европейскими столицами: маленький исторический центр, где практически нет свободной земли под застройку. Едва ли не единственной возможностью получения дополнительной площади в центральной части города является реконструкция старых зданий, включая строительство мансард. Тем более, если учесть огромное количество пустующих чердачных помещений, которые предоставляют широчайшие возможности для их использования. А учитывая то, что всегда есть и будут люди, которые хотят жить и работать в центре, мансардные апартаменты будут пользоваться спросом.
Для покупателя такой недвижимости это может обернуться существенными скидками, а для инвестора — довольно эффективной, исходя из среднерыночных цен, отдачей инвестиций. Прибыльность инвестиций в подобные проекты составляет от 20 до 100%.
По словам специалистов, надстройка мансардного этажа увеличивает полезную площадь здания на 10-40%, при этом стоимость одного квадратного метра мансардной площади на 30-50% дешевле по сравнению с капитальным строительством.
Так, реконструкция чердачного помещения в доме по ул. Вавилова позволила получить дополнительно более 300 кв.м площади под офисы, а реконструкция одного из домов по ул. Пушкинской в результате надстройки мансардного этажа дала более 320 кв.м полезной площади. Там же, на Пушкинской, уже проведена реконструкция еще нескольких зданий с надстройкой мансардных этажей.
Резервов для надстройки старых зданий современные строители имеют достаточно. Центр Киева застраивали в дореволюционное, самое позднее — в довоенное время. Практически все дома тех времен постройки имеют необходимый запас прочности, достаточный для надстройки одного-двух этажей. А при современных возможностях строительства благодаря новым технологиям и строительным материалам, строительство мансард стало не только возможным, но и актуальным.
По словам начальника отдела сопровождения инвестиционных проектов Киевского инвестиционного агентства Тамары Бобылевой, начиная с 1997 года, в столице под проектирование и строительство дополнительных этажей было отдано более 600 домов. По ее словам, этап проектирования и согласования строительства мансарды длится около двух лет и практически ничем не отличается от получения разрешения на строительство нового жилья, поэтому массовая реализация готовых мансард на первичном рынке в Киеве ожидается только во второй половине этого года.
На сегодняшний день в Киеве насчитывается немногим более сотни домов с мансардами. В большинстве своем это 4-6-этажные старые здания с основательными фундаментами и крепкими стенами, в основном довоенной постройки, на которых достраивается 1-2 этажа. Абсолютное большинство мансард сегодня расположено в центре города – на Печерске, в Шевченковском районе, частично Соломенском и Голосеевском.
Сдерживающий фактор
Однако, несмотря на привлекательность подобных инвестиционных проектов, глобальная реконструкция и строительство мансард еще не началась. Одна из главных причин - неопределенность законодательной базы (сегодня в судах проходит немало дел, которые касаются конфликтов, связанных с мансардным строительством) и отсутствие необходимого опыта. Количество организаций, способных сделать подобный проект, к сожалению, пока очень невелико даже в Киеве.
Так, по проектам Киевпроектреконструкции, проводилась надстройка мансардных этажей в домах на улицах Пушкинской, Малоподвальной и др.
По проектам компании SAF-inmed, входящей в строительную группу LKS, была проведена реконструкция всего дома и надстройка мансардного этажа на Красноармейской, 34, реконструкция верхнего этажа и оборудование мансарды в домах на улицах Дарвина, Михайловской.
Спрос
Наибольшим спросом сейчас пользуются мансарды с неполной отделкой. Помимо этого, мансардное помещение обязательно должно быть в доме, расположенном в престижном районе Киева.
По оценкам специалистов, сегодня предложение апартаментов, расположенных под крышами городских домов, несмотря на их достаточно высокую стоимость, не может удовлетворить возрастающий спрос. Но предложение растет: уже во второй половине текущего года на первичном рынке должно появиться гораздо больше мансард.
Цена
Инвестиции в строительство мансарды окупаются в течение полутора-двух лет. Одними из первых заняли пустующие пространства под крышей офисы различных компаний, оценив удобство расположения в центральной части города. Например, на мансардном этаже по ул. Пушкинской расположен офис TACIS, а по ул. Жилянской – офис рекламного агентства «BATES UKRAINE».
Такое применение мансард имеет множество преимуществ. Так, например, четырехкомнатная квартира в Соломенском районе, сдаваемая под офис, обойлется в $1600 в месяц, а такая же квартира, сдаваемая под жильеь - в $600, в центральной части города четырех-пятикомнатная квартира под офис будет стоить от $2000 и более в месяц. (Для сравнения: средняя годовая стоимость аренды офисов в специализированных центрах составляет $450-500 за 1 м2).
Можно пойти по другому пути, выкупив понравившуюся квартиру. Но это не всегда выгодно и достаточно дорого, так как цены в центральной части города на подобные помещения довольно высоки. В среднем покупка однокомнатной квартиры обойдется в $22 тыс., двухкомнатной — в $40 тыс., трехкомнатной - более $60 тыс.
Перспективы
В условиях насыщенной застройки, особенно в центральной части города, «чердачное дело» имеет довольно широкие перспективы. Специалисты считают, что мансарда в центре города — это удачное решение для современного бизнесмена, желающего иметь здесь свой офис.
На сегодняшний день Киев располагает более чем 2 млн кв.м неосвоенных мансардных площадей.
Самый «богатый» на мансардные площади — Шевченковский район Киева. Здесь находится около 400 домов со свободными чердачными пространствами. Немало интересных объектов (около 80) на Печерске и в прилегающей к центру части Голосеевского района. Всего в Киеве сегодня насчитывается около тысячи домов, в которых возможно размещение мансардных этажей, и инвесторам и потенциальным хозяевам есть из чего выбирать.