Обзор жилья в Хмельницком: рост цен, строительный бум и советы риэлторов
Содержание
Хмельницкий — промышленный, торговый и культурный центр Подолья и Южной Волыни. Расположен город на реке Южный Буг. Известен на всю Украину благодаря вещевому рынку, который считается одним из крупнейших в стране и Восточной Европе в целом, в настоящее время занимает площадь 18 га и включает 24 самостоятельных вещевых рынка. Журналисты портала Domik.ua узнали, какие квартиры в Хмельницком среди трендов летнего сезона 2021 года и где искать самые выгодные предложения.
Жилая недвижимость в Хмельницком стремительно дорожает, отмечают все агентства недвижимости города. Объясняют это двумя причинами: колебанием валютного курса и ростом цен на первичном рынке. Застройщики изменили прайс-листы по причине увеличения себестоимости строительства.
«Цены неоправданно высокие. Они выросли до 30% буквально за последние полгода. Однокомнатная малосемейка, подобная которым мы продавали год назад за $12-15 тыс., стоит от $18 тыс. Подняли цену квадратных метров застройщики и, автоматически за первичным рынком, пошло вверх вторичное жилье», — подсчитывает директор АН «Ищенко», член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Светлана Ищенко.
«Я бы не сказала, что меняется спрос. Он у нас уже давно большой на новостройки. Но цена растет. Кажется, что цены каждые два месяца поднимаются — плюс $500-1000 к стоимости квартиры. С зимы на $2-3 тыс. точно выросли. Не было такого серьезного скачка, чтобы продавали за $20 тыс. и сразу стало $30 тыс. Но примерно за год та же однокомнатная квартира с $20 тыс. подорожала до $30 тыс.», — дополняет коллегу руководитель АН «Добробут» Оксана Яковлева.
Первичный рынок более востребован, чем вторичный. 60% покупателей, отмечает Светлана Ищенко, предпочитают именно новостройки.
«Среди однокомнатного жилья клиентов чаще интересуют квартиры стоимостью $25-30 тыс. Среди двухкомнатных спросом пользуется недвижимость в пределах $35-40 тыс.», — констатирует директор АН «Aura» Денис Кимаковский.
Большинство покупателей просит найти на первичном рынке компактные двухкомнатные планировки.
«Раньше, нужны были просторные варианты, сейчас все ищут поменьше. Однокомнатные площадью — 35-40 кв. м, двухкомнатные — 50-60 кв. м. Если люди имеют средства на однокомнатную квартиру, они лучше будут собирать определенное время деньги, чтобы приобрести уже небольшую двухкомнатную. Для аренды и бизнеса также однокомнатные берут. Но, у меня есть клиенты, которые занимаются сугубо перепродажей. Они нацелены на маленькие двухкомнатные квартиры, так как на переуступке больше зарабатывают и легче такие объекты продаются», — утверждает руководитель АН «Добробут» Оксана Яковлева.
Город официально на районы не делится, но выделяют с десяток микрорайонов, ряд жилых массивов и исторических местностей.
«Наиболее востребованы микрорайоны — Юго-Западный, Центральный и Выставка. Там развитая инфраструктура и нет большой плотности застройки. Например, на Озерной дом на доме уже. А в этих районах есть пространство, парки, достаточное количество транспорта, школ и детских садов», — объясняет Светлана Ищенко.
Юго-Западный — один из крупнейших микрорайонов. Его застройка началась с середины 60-х на полях совхоза лекарственных растений. Среди ориентиров массива — вещевой рынок, Хмельницкий национальный университет, стратегически важное государственное предприятие авиационной промышленности «Новатор» и предприятие электронной промышленности «Катион», аквапарк, а также комплекс медицинских учреждений. Это микрорайон преимущественно панельных 9-этажек.
Читайте также: Обзор жилья в Херсоне: рост цен, рискованные новостройки и советы от риэлторов
Цены на квартиры в новостройках Хмельницкого
Активное развитие города, отмечают риэлторы, началось 6-7 лет назад. Так по данным Главного управления статистики в Хмельницкой области, в 2013 году в областном центре было принято в эксплуатацию 153 тыс., в 2014 — 243 тыс., в 2015 — 309 тыс. кв. м жилья. Хмельнитчина начала входить в первую пятерку среди регионов по площади сданной жилой недвижимости.
«Строительный бум в Хмельницком начался в 2015 году. Мы даже были на первых позициях по введению в эксплуатацию квадратных метров. Очень много новостроек в городе. С чем связано? Когда обесценилась гривна, а у людей были сбережения в долларах США, они стали богаче в гривневом эквиваленте. Квартиры же на первичном рынке продают в гривне. Поэтому появилось много инвесторов в недвижимость. Люди начали покупать — застройщики строить. За последний год на 25% выросли цены на новостройки, а их и дальше покупают. Конечно, строительные материалы дорожают. Но если бы застройщик не понимал, что эти квартиры будут покупать, он бы не так поднимал на них цену. Значит, экономика работала и у людей есть деньги. В Хмельницком чаще всего инвестируют в недвижимость предприниматели, бизнесмены и «заробитчане». У нас 30-40% покупателей — это именно «заробитчане»», — объясняет Денис Кимаковский.
По информации поисковика надежных новостроек Bild.ua, в июне 2021 года квартиры от застройщиков в Хмельницком можно приобрести в 51-м ЖК, возводимом в городе. Среди них 11 проектов экономкласса, 25 строительных площадок — класса «комфорт», 8 комплексов заявлены как объекты бизнес-класса и 4 позиционируются как премиум-сегмент. На «Билд» можно посмотреть актуальные цены и доступные планировки этих объектов, а также заказать консультацию отдела продаж.
«В Хмельницком один большой мощный микрорайон строится, называется Озерная. Еще столько денег ни в один район города не вкладывали. Он такой экологически чистый: снизу есть озеро, а сверху — лес. Плюс там хорошая транспортная развязка. В окрестностях очень много новостроек, поэтому Озерная всем нравится», — описывает местность Денис Кимаковский.
Озерная — самый новый микрорайон города. Первые многоэтажки там начали сдавать в конце 1980-х. Микрорайон получил название от места расположения прудов. В местности проживает много молодежи. Среди недостатков — малое количество зеленых насаждений на придомовых территориях новостроек.
«Львиная доля людей покупает новостройки именно в Озерной, поскольку там больше предложений от застройщиков, поэтому цены немного ниже. Но у нас есть 3-4 застройщика, объекты которых всегда продаются. В каком бы районе они не строили, люди будут покупать. Сдают проекты вовремя, возводят в соответствии со стандартами и отвечают всегда за свое строительство. Это предприятие «Комунбуд», которым руководит Валентин Рауш. Мы так и называем «раушевские дома». Есть еще такие компании как Dita и «Будівельний Альянс Груп», — рассказывает Светлана Ищенко.
Наибольшим спросом среди инвесторов пользуются квартиры с небольшой площадью.
«Есть проекты, где цена рыночная, потому, что застройщики делают меньшую квадратуру, такие квартиры лучше продают. Наиболее продаваемые варианты имеют стандартную планировку», — добавляет Оксана Яковлева.
Однокомнатная квартира в новостройке, продолжает Светлана Ищенко, обойдется в среднем $23-27 тыс.
По данным «Билд», самый дорогой проект, который возводят в городе, — ЖК Avila Lux. Квадратный метр в этой премиальной новостройке стоит 20 тыс. грн. Инвесторов привлекают собственной инфраструктурой, в частности в стилобатной части запланировано открытие ресторана с террасой. Внутри запроектированы мраморные вестибюли с зонами отдыха, помещениями для детских колясок и стойкой для консьержа. На территории обустроят зоны отдыха, установят фонтан. В пешей доступности парк имени Михаила Чекмана.
Самые низкие цены обещают в ЖК экономкласса на Староконстантиновском шоссе, 5/2, 5/2а, 5/4б, 5/4в — от 10 750 грн/кв. м. Комплекс состоит из 5-ти десятиэтажных домов. У проекта, по данным «Билд», есть задержки ввода в эксплуатацию некоторых секций на два-три года.
«Хмельничане стремятся приобрести квартиры или перед введением в эксплуатацию, или уже в сданном доме. Одна из причин — проблемы, которые вызвало реформирования ГАСИ. Застройщики не могли вовремя получить документы о завершении строительства. Поэтому появилось определенное недоверие среди покупателей. Плюс сказались валютные колебания», — говорит Светлана Ищенко.
Одним из знаковых строительных проектов Хмельницкого должен был стать ЖК Olimp Tower на ул. Каменецкая, 2а. Комплекс планировался как самый высокий в городе — 27-этажное здание с собственным ТРЦ, рестораном и паркингом.
«У нас планировалось строительство ЖК Olimp Tower в сердце Хмельницкого, у реки Южный Буг, рядом с пляжем. Но он не строится, потому что есть аресты на земельный участок. Однако все ждут завершения проекта, потому что здесь классное место», — объясняет Денис Кимаковский.
Чтобы не потерять сбережения, вложив деньги в сомнительный проект, специалисты советуют сначала изучить документы, дающие право на строительство, инвестиционный договор и ознакомиться с историей девелопера. Сделать это можно самостоятельно, или обратившись за помощью к специальным ресурсам. «Билдконтроль» предлагает инвесторам заказать подробный отчет, где на полсотни страницах собрана максимально подробная информацию о ЖК. Команда «Билд» оценивает объекты по 42-м параметрам и насчитывает за каждый пункт баллы. В соответствии с набранной суммой выставляется Индекс надежности — высокий, средний или низкий (пример по ссылке). Если риск инвестиций в новостройку первой категории минимальный, то покупка недвижимости в комплексах с низким Индексом надежности, может в дальнейшем обернуться годами судебных тяжб.
Сведения о первичном рынке города также доступны на форуме Отзывы о новостройках Хмельницкого.
Читайте также: Обзор цен и предложений на квартиры в Черновцах
Стоимость жилья в старом жилом фонде
Квартиры в хрущевках и панельках в Хмельницком покупают в основном люди, у которых не хватает сбережений на недвижимость от застройщиков.
«Большинство тех, кто предпочитает старый фонд полагают, что в новостройке очень дорого обойдется отделка. Это также те, у кого в наличии ограниченная сумма средств. Например, есть $20 тыс. и все. Им нужно хоть в какие-то условия заехать, а потом эти люди позже делают себе ремонт», — объясняет Оксана Яковлева.
Главное что влияет на цену — локация и тип дома.
«Однокомнатная квартира в старом жилом фонде обойдется в среднем $25 тыс. Если дом старый и у него деревянное перекрытие, квартира там не может дорого стоить, даже расположенная в центре. Стоимость жилья, которому менее 20-ти лет, будет $35 тыс. При наличии индивидуального отопления цена возрастает до $40 тыс.», — называет местные расценки Светлана Ищенко.
Самое востребованное жилье располагается в микрорайонах Центральный, Юго-Западный и Выставка.
«Если мы говорим о «низшем классе» жилья — хрущевках, в центре однокомнатная без ремонта в запущенном состоянии может найдется за $20 тыс., двухкомнатная — за $25 тыс., трехкомнатная — за $28 тыс. Говоря о «среднем классе», то есть новой планировке, доме, которому 20-25 лет, там будет стоить однокомнатная без ремонта $23 тыс., двухкомнатная — около $30 тыс., трехкомнатная — $35-36 тыс. Чуть дальше от центра недвижимость будет на пару тысяч долларов США дешевле от названных выше сумм», — продолжает Денис Кимаковский.
Бюджетные варианты следует искать в таких отдаленных массивах, как Раково, Гречаны, Дубово и возле железнодорожного вокзала. Гречаны — микрорайон в западной части города. Среди минусов локации — промзона и узловая станция железной дороги. Дубово расположен на юге Хмельницкого. Здесь преобладают частные дома. Большое количество складских помещений и менее развита социально-бытовая инфраструктура. Начиная с 19 в. на этой территории располагаются военные. Согласно Генеральному плану города, земли воинской части планируют застроить многоэтажками, культурно-бытовыми и деловыми учреждениями.
«Есть жилой массив Дальние Гречаны, где расположены усадьбы, вот там и в Раково можно купить однокомнатную квартиру от $14-15 тыс.», — говорит Денис Кимаковский.
Микрорайон Раково на юго-востоке города в настоящее время находится в запущенном состоянии. Из преимуществ — много зелени, парк, дом офицеров. Военный городок появился здесь еще в 30-е. В 60-е тут размещается ракетная дивизия и местность начинает активно развиваться. В 70-е на Хмельнитчине базировалось 90 межконтинентальных ракет. Одна такая вмещала 6 раздельных боеголовок по 550 килотонн каждая. Для сравнения, Хиросиму разрушила атомная бомба всего в 20 килотонн. Боевой удар дивизии мог уничтожить половину земного шара. В начале 1990-х согласно договоренностям Украины и США ядерные ракеты были ликвидированы, а дивизию реорганизовали. За это американцы возвели в микрорайоне новые многоэтажки для ракетчиков — городок Раково-2. Поскольку строили их болгары, в народе дома получили название «болгарские».
«Болгары» действительно популярны. Если заявлена рыночная стоимость, там квартиры долго не продаются. Однокомнатная стоит от $28 тыс. Смотря, какое состояние недвижимости и сделан ли ремонт, может доходить цена до $35 тыс. Хотя сам район не пользуется спросом. Туда человек из центра или Выставки не переедет. Селятся или не местные, которым все равно, в каком районе жить, или выходцы из Раково», — добавляет Светлана Ищенко.
Пообщавшись с операторами рынка, редакция составила срез начальных цен на квартиры в домах старого жилого фонда Хмельницкого. Это обобщенные показатели, фактическая стоимость может колебаться в зависимости от локации, типа сооружений и года застройки, расположения на этаже, а также качества отделки.
| Локация | Однокомнатная квартира, $ США | Двухкомнатная квартира, $ США | Трехкомнатная квартира, $ США |
| Центр города | От 20 000 | От 25 000 | От 28 000 |
| Прицентральные/популярные районы | От 18 000 | От 23 000 | От 25 000 |
| Окраина города/ не популярные районы | От 14 000 | От 20 000 | От 23 000 |
Для сравнения, в соседнем административном центре Житомирской области весной 2021 года цены в старом жилом фонде стартовали от $20 тыс. Найти однокомнатную сталинку в Житомире можно было за $24 тыс., хрущевку — от $21,5-22 тыс. Житомирские риэлторы отмечают, что за последний год цены на жилье в городе выросли на 10%.
Читайте также: Обзор жилья в городе Сумы: первичный и вторичный рынок
Продажа квартир в современных домах
Дома, построенные после 2000-х, также пользуются спросом среди горожан. На стоимость влияют локация, площадь, ремонт и способ обогрева. Цены на такое жилье в центре стартуют от $35 тыс. — это стоимость однокомнатной квартиры без отделки.
«Цена однокомнатной квартиры в современном доме начинается от $35 тыс. и может доходить до $45 тыс., особенно, если это центр города или микрорайон Выставка. Цена зависит от качества ремонта. Если дому 10 лет, ремонты там уже более-менее современные, это не 80-е. У нас есть в продаже однокомнатная квартира с большой квадратурой, почти 70 кв. м, стоит $60 тыс.», — рассказывает Светлана Ищенко.
Большой выбор современных домов в микрорайоне Выставка, который граничит с центром. Он построен на месте бывшего села Заречье. В 1950 году в районе современного дендропарка «Подолье» была открыта областная сельскохозяйственная выставка (вроде киевской «ВДНГ»). Отсюда и происходит название. Сейчас здесь есть парки «Заречье» и «Молодежный», несколько торговых центров и высших учебных заведений, памятники истории и культуры.
«Дальше от центра где-то на четыре-пять тысяч долларов США будет отличаться цена. То есть однокомнатная в сданном доме будет стоить от $30 тыс., двухкомнатная — $38-40 тыс., трехкомнатная — $48 тыс.», — продолжает Денис Кимаковский.
Самое доступное жилье нового жилого фонда предлагают в микрорайоне Раково.
«В Раково строятся несколько ЖК. Там цены квадратного метра самые низкие среди новостроек города. Если инвестировать в строительство, то стоимость будет меньше: однокомнатная квартира площадью 42 кв. м. обойдется в $21 тыс. В сданном доме такая стоит $23-24 тыс.», — подытоживает Денис Кимаковский.
На основании данных, полученных от риэлторов города, информационно-аналитический отдел портала составил таблицу актуальных стартовых цен на жилье в современных домах города.
| Локация | Однокомнатная квартира, $ США | Двухкомнатная квартира, $ США | Трехкомнатная квартира, $ США |
| Центр города | От 35 000 | От 45 000 | От 55 000 |
| Прицентральные районы | От 30 000 | От 38 000 | От 48 000 |
| Окраина | От 23 000 | От 30 000 | От 40 000 |
Заметим, что это ориентировочные показатели. Рыночная стоимость зависит от месторасположения, класса недвижимости, внутренней и внешней инфраструктуры ЖК, а также отделочных работ, наличия мебели и техники.
Читайте также: Обзор жилой недвижимости Львова: новостройки, современные дома и старый фонд
Какую комиссию просят риэлторы
Покупая жилье, следует учитывать еще и налоги, сборы, расходы на оформление и оплату услуг агентств недвижимости. Расценки в Хмельницком разные.
«Например, объект стоит $50 тыс., вознаграждение агентства будет 5%. Зависит от коллег и партнеров. Кто-то может снизить до 4 или 3%. Это бывает редко. В основном мы «держим марку» — около 5%», — подсчитывает Денис Кимаковский.
В целом услуги риэлторов обойдутся от $1000.
«Вознаграждение агентства зависит от цены. Например, если за квартиру просят $20 тыс., то 3% не могут поставить. В таком случае мы озвучиваем плату за услуги $1000», — объясняет Светлана Ищенко.
«Минимально — это $1000. Если выше сумма за квартиру, в районе $35-40 тыс., тогда может быть 3%», — подсчитывает Оксана Яковлева.
Кто платит за услуги агентства
Риэлторы Хмельницкого чаще получают вознаграждение за свою работу от продавцов квартир.
«Город разделен на два лагеря: одни работают на клиентов, другие — на владельцев. Мы пытаемся сейчас переходить на оплату от собственника. Тогда появляется логика: если нас нанимает продавец, то он должен платить. Но бывают такие, кто категорически против. Тогда мы озвучиваем покупателю, что комиссионные агентства платит покупатель», — рассказывает Светлана Ищенко.
В основном платит хозяин имущества и у других опрошенных нами агентствах.
«Ложатся расходы на того, кто заказывает услугу. Мы в основном работаем на продавца», — уверяет Денис Кимаковский.
«Мы максимально стараемся перейти на оплату от владельца. Буду говорить за свое агентство, 90% нам платит именно продавец», — добавляет Оксана Яковлева.
Читайте также: Обзор рынка жилой недвижимости в Днепре
Как влияет ипотека на рынок недвижимости
Решая квартирный вопрос, хмельнитчане стали больше интересоваться кредитными программами банков.
«Я бы не сказала, что у нас сейчас серьезный спрос, но есть движение в этом направлении. Банки немного снижают проценты. Люди чаще берут не ипотеку, а небольшие суммы, например, $2-4 тыс., и не дают залог. Многие, когда начинают рассматривать однокомнатную квартиру, через месяц понимают, что можно взять в кредит еще пару тысяч долларов и приобрести двухкомнатную. Сложнее всего накопить на однокомнатную, а на двух- и трехкомнатную уже легче», — рассказывает Оксана Яковлева.
А вот на государственные программы по обеспечению украинцев доступным жильем ажиотажа нет. Напомним, с 1 марта 2021 года банки выдают кредиты по программе «Доступная ипотека 7%». Купить квартиру можно в многоэтажных домах или недвижимость в частном секторе. Проект распространяется на здания первичного рынка и вторичного, но сданные не более 3-х лет назад.
«Нотариусы говорят, что много людей оформляют квартиры по программе «Доступная ипотека 7%». У нас в городе есть предложения жилья, которое подпадает под ее условия. Но для меня эта программа немного странная. Во-первых, сумма, которую государство предлагает, не покрывает все расходы и людям нужно доплачивать, потому что дома, которым до 3-х лет, дорогие. Во-вторых, неизвестно, будет ли заложено в государственный бюджет погашение этих кредитов в следующем году. Мы, людей не отговариваем, но и не агитируем», — отмечает Светлана Ищенко.
Указывает на пробелы в программе и Денис Кимаковский. За недвижимость, находящуюся в собственности менее 3-х лет, при заключении сделки купли-продажи, необходимо оплатить 1% госпошлины, 1% в пенсионный фонд, 5% налога на доход физических лиц и 1,5% военного сбора.
«Когда квартира находится в собственности менее 3-х лет, то нужно заплатить большой процент налогов — 8,5%. Если бы добавили несколько лет и снизились налоги до 2%, было бы легче покупать. Берут, но нет какого-то бума. Но эта ипотека влияет на стоимость недвижимости. Когда дают выгодную ипотеку, есть спрос на жилье, поэтому цены растут», — объясняет свою точку зрения эксперт.
Читайте также: Валерий Майборода: эксклюзивное интервью о доступной ипотеке под 7%
Прогнозы и советы
Хмельницкие риэлторы о своих ожиданиях относительно динамики рынка недвижимости рассказывают очень осторожно.
«Боюсь даже прогнозы давать в нашей стране. Ранее никто не ожидал, что стоимость будет расти, но она выросла и продолжает подниматься. Я могу только дать совет обратиться к хорошему специалисту, который поможет найти классную квартиру по выгодной цене и с чистыми документами», — говорит руководитель АН «Добробут» Оксана Яковлева.
«Будут ли расти цены, не знаю. Ибо не понимаю, почему они идут вверх последние шесть месяцев. 2021 год — исключение. До того мы потеряли год нормальной работы и люди так же. Сейчас спрос есть, летняя пора не мешает продажам. Единственное, что в этом году частный сектор не очень популярен. В 2020 году, когда впервые был введен карантин, бросились покупать дачи, чтобы не сидеть в квартире. А сейчас уже ажиотаж прошел», — рассуждает директор агентства недвижимости Светлана Ищенко.
Директор АН «Aura» Денис Кимаковский советует покупать недвижимость сейчас, выставлять на продажу — осенью.
«Осенью лучше продавать, потому, что к зиме многие хотят решить квартирный вопрос, больше интересуются квартирами до Нового года. А все остальные месяцы спокойные. Я бы рекомендовал покупать прямо сейчас. Ведь цены не падают, а только растут. Но мы не шаманы, не можем знать, что будет завтра с государственной экономикой и внешнеэкономической, политической ситуацией. От этого многое также зависит. Советы такие: нужно жилье — покупайте, мы поможем», — обещает специалист.
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2021
Комментарии посетителей