«Вскоре вы узнаете значительно больше о застройщиках и том, какие из них строят и сдают свои проекты в срок» 

Создатель проектов Bild.ua и BildControl.ua Виталий Котенко подводит итоги 2019 года и рассказывает читателям портала Domik.ua о новых фишках сервисов и планах на 2020-й.

— Релиз Bild.ua и BildControl.ua состоялся в конце сентября прошлого года. С тех пор прошло четыре месяца, что вы успели сделать за это время?

— Нам удалось сделать самое важное — зафиксировать все первоначальные обещания застройщиков по вводу объектов в эксплуатацию. Это было непросто. У нас ведь как все происходит: на старте продаж девелопер сообщает одни сроки, затем они зачастую переносятся, а изначальная информация удаляется с официального сайта застройщика и всех соцсетей. Это вводит в заблуждение новых инвесторов, которые не в курсе таких манипуляций и смело несут свои «кровные» застройщику. 

Команда Bild.ua проделала большую работу, выяснила первоначальные сроки новостроек по всей Украине, и теперь они отображены в экспертных отчетах. Благодаря этому мы смогли рассчитать задержки по всем новостройкам Украины. Статистика вышла немного пугающей. Так, из 479 строящихся жилых комплексов Киева и области, в которых продаются квартиры:

• в 54,3% срок сдачи еще не наступил либо наступил менее полугода назад;
• 10% строятся с задержкой от 6 месяцев до года;
• 14,4% с задержкой один-два года;
• 15% с задержкой два-четыре года;
• 6,3% с задержкой сдачи более четырех лет.

Получается, что у каждого третьего жилого комплекса в Киеве и области, которые строятся в данный момент, уже наблюдается задержка сдачи от года и больше. 

— Такие масштабные задержки встречаются только в новостройках столичного региона? 

— Нет, они присутствуют повсеместно. На портале Domik.ua мы периодически будем публиковать материалы со статистикой задержек по всем регионам Украины.

— Зафиксировав первоначальные сроки сдачи, вы пересмотрели индексы надежности новостроек?

— Скажу вам больше: мы пересмотрели сам алгоритм расчета индекса надежности. Раньше мы снимали 15 баллов за задержку сдачи новостройки от года до двух, 50 баллов — за задержку от двух до четырех лет и 80 баллов — за задержку более четырех лет. Теперь в эту систему оценки мы внесли три глобальных изменения.

Первое — оценка задержек ввода стала полностью автоматической. Программа без участия человека снимает баллы у любой новостройки, где обнаруживает задержку. Дом, который не был своевременно введен в эксплуатацию, теряет 2 балла за каждый месяц задержки, начиная с шестого.

Второе изменение касается всех остальных объектов застройщика. Если мы нашли у него один-единственный дом, где были/есть задержки, то снизим индекс надежности и других проектов этого застройщика.

И над третьим изменением мы работаем в данный момент. Специалисты «Билда» определяют средние сроки актуальных и исторических задержек по каждому застройщику и отразят это в рейтинге застройщиков по выполнению обещаний. Актуальные задержки — это задержки сдачи в строящихся жилых комплексах. Исторические — это задержки, которые были в уже введенном в эксплуатацию комплексе. В общем, вскоре вы узнаете значительно больше о застройщиках и том, какие из них строят и сдают свои ЖК в срок.

В отчете о каждом ЖК клиент, кроме прочего, видит задержки по другим проектам этого застройщика 

— Нововведения коснулись только баллов за задержки сдачи объектов?

— Нет, это еще не все. На «Билде» ужесточен подход к маркировке ненадежных, по нашему мнению, новостроек. Если ранее красный щит присваивался новостройке, которая набрала в результате оценки 130 и меньше баллов из 220, то теперь красным щитом отмечаются ЖК, которые набрали 150 и менее баллов. Если проект ЖК заморожен либо на нем приостановлены строительные работы, мы дополнительно отнимаем у такого ЖК 50 баллов.

Также мы добавили еще один обязательный пункт в отчеты — анализ реестра судебных решений. Наши эксперты изучают детали всех процессов, которые могут привести к серьезным последствиям — повысить риски задержек строительства, появления долгостроев, двойных продаж. Мы анализируем суды с инвесторами, ГАСИ, департаментом градостроительства, прокуратурой, СБУ, НАБУ. В поле зрения эксперта попадают решения суда, постановления, приговоры, судебные приказы. Отдельно отмечу, что мы не даем и не снимаем баллы за наличие или отсутствие судебных решений, а предоставляем эти данные как информационный пункт. Мы обращаем внимание на документы, по которым приняты решения не в пользу застройщика, или на дела, решения по которым не приняты.

Благодаря этому инвестор сможет увидеть проблему на более ранней стадии, чем отмена разрешения на строительство или арест. 

— Контролирующие органы помогают вам в этой работе или, наоборот, вставляют палки в колеса?

— Бывает по-разному. Эксперты Bild.ua наладили сотрудничество со многими отделами градостроительства и архитектуры в Украине и получаем от них градостроительные условия и ограничения (ГУО). Они важны потому, что определяют функциональное назначение земли под застройку, вводят ограничения по высоте и плотности застройки. В ГУО также содержатся указания по благоустройству территории и количеству паркомест, которые нужно оборудовать для будущих жителей комплекса.

Если с ГУО все в порядке, застройщик без проблем предоставляет их. Если нет — мы запрашиваем сами в департаменте. Не обходится и без сюрпризов — например, Ирпенский отдел градостроительства и архитектуры засекретил данную информацию и не выдает ГУО, что противоречит закону о доступе к публичной информации.

В Ирпенском горсовете уверены, что градостроительные условия и ограничения — это «служебная информация». Скриншот официального ответа 

Улыбнули и одесситы. За ГУО, которые составляют более 10 электронных страниц, нам выставляют счета по 200 грн. При цене отчета 540 грн платить 200 грн за документ — значит полностью уничтожить нашу и без того невысокую доходность. Хочется спросить: а в чем принципиальная разница между пятью и десятью электронными страницами? Наверное, трудозатраты по отправке десяти страниц в Одессе значительно выше, чем пяти. Хотя, скорее всего, нам просто намекают, чтобы мы прекратили запрашивать эти данные. Но мы продолжаем.

Письмо из Департамента архитектуры и градостроительства Одессы с сообщением о том, что эксперты «Билда» должны оплатить 201,48 грн за «подготовку копий» ГУО  

— Застройщики изменили свое отношение к индексу надежности? В предыдущем интервью вы рассказывали, что они по-разному отреагировали на появление на рынке нового понятия. 

— Да, к «Билду» уже привыкли, начали узнавать и понимать, какую миссию мы выполняем. Мы наладили контакты со многими представителями новостроек во всех городах Украины. Если изначально мало кто придавал значение таким понятиям, как «индекс надежности» и «экспертный отчет», то сейчас многие сами предоставляют документы и охотно показывают отчеты своим инвесторам. Застройщики понимают, что открытость — важный инструмент, который помогает не просто продавать квадратные метры, но и налаживать честные и долгосрочные отношения с клиентами. А благодаря «Билду» у добросовестных застройщиков появился отличный инструмент выделиться на рынке.

С некоторыми застройщиками мы ведем партнерские программы. Так, каждый надежный девелопер может установить на своем сайте знак проверки жилого комплекса экспертами BildControl. Это повышает степень доверия к новостройке, снимает вопросы законности у инвесторов, облегчает работу отделов продаж и позволяет покупателям квартир получать детальный отчет о надежности ЖК бесплатно. Примеры таких новостроек — Bavaria City, Desna Residence, «Идилика», Family & Friends, «Квартал Парковый», Continent и Сontinent Ray. 

Само собой, мы получили и негатив. Если застройщику есть, что скрывать, — а таких немало — то оценка ему точно не на руку. К нам обращались и с негодованием, и с угрозами.

— Каждое дополнение к экспертному отчету несет дополнительную нагрузку на ваших специалистов. Значит ли это, что отчеты будут стоить дороже?

— Нет, пока мы не говорим об удорожании. Все, что мы ждем от инвесторов и застройщиков, — это понимание. Нам важно, чтобы вы знали: наш проект абсолютно нейтрален и мы никогда не отдаем предпочтение тому или иному объекту или компании. Наши эксперты работают исключительно с текстами, цифрами, фото и дают свою беспристрастную оценку, аргументируя каждый присвоенный балл скан-копией документа и активной ссылкой на реестр. 

— Изучаете ли вы обратную связь от клиентов? Как отзываются об отчетах покупатели? 

— Безусловно, мы изучаем фидбэк и стараемся максимально быстро реагировать на замечания. Судя по тем отзывам, что есть, можно смело разделить покупателей отчетов на две группы. Первая — это люди, которые предварительно уже изучили многие вопросы законности и репутации застройщика и, как правило, ожидают от нас чуда. Но чудес не бывает. Мы оперируем фактами, и если часть из них вы уже изучили, то мы можем их либо подтвердить и дополнить, либо опровергнуть.

Вторая группа — клиенты, которые не проводили предварительной работы. Они остаются очень довольны продуктом, ведь получают полную картину и экономят массу времени на изучение вопроса.

Реальной проблемой можно назвать отсутствие некоторых документов в отчетах. Так, часто не хватает технических условий на подключение к сетям, иногда инвестиционного договора, градостроительных условий и ограничений — в большинстве случаев застройщики настаивают, что предъявить их могут только при встрече. В отчетах мы всегда делаем на этом акцент, и покупатель может сам попросить недостающие документы в отделе продаж застройщика, ведь клиентам там, как правило, просто дают огромную папку с документами, а дальше — разбирайтесь сами.

Резюмировать хочу следующим: как и застройщики, мы искренне радуемся появлению каждого нового зеленого щита. Это значит, что у нас есть максимально полный пакет документов по объекту и мы можем отразить реальное положение дел, не оказывая негативного влияния на имидж застройщика.

И я скажу вам: считаю, что работа команды Bild.ua оправдана, если:

• мы помогли инвестору принять правильное решение и сделать выбор в пользу более надежного объекта, сохранив его деньги, время и здоровье;
• мы помогли надежному застройщику найти нового покупателя, который увидел интересный проект на «Билде» и убедился в его надежности.

© domik.ua, 2020