Что происходит на рынке недвижимости?


31.07.2013 08:10  19 комментариев

Говорят, на столичном рынке недвижимости бум: накануне очередных нововведений желающие приобрести недвижимость по «старым правилам» прямо-таки в очереди выстраиваются, а ликвидные квартиры расхватывают как горячие пирожки. Но так ли это на самом деле?

С начала текущего года до того времени вялый и стагнирующий рынок лихорадит. Законодатели, видимо, решили, что есть уж вводить новые правила, но методами революционными — все и сразу.

Последствия таких революционных методов во всей их красе мы наблюдаем уже полгода: новые правила регистрации права собственности ввели с полупустым реестром, налог на недвижимость — вообще без реестра налогоплательщиков и алгоритма взимания налога. На носу введение новых правил оценки — на сей раз, без достаточного количества оценщиков.

Примерно за месяц до «дня икс» на рынке наметилось какое-никакие оживление, проявившееся преимущественно в количестве заявок на покупку, просмотров и, в меньшей степени, сделок. Однако даже это небольшое оживление дало СМИ повод возвестить о буме на рынке , а потом — о сговоре руководителей ведущих агентств с целью стимулировать рынок. И даже главное столичное управление юстиции декларировало рост количества сделок купли-продажи на 20 % в первом полугодии 2013 года.

Однако, давайте попробуем разобраться, есть ли какое-либо оживление на рынке, кроме шумихи в прессе, и есть ли предпосылки для оного.

Призраки очередных нововведений

Согласно новым правилам, которые вступят в силу буквально завтра, более 10 тысяч действующих оценщиков должны быть отстранены от проведения оценки, а на смену им должны прийти всего 150 специалистов, подготовленных на скорую руку. Что, безусловно, повлияет и на качество, и на скорость оценки, и на ее цену. Как минимум, поначалу. Следовательно, рынок может столкнуться с ситуацией, наблюдаемой в начале года, когда вводились новые правила регистрации: большинство как продавцов, так и покупателей просто отложат заключение сделок до времени, когда ситуация стабилизируется. Но коллапса едва ли стоит ожидать.

С 1 сентября, однако, нас ждет еще одно новшество, давно и многократно обсуждаемое — ограничение наличных расчетов суммой 150 000 гривен. Относительно того, является ли это новшество существенной преградой для функционирования рынка, в частности Киева, мнения существуют порой полярные, как среди экспертов отрасли, так и обывателей.

Предполагалось, что призрак ограничения существенно оживит рынок, однако на практике, похоже, пока в связи с этим наблюдаются только манипуляции общественным мнением.

Цены на квартиры стабильны

Например, по данным портала недвижимости Domik.net , цены на квартиры в Киеве в течение июня-июля практически не изменились — цена колебалась в пределах статистической погрешности. То есть, ни желания продавцов побыстрее продать, ни покупателей — купить, пока можно по безналу, не наблюдается. Скорее всего, продавцы просто морально не готовы заметно снизить цену, а покупатели по-прежнему ждут глобальной распродажи недвижимости. В итоге, вся активность и проявляется в росте заявок на покупку.

Впрочем, в отдельных сегментах, цены на квартиры в течение последних месяцев таки выросли. Например, незначительно подорожали двухкомнатные квартиры, однако с начала лета этот рост составил менее одного процента, а количество предложений при этом выросло на 4%. Колебания цены на трехкомнатные квартиры также в течение этого периода совпадало с появлением новых объявлений, в которых, как мы уже писали, цены продавцы изначально выставляют выше . Как это ни странно, но реальное подорожание в течение двух летних месяцев наблюдалось только в сегменте четырехкомнатных квартир — они подорожали на 5,1%, при этом заметного увеличения количества предлагаемых объектов не наблюдалось.

Количество же предложений наиболее массовых однокомнатных квартир выросло на 5%, а их цена незначительно снизилась.

На сегодняшний день, средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве составляет около $65 000, двухкомнатной — около $105 000, трехкомнатной — $148 000. При этом, на окраинах столицы можно найти предложения в пределах $35 000 — как в новостройках от застройщика , так и в стареньких хрущевках.

Иными словами, с начала года ничего существенно не изменилось. И получается парадоксальная ситуация: на рынке вроде бы бум, но на ценах это никак не отражается.

С другой стороны, это и неудивительно в свете давно обещанного экспертами существенного снижения цен: ведь при снижении стоимости, скажем на 15%, покупка квартиры обойдется дешевле даже с оплатой экспертной оценки по новым правилам и процентов банку от перевода средств.

Есть ли предпосылки к заметной активизации рынка?

Если не брать в расчет грядущие нововведения, главным локомотивом такой активизации может стать только рост покупательной способности населения. А он, в свою очередь, может случится только в случае существенного экономического подъема в стране или появления ипотечных кредитов с адекватной ставкой.

Ни того, ни другого в Украине пока не предвидится.

Как бы «правительство профессионалов» не рапортовало в лучших советских традициях об успехах, призрак дефолта по-прежнему висит над Украиной. Но главное даже не прогнозируемый отдельными экспертами от оппозиции дефолт — главное то, что большинство простых украинцев никакого «покращення» на себе не ощутили, даже наоборот. Ввиду этого, не вдаваясь в подробности, текущее экономическое состояние страны можно обозначить как стабильно тяжелое.

Что же касается ипотеки, то она напрямую зависит от иностранных инвестиций в банковскую сферу, приток которых при существующей экономической ситуации крайне маловероятен.

Вот и получается, что в ближайшей перспективе рынок недвижимости украинской столицы так и останется рынком обменов со все более увеличивающимся оттоком средств на первичку.

Следовательно, ни о какой активизации пока, увы, говорить не приходится.

Автор: Наталия Рева , журналист Domik.net

© domik.net, 2013



просмотров: 647

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 10

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 19 - Что происходит на рынке недвижимости?

кмд03.08.2013 05:36

0|0

квартира в киеве самая надежная инвестиция

Muller03.08.2013 12:54 

0|0

О, да! Хотя это 3-сортная инвестиция (даже в масштабах ТС). Но, для 80% украинцев - надежнее не придумать. Потолок желаний и возможностей!

kpaxian03.08.2013 14:17 

0|0

Обсирать чужое мнение без предложения альтернативного мнения - есть пустой пук в лужу.

Muller03.08.2013 17:42 

0|0

Консультации стоят денег

\\\\03.08.2013 19:25

0|0

Тут каждому предоставляется возможность бесплатно описывать свои теории. Даже отсутствие опыта и знаний этому не помеха.

Унуноктий02.08.2013 22:33 

0|0

как по мне то на ближайшие пол года риэлторы могут уехать в отпуск... ну или пойти официантами поработать

Волонтёр01.08.2013 11:05 

0|0

Это материал надо было в начале июля печатать - во время "загона".

Может кому-то и помогло бы не вляпаться в покупку при той суматохе которая была в июле на КРЖН из-за риэлторовских "экспертов"

12121201.08.2013 15:53

0|0

На одной ветке Волонтер говорит что в июле на рынке ничего не происходило. На этой ветке пишет об июльской суматохе на рынке. Это что, провалы в памяти? Сегодня не помнит о чем вчера говорил?

Денис01.08.2013 10:04

0|0

Толковая статья, спасибо!

М.Дюваль31.07.2013 10:34

0|0

Н.Рева: "С начала текущего года до того времени вялый и стагнирующий рынок лихорадит".

Наташа, не путайте, плиз, лихорадку с агонией. Рынок просто-напросто умирает. Оживить его сможет либо, как Вы верно заметили улучшение экономической ситуации в Украине (что в среднесрочной перспективе почти невероятно), либо, наоборот, резкое ухудшение. В случае девала гривни и усиления бюджетного кризиса (а введение векселей свидетельствует именно об этом) цены на киевское вторичное квартирко неизбежно просядут. Тогда и продажи начнут расти.
Кстати, в этом случае вторичка опять потеснит первичку. Первичники не смогут поддерживать достигнутый ими уровень продаж в условиях ухудшения финансовой ситуации. Банки откажутся от кредитования и пр., и пр. ...

Muller31.07.2013 17:39 

0|0

Вы абсолютно правы, месье.

l-m31.07.2013 23:50 

0|0

Я не понимаю почему в случае ухудшения ситуации в Украине продажи должны вырасти. Ведь тогда желание жить в таком месте тоже упадет. Люди же не покупают квартиры на Донбассе например, хотя там дешево уже сейчас.

Muller01.08.2013 16:02 

0|0

Карма такая. Сначала пол-Украины прибегут в Киев за квартирами, купят, а потом будут думать.

М.Дюваль01.08.2013 17:21

0|0

И-м: "Я не понимаю почему в случае ухудшения ситуации в Украине продажи должны вырасти".
И-м - у
Это как в старом советском фильме: "Хочу купить дом, но не имею возможности. Могу купить козу, но не имею желания..."
Многие украинцы хотят купить квартиру именно в Киеве, но не имеют возможности по причине высокой цены. Ухудшение экономической ситуации приведет к снижению цен на вторичке и многие решатся на покупку. Все просто.

фывыфв02.08.2013 11:22

0|0

Я совершенно не согласен с мнением, что девальвация гривны приведет к снижению цены на жилье. Это большое заблуждение на мой взгляд, т.к. рынок украинской недвижимости никогда не был привязан или зависим от национальной валюты. По большому счету, в Украине мало что зависит от национальной валюты, кроме нелегальных доходов валютчиков, и банков-спекулянтов. Все привязано к доллару. На мой взгляд, украинская валюта всегда была в ж..., простите, в упадочном состоянии, но несмотря на это недвига в Киеве с 2004 по 2008 год продавалась по завышенным ценам аж бегом. А когда начал падать американский рынок недвижимости, а вслед за ним, экономика и доллар, тогда и украинский рынок начал шататься. Если произойдет девальвация гривны (но не более чем на 25%), то цены на все (включая недвигу) вырастут в гривневом выражении, но останутся теми же в долларовом. Ну не будет киевский житель, у которого есть работа, и нет большой нужды в срочных деньгах, существенно понижать цену на свою недвижимость. Да и риэлторы местные не допустят этого, скорей всего. Тем более, что цены на все остальное вырастут, из-за девальвации.

кен02.08.2013 12:20

0|0

полностью не согласен с вами в 2004 цены пошли вверх благодаре Юле и банде, именно они впустили в страну валютных спекулей и раздуди пузырь....просто очень было много денег в стране. С ейчас снижение цены на недвигу идет из - за того что просто нет денег в стране...мало того их не будет больше, очень долгое время, мало того деньги из страны до сих пор высасываются а активов уже нет. Поэтому до дна еще очень далеко. А киевлянину я советую скидывать цену процентов на 30 сейчас или позже его халупа будет стоить дешевле больше чем на половину.

М.Дюваль02.08.2013 13:10

0|0

фывыфв-у (или фывыфв-е)
Укрвласти сейчас цену на вторичное недвижко привязывают к гривне и небезуспешно. Дали ще будэ... Вот Вы пишите, что "несмотря на это недвига в Киеве с 2004 по 2008 год продавалась по завышенным ценам аж бегом". Все так, но причины в другом. В эти годы реальные доходы укрграждан росли и очень быстро. Экономика нанакачивалась дензнаками - и гривной, и валютой. Банки охотно давали кредиты. Рынок рос еще и потому, что люди были убеждены в том, что завтра все еще больше подоражает. Спекулянты вкладывались в недвигу. И т.д. и т.п.
Всех этих причин сейчас нет. Рынок недвижки схлопывается. Ухудшение финансовой ситуации в Украине происходит уже сейчас. Бюджет трещит и гривна слабеет. Денюх у граждан на руках не очень много. Де-факто расходы укрграждан постоянно растут: на медицину, оплату коммунальных услуг и т.п., а реальные доходы у многих сокращаются. Бизнес развивается слабо (особенно средний и мелкий). Недвига является неликвидом для спекулянтов и банков и пр., и пр. ... Я полагаю, что КРЖН будет еще долго (не меньше 2-3 лет) стагнировать. Снижение цен на 15-25 (и, возможно, больше) % в условиях снижения уровня жизни укрграждан подстегнет его как хлыст загнанную кобылу. Эффект будет непродолжительным. Чтобы КРЖН развивался нормально, нужен рост экономики и, соответственно, благосостояния граждан. А этого еще долго не будет...

l-m02.08.2013 14:22 

0|0

"Хочу купить дом, но не имею возможности. Могу купить козу, но не имею желания..."

Так и я об этом! При дальнейшем ухудшения ситуации квартира в Киеве все больше будет похожа на козу, которую не хотят покупать.
А если, как пишет Muller, действительно карма такая, что сначала пол-Украины прибегут в Киев за квартирами, купят, а потом будут думать, то когда они подумают и поймут что купили совсем НЕ ТО, чего когда-то хотели, то и они начнут продавать, еще больше снижая цены.
Итого, Киев превратится в непривлекательный для жизни город, в котором квартиры дешевые, но никому не нужные.
Вообще, такая тенденция относительно привлекательности для коренных киевлян существует достаточно долго. Еще лет 10 назад жить в Киеве было приятнее и комфортнее.

l-m02.08.2013 14:27 

0|0

Да и все-таки не очень я верю, что те люди у которых сейчас не хватает на квартиру в Киеве, кинутся их покупать при дальнейшем ухудшение ситуации и снижении цен. Потому что это ухудшение коснется их тоже самым непосредственным образом. И будет не разумно тратить последние деньги на квартиру в Киеве, когда эти сбережения могут пригодиться, чтобы грубо говоря, не голодать.

 

Бизнес новости

 
цена: 17 107 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: 19 621 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 27 880 грн./м2
тел: (044) 494 11 11
 
цена: от 18 100 грн./м2
тел: (044) 224 45 02
 
цена: от застройщика
тел: (044) 364 48 49
 
цена: от застройщика
тел: (044) 495 44 44
 
цена: 29 106 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: 23 795 грн./м2
тел: (044) 3794258
 
цена: 23 000 грн./м2
тел: (044) 390 10 68
 
цена: 17 860 грн./м2
тел: (044) 364 48 49
 
цена: 15 720 грн./м2
тел: (044) 390 10 68

Обсуждение новостей