Как работает рынок недвижимости в условиях жестких валютных ограничений
В предыдущем обзоре мы писали о том, что рынок недвижимости болезненно отреагировал на крайне жесткие ограничения продажи валюты , введенные Нацбанком в сентябре.
3 октября 2014 года Нацбанк распространил ограничения по операциям с валютой на банковские металлы . Все эти меры Нацбанк дополнил ужесточением надзора за деятельностью банков и обменных пунктов.
Но жизнь продолжается. Квартирные и финансовые проблемы покупателей и продавцов никуда не делись. И это одна из основных причин того, что киевский рынок недвижимости работает. Количество сделок хотя и сократилось, но они есть. Обнадеживает и то, что в последнее время заметно увеличилось количество звонков по рекламе и просмотров. Очевидно, значительная часть потенциальных покупателей рассчитывают не столько на банковские депозиты, сколько на хранящиеся «под матрасами» семейные накопления. Отслеживать и регулировать их значительно сложнее.
Пока не очень понятно, какие новые тенденции проявятся на рынке недвижимости в обозримом будущем. Мы уже неоднократно предполагали, что введение все новых и новых ограничений на использование валюты заставит участников вторичного рынка недвижимости Киева перейти на расчеты в гривнах. Насколько мы можем судить, сдвиги в этом направлении есть, но до всеобщего перехода еще далеко. Мешает недоверие к национальной валюте, которое в последнее время, к сожалению, заметно выросло.
Как и прежде, мы не отбрасываем сценарии массового перехода участников рынка недвижимости на расчеты в гривнах. В области валютного регулирования государство плотно «закручивает гайки» и перекрывает возможные лазейки, не оставляя своим гражданам особого выбора. К тому же, многие продавцы изначально планируют потратить полученные деньги на первичном рынке жилья, где все платежи в гривнах. Есть и такие продавцы, которые рассчитывают на высокие банковские проценты по вкладам в национальной валюте.
Но, как показывает предыдущий опыт, любые ужесточения государственного регулирования приводят к сворачиванию рынка недвижимости, а также к поиску новых схем преодоления правовых и организационных препятствий. Скорее всего, именно это мы будем наблюдать и в этот раз.
Средние цены предложений (в долларах за квадратный метр) продолжают снижаться. Темпы снижения в основных сегментах вторичного рынка приведены в таблице.
| Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости www.domik.ua | 04.10.2014 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
| Средняя цена предложений по Киеву | |||
| Без аппроксимации | 1511 | -0,4% | -8,1 % |
| С использованием аппроксимации | 1526 | -0,4% | -8,4% |
| Средняя цена предложений в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1561 | -0,6% | -11,1% |
| С использованием аппроксимации | 1585 | -0,9% | -11,6% |
| Средняя цена предложений возле метро | |||
| Без аппроксимации | 1762 | -0,1% | -12,3% |
| С использованием аппроксимации | 1773 | -0,2% | -12,3% |
| Средняя цена 20% наиболее дешевых предложений | |||
| Без аппроксимации | 1039 | -0,1% | -5,6% |
| С использованием аппроксимации | 1049 | -0,6% | -5,8% |
| Средняя цена 20% наиболее дорогих предложений | |||
| Без аппроксимации | 2048 | -0,5% | -11,1% |
| С использованием аппроксимации | 2066 | -0,2% | -11,6% |
Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html . При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках).
Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в Печерском районе. При их построении методы аппроксимации не использовались.
График №1 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Печерском районе
- синяя кривая – в среднем по району;
- зеленая кривая – квартиры в новых домах;
- красная кривая – квартиры в домах возле метро
Средняя цена предложений в Печерском районе за последние три месяца снизилась на 7,2%; за последнюю неделю выросла на 1,0%.
Средняя цена предложений в новых домах в Печерском районе за последние три месяца снизилась на 11,4%; за последнюю неделю выросла на 3,8%.
Средняя цена предложений возле метро в Печерском районе за последние три месяца снизилась на 5,7%; за последнюю неделю выросла на 0,7%.
График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Печерском районе в сегментах «старая панель», «старый кирпич», «улучшенный кирпич»
- синяя кривая - в сегменте «старая панель»;
- зеленая кривая – в сегменте «старый кирпич»;
- красная кривая – в сегменте «улучшенный кирпич»
Средняя цена предложений в Печерском районе в сегменте «старая панель» за последние три месяца снизилась на 9,2%; за последнюю неделю снизилась на 4,1%.
Средняя цена предложений в Печерском районе в сегменте «старый кирпич» за последние три месяца снизилась на 9,3%; за последнюю неделю снизилась на 0,3%.
Средняя цена предложений в Печерском районе в сегменте «улучшенный кирпич» за последние три месяца снизилась на 2,0%; за последнюю неделю снизилась на 1,3%.
График №3. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Печерском районе в сегментах «дореволюционные», «сталинки», «украинский кирпич».
- синяя кривая - в сегменте «дореволюционные»;
- зеленая кривая – в сегменте «сталинки»;
- красная кривая – в сегменте «украинский кирпич»
Средняя цена предложений в Печерском районе в сегменте «дореволюционные» за последние три месяца снизилась на 10,1%; за последнюю неделю выросла на 1,4%.
Средняя цена предложений в Печерском районе в сегменте «сталинки» за последние три месяца снизилась на 1,2%; за последнюю неделю выросла на 5,0%.
Средняя цена предложений в Печерском районе в сегменте «украинский кирпич» за последние три месяца снизилась на 12,3%; за последнюю неделю выросла на 4,5%.
В последнее время произошли следующие сделки:
Однокомнатная квартира в современном панельном доме, проспект Григоренко (Дарницкий район, Позняки ). Общая площадь 43,1 кв.м., жилая 19, кухня 10. Санузел совмещенный. Балкон застеклен. Стеклопакеты. Линолеум, кафель. Сантехника новая. Душевая кабина, частично мебель. Состояние: «ремонт не требуется».
Цена 815220 грн. (18915грн/кв.м). При курсе доллара к гривне 12,94 цена в долларах 63000$ (1462$/кв.м).
Однокомнатная квартира в кирпичном доме «старый кирпич», Уссурийский переулок (Шевченковский район, Нивки ). Общая площадь 29,9 кв.м., жилая 18, кухня 6. Окна во двор. Балкон застеклен. Санузел совмещенный. Балкона нет. Паркет, линолеум, кафель. Столярка старая. Сантехника новая. Встроенная кухня. Состояние квартиры: «требует косметического ремонта».
Цена 452900 грн. (15147грн/кв.м). При курсе доллара к гривне 12,94 цена в долларах 35000$ (1171$/кв.м).
Четырехкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Шолом-Алейхема (Деснянский район, Лесной массив ). Общая площадь 59,7 кв.м., жилая 40,3, кухня 6,9. Комнаты смежно-раздельные. Санузел раздельный. Балкон и лоджия застеклены. Стеклопакеты. Столярка старая, сантехника новая. Линолеум, кафель. Встроенная кухня и бытовая техника. Состояние: «ремонт не требуется».
Цена 825000 грн. (13819грн/кв.м). При курсе доллара к гривне 12,94 цена в долларах 63756$ (1068$/кв.м).
Общая площадь приведенных выше квартир 132,7 кв.м.
Общая стоимость приведенных выше квартир 2093120 грн.
Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua
© domik.ua, 2014
Комментарии посетителей