Обзор недвижимости Запорожья: цены на квартиры и прогнозы риэлторов


17.11.2020 15:31  0 комментариев

Почему жители Запорожского региона выбирают квартиры по розе ветров и предпочитают дома с ОСМД.

Журналисты портала Domik.ua продолжают изучать, как COVID-19 и всемирный локдаун повлияли на рынок недвижимости в регионах Украины. Об изменениях цен и спроса на квартиры редакция поинтересовалась у агентств, частных риэлторов Запорожья и членов Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ).

Цена на квартиры в Запорожье с начала 2020 года выросла на 15-20%, считает специалист по недвижимости АН «Город 612», член АСНУ Константин Шлензак. 

Недвижимость подорожала во всех районах города, включая те, которые до карантина не пользовались спросом. Причину операторы рынка видят в дефиците объектов.

«Покупателей больше, чем квартир. Собственники не выставляют жилье в продажу, не активны. Риэлторы изначально связывали это с тем, что люди ждали, чем закончатся выборы, какой будет курс валют. Возможно, коронавирус повлиял», — объясняет член АСНУ, частный риэлтор Татьяна Султанова.

«До карантина рыночная стоимость однокомнатной квартиры в центре города была $20-22 тыс. В ноябре 2020 года мы вышли со стоимостью $27 тыс. Я думал, что ближайшие две недели никто не будет звонить, пока не снизим стоимость. За 5 дней рекламы было 4 просмотра — это результат», — констатирует сертифицированный специалист в сфере недвижимости Дмитрий Бейда.

Самое востребованное жилье во всех сегментах и типах постройки — одно- и двухкомнатные квартиры, продолжает Татьяна Султанова.

«Пользуются спросом средние этажи. В 5-этажных домах — второй и третий. В 9-этажных — со второго по пятый. Первые и последние этажи стоят на $1-2 тыс. меньше», — продолжает Дмитрий Бейда.

Наиболее популярные районы — центральные. Там самая дорогая недвижимость. 

«В Запорожье центром называют Вознесеновский район, где расположены мэрия и облсовет. Эта территория считается экологически неблагоприятной, поскольку туда доходит роза ветров с заводов. Рядом находится Александровский, который тоже считают центральным районом. Здесь экология получше. Цены в этих районах одинаковые», — говорит Татьяна Султанова.

При выборе квартир в Запорожье покупатели изучают направление и силу ветра, рассказывает Дмитрий Бейда.

«Особенность нашего города: часто сталкиваюсь с клиентами, которые изучают розу ветров. Чтобы ни в коем случае не дул ветер в сторону этого дома. В городе проблема с воздухом. Запорожские заводы выбрасывают дым. Говорят, что там поставили очистительные системы, жители действия этих фильтров не ощущают. Окна вчера помыл, утром проснулся — снаружи стекла можно вытирать вновь», — приводит пример специалист. 

Запорожье — четвёртый по величине индустриальный центр страны. Здесь развито машиностроение, чёрная и цветная металлургия, химическая и строительная промышленность. По подсчетам экологов, в городе зарегистрировано около 200 предприятий, которые выбрасывают вредные химические соединения в атмосферу. В том числе вещества, относящиеся к 1-му и 2-му классам опасности: двуокись марганца, бензапирен, соединения свинца, хрома. В городе регулярно фиксируют нарушение санитарных норм загрязнения воздуха. 

Поэтому многие жители выбирают отдаленные от промышленных предприятий районы: жилой массив Южный и правый берег. 

В 2020 году вырос спрос на ранее непопулярный Хортицкий район или как его называют в обиходе Бабурка. Воздух на этой территории чище, чем в центральной части города. 

«Копоти и вредным веществам от заводов, нужно пройти через остров Хортица и два рукава Днепра. Бабурка — это специфический район, туда тяжело добраться, приходится стоять в пробках потому, что требуется переехать два моста. Из-за проблем с транспортом до карантина район оставался непопулярным, притока жителей туда не было. Когда начали достраивать мосты, бабурчане, которые продают недвижимость, подняли цены», — констатирует Дмитрий Бейда. 

В апреле 2020 года по программе «Большое Строительство», инициированной Президентом Украины Владимиром Зеленским, в Запорожье вернулись к возведению мостов-долгостроев. Завершить мосты планируют в течение двух лет.

Важный фактор, на который обращают внимание жители, при выборе квартиры, форма управления домом. 

«Покупателей интересует, создано объединение совладельцев многоквартирного дома или здание относится к управляющей компании. Некоторые покупатели могут не купить квартиру, если объект не перешел на ОСМД: таких 10%. Это важно для людей, поскольку от этого зависит состояние дома и коммуникаций. Управляющие компании в Запорожье себя плохо зарекомендовали», — объясняет Татьяна Султанова.

Украшенный муралом дом на Бабурке. Водопад высотой 33 метра

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Киева: цены на квартиры осенью 2020 года

Стоимость квартиры на первичном рынке Запорожья

Цены квадратного метра в строящихся домах варьируют от 12 до 18 тыс. грн, рассказывает Константин Шлензак. Стоимость зависит от района и этапа строительства. 

У жителей сложилось недоверие к новостройкам после того, как ряд девелоперов не завершили объекты, замечает Дмитрий Бейда. Среди таких застройщиков Татьяна Султанова называет Запорожский ДСК.  

«Там проблемы с документами, когда у них будут решены вопросы, непонятно. Дома не вводятся в эксплуатацию и не строятся», — объясняет эксперт.

Новостроек в Запорожье возводится мало, первичный рынок слабо развит, продолжает риэлтор. 

«Кроме жилмассива Пески особо нигде ничего не строилось. Несколько лет, как начинает развиваться новострой в Запорожье. Основной застройщик в городе CBS (Creative Building Solutions). Один из первых проектов компании — ЖК «Александровский». Застройщик себя зарекомендовал с хорошей стороны», — говорит Татьяна Султанова.

Популярные в городе проекты на этапе возведения, дополняют в АН «Город 612», находятся на ул. Почтовая (ЖК «Александровский 2») и Центральном бульваре (ЖК Central). Это центральные районы, с развитой транспортной и социально-бытовой инфраструктурой. Стоимость квартир в новостройках зависит от того, куда выходят окна, какой вид из них открывается. 

По данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, в ноябре 2020 года в Запорожье квартиры продают в 12-ти домах на этапе возведения. Из них один комплекс относится к сегменту «эконом», 6 проектов комфорт-класса, один ЖК класса «бизнес» и 4 объекта предлагают жилье категории «премиум». Эксперты предупреждают, прежде чем вложить средства в строящийся объект, стоит тщательно изучить документы и историю девелопера, проверить наличие долгостроев в портфеле. Сделать это можно самостоятельно, воспользовавшись открытыми государственными реестрами, форумами, сайтами строительной компании. Еще один вариант — обратиться к профильным сервисам. «Билд» может подготовить для инвесторов детальный отчет об интересующей новостройке. Профессионалы оценивают проект и застройщиков по 42-м параметрам, проверяют в том числе целевое назначение земли, наличие судебных тяжб, темпы строительства. С примерами исследования сервис предлагает ознакомиться по ссылке.

Визуализация ЖК Central. По мнению запорожских риэлторов, это один из самых популярных проектов в городе

О первичном рынке города можно подробнее узнать на форуме Новостройки Запорожья .

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Львова: цены на квартиры осенью 2020 года

Цены на квартиры в домах старого жилого фонда 

Среди покупателей недвижимости на вторичном рынке выделяют несколько типов клиентов, говорит Дмитрий Бейда. Большинство соискателей — люди, которые хотят расширить жилплощадь: продают однокомнатную, а приобретают двухкомнатную. Такие покупатели ищут варианты с косметическим ремонтом, чтобы въехать и постепенно переделывать квартиру. Другая категория — предприниматели, которые покупают жилье под аренду. Эти клиенты предпочитают жилье с современным интерьером, чтобы получив правоустанавливающие документы, сразу сдать недвижимость квартирантам. Еще один сегмент покупателей приобретают недвижимость, нуждающуюся в капитальном ремонте. Новые владельцы обновляют интерьер и стараются продать недвижимость дороже. Такой вид заработка в 2020 году нерентабельный, считает эксперт.

«Либо это те, кто смотрит варианты под аренду. Покупатель найдет двухкомнатную за $15-17 тыс., нуждающуюся в капитальном ремонте, сделает его своими руками и сдаст», — рассказывает Дмитрий Бейда.

Операторы рынка отмечают дефицит квартир в ноябре 2020 года в старом жилом фонде Запорожья. 

Цены на хрущевки в центре стартуют от $15 тыс., рассказывают в АН «Город 612». Специалисты предупреждают, жилье по такой стоимости будет нуждаться в капитальном ремонте. Двухкомнатная с косметической отделкой на среднем этаже в доме типа «старый кирпич» обойдется в $25 тыс. 

Квартиры на вторичном рынке в некоторых районах на периферии города стоят дороже, чем в центре. Жилой массив Южный в Коммунарском районе находится на намывном песке, поэтому в обиходе получил название «Пески». Застраивать микрорайон начали в 1984 году преимущественно 9-этажными панельными домами. Жителей привлекают новые коммуникации, развитая транспортная развязка и близость к центру. За однокомнатное жилье без ремонта просят $20 тыс. Недвижимость на Южном покупатели ищут до года, уверяют агенты. Однокомнатные квартиры там редко выставляют в продажу.

Варианты по наименьшей стоимости можно найти на Павло-Кичкасе. Это северный левобережный жилмассив города, входящий в Заводский район. В округе работают такие промышленные предприятия, как Запорожский производственный алюминиевый комбинат, ПАО «Запорожсталь», ЧАО «Запорожкокс». В массиве Павло-Кичкас мобильные лаборатории регулярно фиксируют превышение сероводорода, фенола и пыли. Несмотря на это, цены на недвижимость в микрорайоне за полгода выросли на 10-11%, констатирует Татьяна Султанова. 

«Весной в массиве Павло-Кичкас продавались квартиры трехкомнатные за $19 тыс., в ноябре 2020 года за такое жилье владельцы просят $22-23 тыс.», — приводит пример Константин Шлензак.

Однокомнатные хрущевки в микрорайоне продают в среднем за $10-12 тыс. В 9-этажном панельном доме — за $12-13 тыс. 

Встречаются там варианты за $7-8 тыс., делится Татьяна Султанова. Такой квартире потребуется замена коммуникаций, отделки стен, пола и потолка. 

Среди необычных типов постройки в Запорожье выделяют «чилийки». Здания строились в начале 70-х для чилийских специалистов. 

«Чилийки», построенные в микрорайоне Малый рынок — это девятиэтажные строения со стандартной планировкой квартир. Считается, что они более качественные, чем типичные панельные здания. Покупатели такие дома не очень любят из-за маленьких кухонь, которые больше, чем в хрущевках, но меньше, чем в панельных девятиэтажных проектах. Пятиэтажные кирпичные «чилийки» в Коммунарском районе больше по площади, поэтому пользуются спросом. Кухни там просторные, планировки удачные. Единственное, квартиры без балконов», — продолжает Татьяна Султанова.

Двухкомнатная «чилийка» площадью 48 кв. м с косметическим ремонтом на пятом этаже с раздельными комнатами, планировкой типа «бабочка» продается за $27 тыс., добавляет Дмитрий Бейда. 

Фото из Интернета. Так выглядит дом по чилийскому проекту в Запорожье

Собрав данные специалистов по недвижимости города, редакция составила таблицу минимальной стоимости квартир в домах старого жилого фонда Запорожья. Отметим, что рыночные цены могут отличаться в зависимости от района, удаленности от промышленных предприятий, типа здания, этажа и качества ремонта.

Локация

Однокомнатная квартира, $ США

Двухкомнатная квартира, $ США

Трехкомнатная квартира, $ США

Центр города

От 15 000

От 18 000

От 26 000

Прицентральные районы

От 13 000

От 16 000

От 24 000

Окраина города

От 10 000

От 14 000

От 18 000

Для сравнения, наиболее популярный запрос на вторичном рынке Черновцов — одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные на втором и третьем этажах, стоимостью до $50 тыс. Минимальная цена однокомнатной хрущевки в центре — $23-24 тыс.

Читайте также: Обзор Черкасского региона: цены на жилье осенью 2020 года

Диапазон цен в современных домах Запорожья

Основные покупатели жилья в домах, построенных после 2010 года, — молодежь, констатирует Дмитрий Бейда. 

«Это молодые семьи, у которых определенные сбережение или они продают предыдущее жилье и расширяются. Покупатели в современных домах рассматривают приобретение под государственную программу или ипотеку. Кредит на жилье чаще дается на квартиры в новых постройках, у которых с документами все в порядке, когда понимают, что здание в ближайшие годы не обрушится», — говорит риэлтор. По условиям государственных и муниципальных программ, объектом финансирования могут быть квартиры в домах, построенных не более 20-ти или реконструированных не более 15-ти лет назад.

По информации агентства «Город 612», двухкомнатная квартира с ремонтом десятилетней давности в современном доме на Центральном бульваре стоит $40 тыс. 

В жилмассиве Южный, продолжает Татьяна Султанова однокомнатное жилье обойдется от $23 тыс., двухкомнатное — от $26 тыс. Трехкомнатную квартиру, говорит риэлтор, продают за $29 тыс. 

«Это спальный район, инфраструктура там развитая, транспорта много ходит. Построены магазины, рынки, школы, детские сады, развлекательные заведения», — отмечает специалист. 

В Хортицком районе, констатируют операторы рынка, квартиры в современных домах подорожали до 20%.

«Цены уравнялись со спальными районами левого берега. В 9-этажном доме однокомнатная квартира стоит $18-20 тыс. Рост стоимости связан с тем, что продолжилось строительство мостов, которое было ранее заморожено. Возможно, повлиял дефицит объектов», — добавляет Татьяна Султанова.

Информационно-аналитический отдел портала, опираясь на информацию риэлторов, составил срез средних минимальных цен на жилье в современных домах города. 

Локация

Однокомнатная квартира, $ США

Двухкомнатная квартира, $ США

Трехкомнатная квартира, $ США

Центр города

От 28 000

От 40 000

От 50 000

Прицентральные районы

От 23 000

От 26 000

От 29 000

Окраина города

От 18 000

От 24 000

От 26 000

Прайс может варьировать в зависимости от локации, наличия ремонта и вида из окна. 

Читайте также: Обзор жилой недвижимости Одессы: осенние цены и прогнозы до конца 2020 года

Как пандемия повлияла на рынок недвижимости 

Пандемия и связанные с ней противоэпидемиологические меры на работе запорожских операторов рынка отразились по-разному. 

«Лично у меня начало карантина в марте-апреле было активным. Многим риэлторам было тяжело: половина нотариусов не работала, покупатели не звонили, люди паниковали. Потом у меня настало затишье, спрос и активность упали. Те агенты, которые впадали в панику первые два месяца, начали активно работать. Спрос волнами продолжает идти», — утверждает Дмитрий Бейда. 

В агентстве недвижимости «Город 612» вспоминают, что в первый месяц введения карантина, переживали затишье на рынке недвижимости. Когда жители города поняли, что пандемия затянется, начали приспосабливаться. 

«Мы снова погружаемся в ограничения, до весны будут локдауны, тем не менее рынок работает, спрос наблюдается», — рассказывает Константин Шлензак. 

По мнению Татьяны Султановой, карантин отразился на количестве продаваемых объектов, собственники придерживают недвижимость. Образовался дефицит, из-за чего выросли цены. 

«Жители Запорожья скептически относятся к карантину. В апреле-мае квартиры продавались. Покупатели просили надевать маски. Единственное, не ходили смотреть все подряд объекты, сначала рассматривали фотографии, просили выслать видео, потом шли на объект для осмотра. Из-за карантина рынок не просел. Цены выросли, поскольку наблюдается дефицит объектов», — говорит Татьяна Султанова.

Скидки для покупателей: уступят или нет 

Владельцы недвижимости в Запорожье стали меньше торговаться, констатируют операторы рынка.

«В 2019 году покупатель шел на объект и понимал, что $1 тыс. продавец уступит, а в 2020 году, если $500 скинут — это хорошо», — говорит Татьяна Султанова. 

Процент торга зависит от обстоятельств продажи квартиры, рассказывает Дмитрий Бейда. 

«Когда выходим на рынок с завышенными ценовыми ожиданиями, на квартиру которая стоит $25 тыс., устанавливаем цену $27 тыс., собственники понимают, что будет продажа с торгом. Дальше смотрим на ситуацию. Если у продавца нет необходимости купить жилье взамен, человек не переезжает. Владелец вступил в наследство, квартира не нужна, требуются деньги для вложения в бизнес. В таком случае практика показывает, что процент торга больше, бывают скидки $1-3 тыс.», — описывает эксперт. 

В АН «Город 612» рассказывают, некоторые покупатели верят, что при необходимости срочной продажи владелец уступит $5-10 тыс. Риэлторы предупреждают, это миф. На квартиры, у которых нет проблем с документами, таких скидок в Запорожье быть не может.

Сроки продажи — экспозиция объекта

Насколько быстро купят недвижимость зависят от цены объекта, утверждает Дмитрий Бейда. 

«Если правильно сформированы отношения между агентом и собственником, квартира продается в среднем за 2-3 месяца. Даже в условиях карантина можно планировать закрытие сделки на определенные даты», — рассказывает специалист по недвижимости.

Мнение коллеги поддерживает Татьяна Султанова.

«Одни квартиры покупают быстрее, за неделю. Некоторые объекты продаются с 2018-2019 гг. Это жилье ликвидное. Причина в том, что собственники не мотивированные, цена завышенная, до рыночной стоимости люди не готовы снизить», — объясняет эксперт. 

Прогнозы: цены на квартиры, спрос и предложение

 К концу года запорожские риэлторы прогнозируют увеличение числа сделок.

«До Нового года активизируется не так спрос, как реальные покупки-продажи. У покупателей наблюдается желание закрыть сделки, начатые в 2020 году, до конца текущего года. Например, люди говорят, в конце декабря у них заканчивается депозит, появятся деньги, поэтому хотят завершить покупку», — объясняет Дмитрий Бейда. 

С коллегой соглашается частный риэлтор Татьяна Султанова. 

«Рынок в Запорожье в ноябре-декабре всегда оживал. Владельцы квартир перед Новым годом охотней продают объекты, инвесторы вкладывают средства в недвижимость. В этому году, думаю, ситуация будет такая же», — предполагает риэлтор. 

Эксперт прогнозирует, если объектов на рынке не станет больше, собственники продолжат удерживаться от продажи, цены вырастут до 5%. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020



просмотров: 3277

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 0

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 0 - Обзор недвижимости Запорожья: цены на квартиры и прогнозы риэлторов

 
цена: от 22 700 грн./м2
тел: (044) 344 39 23
 
цена: от 16 858 грн./м2
тел: (067) 120 98 93
 
цена: от 32 616 грн./м2
тел: (044) 499 19 82
 
цена: от 20 460 грн/м2
тел: (044) 298 66 96
 
цена: от 45 000 грн./м2
тел: (044) 333 60 77
 
цена: от 22 100 грн./м2
тел: (044) 224 45 02
 
цена: от 22 319 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 64 851 грн./м2
тел: (044) 22 000 22
 
цена: от 19 630 грн/м2
тел: (067) 247 01 22
 
цена: 23 593 грн./м2
тел: (044) 495 34 55
 
цена: от 21 000 грн./м2
тел: (044) 353 02 02

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Обзоры цен на недвижимость >Обзор недвижимости Запорожья: цены на квартиры и прогнозы риэлторов