Обзор жилой недвижимости Львова: новостройки, современные дома и старый фонд

Журналисты портала Domik.ua исследуют, с какими показателями стартовал 2021 год для украинской строительной отрасли. На очереди Западная Украина, административный центр Львовской области. Какие квартиры во Львове дорожают и где искать самые выгодные варианты, рассказали в Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), а также представители львовских агентств. 

В долларовом эквиваленте недвижимость во Львове за календарный год показала стабильный рост на 5-10%. Об этом говорит соучредитель АН «Істейт-Ексклюзив», советник президента АСНУ Евгений Мищанчук. 

«Это потихоньку растут в цене новостройки и жилье люкс-класса. Если брать сегмент старого жилого фонда, он не показывает такой прирост. Там цены практически такие же как и были год назад», — констатирует специалист. 

Тенденцию к подорожанию стоимости квадратных метров отмечает и владелец АН Realbest Любомир Бованько. 

«С декабря 2020 года цены пошли вверх — на 5-7%, на квартиры в новостройках и коттеджи. Всегда стоимость растет в долгосрочной перспективе, влияет фактор инфляции. Доллар просел, поэтому цены растут в долларовом эквиваленте. Кроме того, у нас были апокалиптические ожидания относительно коронавируса, теперь их нет. Люди понимают, что пандемия заканчивается, большинство переболело и не боятся этого. Был отложенный спрос, теперь он сорвался», — отмечает эксперт. 

Руководитель АН «Місто» Александр Милькович помимо вышеназванных факторов роста цен, называет кредитование от банков и рассрочку от застройщиков, а также частичную оплату квартир военным. В городе наблюдается ажиотаж среди желающих приобрести жилье для сдачи в аренду. Люди выбирают инвестиции в недвижимость как альтернативу размещению депозитов. Поэтому ликвидных объектов становится меньше. Плюс растет себестоимость строительства и дорожают земельные участки. 

Наибольшим спросом, говорит Милькович, пользуются квартиры стоимостью около $30 тыс. По данным операторов рынка, востребовано бюджетное жилье в черте города, зато премиальные загородные дома теряют популярность.

«Огромные особняки за $500 тыс., $1 млн не хотят приобретать. Когда был локдаун, приходило очень много запросов по аренде и покупке домов. Но на текущий момент покупатели снова хотят квартиры. Насытились беседками и мангалами. Поняли, что такое жилье дороже содержать, нужно ухаживать за двором и фасадом, там хуже школы и инфраструктура. Поэтому люди вновь возвращаются в города. Будет расти спрос на квартиры», — добавляет Любомир Бованько.

Один из самых важных критериев при выборе жилья для львовян — отопление, рассказывает Евгений Мищанчук. Риэлторы объясняют, жители предпочитают индивидуальное. Оно, в отличие от централизованного отопления, дает возможность регулировать потребление ресурса, а значит, экономить. 

Читайте также: Обзор жилой недвижимости в Киеве: цены и прогнозы

Новостройки Львова 

60-70% соискателей недвижимости во Львове предпочитают жилье в новостройках, считает Евгений Мищанчук. Популярные комплексы, в которых застройщики позаботились об инфраструктуре. Покупатели смотрят на наличие паркомест у дома, школ и садиков в округе. Спрос на одно-, двухкомнатное жилье, как самое доступное по цене. 

Львовская область на втором месте после Киевской по количеству площади жилых зданий, принятых в эксплуатацию в 2020 году. По данным Государственной службы статистики Украины (Госстат), в регионе за прошлый год сдали 596 тыс. кв. м жилья. Это 10% от общеукраинского показателя. 

«Когда 15 лет назад происходил строительный бум в других городах, во Львове такого не было. Не способствовала бюрократия в городе. Я помню, что в Ивано-Франковске при въезде в город виднелись сразу 50 строительных кранов. Во Львове на весь город 50 штук было трудно насчитать. Нынче догоняем те темпы, которые взяли другие города 15 лет назад. Плюс с 2014 года много украинцев хотят во Львове приобрести жилье, даже проживая в другом населенном пункте, на всякий случай. Приезжают из Днепра, Запорожья, Киева и покупают здесь квартиры. Они эту недвижимость сдают», — объясняет рост строительной отрасли в регионе Евгений Мищанчук. 

Львовский рынок недвижимости не насыщен, дополняет коллегу Любомир Бованько. 

«Многие пытаются уехать из деревни в город или купить здесь квартиру детям. Те, кто работают за рубежом, каждый год с конца ноября до января усиленно инвестируют средства в недвижимость, покупая своим детям и внукам жилье в Украине. Распространен способ заработка: вложить деньги, когда дом еще строится и продать, когда построен, но еще не сдан. Потому что как только здание вводят, нужно заплатить 5% налога с доходов и 1,5% военного сбора. Люди переуступают квартиры, избегая этих расходов», — рассказывает специалист.

По данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, в марте 2021 года квартиры во Львове можно приобрести в 111 строящихся ЖК. Инвесторы могут выбрать среди 11 строящихся объектов экономкласса. 54 проекта позиционируются, как класс «комфорт». 30 комплексов представляют сегмент «бизнес» и 12 заявлены как элитное жилье. 

Средняя цена квадратного метра в домах на стадии возведения, по словам Александра Мильковича, — $800-850.

 Самый дорогой проект, который на текущий момент возводят в городе, — апарт-комплекс LEV CITY. Квадратный метр там обойдется от 81 100 грн. Инвесторам предлагают купить номер в отеле, чтобы в последующем зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду. Один из самых бюджетных объектов — ЖК Rubicon City. Цены стартуют от 11 500 грн/кв. м. По информации «Билд», секции первого дома застройщик сдавал с задержкой от 11-ти до 38-ми месяцев от первоначально заявленной даты. Завершить второе здание должны были в конце 2018 года, третье — в IV квартале 2019 года.

Жилье по наименьшей стоимости застройщики предлагают на поселке Рудно (Железнодорожный район), в городе Винники (Лычаковский район) и местности Рясное-2 (Шевченковский район). 

«В Рудно квартира площадью 60 кв. м стоит $30 тыс., по $500 за кв. м. На ранних этапах строительства можно найти за $400-450 за кв. м. Во Львове — от $650 за кв. м. В новостройках премиум-класса продают квартиры по $1,3 тыс. за кв. м. Самая дорогая недвижимость та, где рядом расположен парк и близко до центра. Это районы Стрыйского парка, природно-заповедного лесопарка «Погулянка», местности Кайзервальд. Дороже всего ценятся дома клубного типа. Они небольшие. КД, расположенные вблизи центра в тихом районе стоят $1,3-2 тыс. за кв. м», — резюмирует Любомир Бованько.

Операторы рынка предупреждают, что первичный рынок недвижимости остается рискованным сегментом. На интерактивной карте Ассоциации западноукраинских застройщиков 20 новостроек Львова отмечены как незаконные. 

Напомним, что в начале 2021 года в Верховной Раде Украины зарегистрировали проект Закона об обеспечении прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем (№ 5091). По замыслу авторов, нововведения должны обезопасить вложения инвесторов. Предлагается ввести такие понятия как «специальное имущественное право» и «гарантийная доля строительства», которые расширят права покупателей. Однако вернуть свои деньги в случае невыполнения договора, инвестор сможет только через суд. Поэтому эксперты советуют покупателям внимательно изучать объект инвестирования самостоятельно или обращаться к профильным сервисам. Например, детальный отчет о любой интересующей новостройке предлагают инвесторам на «Билдконтроле». Команда сервиса вручную собирает данные о каждом строящемся комплексе страны. Для оценки надежности используют авторскую методику, проверяя ЖК по 42-м параметрам, среди которых статус земельного участка, разрешительные документы, паспорт и проекты ТУ на подключение коммуникаций, а также наличие долгостроев в портфеле. Собранные данные насчитывают более полусотни страниц, включают разъяснения экспертов и консультацию юриста по инвестиционному договору (пример по ссылке).

Узнать больше о жилых комплексах, которые возводят в городе, можно на форуме Отзывы о новостройках Львова

Читайте также: Обзор цен и предложений на квартиры в Черновцах

Старый жилой фонд Львова

Первое упоминание о Львове относится к XIII веку. У города богатая история, в том числе градостроительная, поэтому на сайтах объявлений о продаже недвижимости встречаются малознакомые для жителей других регионов Украины категории домов, такие как: 

• «польские» — пятиэтажные постройки начала ХХ века с деревянным перекрытием. Встречаются кухни без окон, нет лифтов, вход иногда через балкон;
• «польский люкс» — одни из самых востребованных домов. В 30-х годах ХХ века их возводила польская фирма «Люкс» для зажиточных сословий. Здания в стиле классицизма, с большими окнами. Строения кирпичные с железобетонным перекрытием. На одном этаже две квартиры. Комнаты с высокими потолками, помещения просторные, например, площадь кухни 24 кв. м. Иногда санузел располагается на балконе. В таких домах тоже бывают «кавалерки». Это однокомнатные малометражные квартиры (15-20 кв. м), где когда-то были комнаты для прислуги. Вход и туалет часто вынесены на балкон;
• австрийские дома считаются одними из лучших среди жилой недвижимости Львова. Дома кирпичные, прочные, со стенами в 70 см, с железобетонным перекрытием. Фасады украшенные скульптурами и лепниной. Площадь квартир до 300 кв. м, в каждой по 5-8 комнат. Высокие потолки. Чаще всего встречаются два входа — парадный и «черный».

«Меньше ценятся квартиры со входом через балкон и деревянными перекрытиями. Они простояли уже в среднем 150 лет и не все реконструированы. Может стоить $700 за кв. м, если неудачная квартира. Австрийские, где железобетонное перекрытие, идут от $1 тыс. за кв. м и более, так как их больше не будет. Там цена поднимается только за счет того, что они расположены в центре, жилье в хорошем состоянии. За год подорожали в среднем равно как и новостройки», — продолжает Евгений Мищанчук.

Дома панельного типа и хрущевского проекта во Львов не очень популярные, считает советник президента АСНУ.

«Жилье в панельных домах, если кто-то и берет, то только, как переходный вариант, например, молодые семьи. Это самый дешевый сегмент. Панельные дома в среднем ценят ниже, чем $1 тыс. за кв. м. И это в зеленой зоне и хорошем районе. Дальше или там, где нагромождение домов, стоимость будет еще ниже — $500-700 за кв. м. Это зависит также от размера квартиры: чем площадь больше, тем ниже цена квадратного метра. Например, трехкомнатную хрущевку могут продавать в районе $40 тыс., однокомнатную — за $30 тыс.», — объясняет Евгений Мищанчук. 

При этом операторы рынка отмечают спрос на квартиры в домах чешского проекта.

«Чешек мало в продаже. Как только появляются — мгновенно продаются, если это жилье с хорошим ремонтом. Потому что они дешевле намного. В зависимости от района, трехкомнатная квартира в доме чешского проекта может стоить около $50 тыс., с евроремонтом и часто с мебелью. В новостройке по такой же цене продается однокомнатная квартира», — объясняет Любомир Бованько. 

Самые дорогие объекты старого фонда сконцентрированы в центре. 

«В районе площади Рынок дешевле, чем $2,5 тыс./кв. м даже самую неудачную квартиру там просто не купите. А если у жилья правильная планировка и соответствующий вид из окна — не во двор, а на Ратушу — то цена может быть и $3-4 тыс. за кв. м», — продолжает Евгений Мищанчук.

Однако купить недвижимость в «сердце» города большая удача, потому что предложений на рынке очень мало. 

«Все то, что могло продаться, уже продалось. Даже «кавалерки» давно выкуплены. Были площадью 30 кв. м и меньше, по $25 тыс. раскупали. На данный момент можно найти разве какой-то подвальчик или варианты, у которых проблемы с документами», — подчеркивает Любомир Бованько.

«Были по $20 тыс. квартиры, но такое раз в полгода и вход через балкон, там одна какая-то непонятная комната, без санузла. Это квартирой не назовешь. А полноценное однокомнатное жильё от $40 тыс.», — дополняет коллегу Александр Милькович.

В районах, приближенных к центру, квартиры в старом жилом фонде продают в среднем за $1 тыс./кв. м. За наиболее доступными вариантами следует ехать на окраину Львова или в его пригороды. Как вариант риэлторы предлагают рассмотреть западное направление. Зимна Вода — это село, которое граничит с западной частью города, от него до центра Львова 9 км. Там зарегистрировано 11,5 тыс. жителей. Считается второй по численности населения деревней в Украине после Константиновки Запорожской области. Рядом расположен поселок городского типа Рудно, который находится в административном подчинении Железнодорожного района Львова. 

«Коттедж в районе ул. Княгини Ольги площадью 120 кв. м будет стоить $130-150 тыс., минимум за $120 тыс. можно найти. Такой же, например, в поселке Рудно или селе Зимна Вода, которые рядом со Львовом, вдвое дешевле — $60 тыс. Человек покупает машину себе и жене, таким образом экономит деньги», — разъясняет Любомир Бованько. 

Собрав информацию от специалистов по недвижимости Львова, редакция составила таблицу минимальной стоимости квартир в домах старого жилого фонда. Заметим, что фактические цены могут отличаться в зависимости от месторасположения, года и типа постройки, качества ремонта, способа отопления.
 

Для сравнения, в сентябре 2020 года цены в домах старого жилого фонда Львова стартовали от $600 за кв. м. Купить однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м в центре города можно было за $50 тыс. 

«Польский люкс» продавали от $1 тыс./кв. м. За однокомнатные хрущевки с косметическим ремонтом просили от $30 тыс. Цена в домах чешского проекта варьировала от $30 тыс. до $40 тыс. за однокомнатную квартиру. 

Читайте также: Обзор Черкасского региона: цены на жилье осенью 2020 года

Продажа квартир в современных домах Львова 

Выбирая жилье в новых уже сданных жилых комплексах, покупатели в первую очередь обращают внимание на то, что находится в округе, считает Александр Милькович.

«Люди смотрят на инфраструктуру: наличие супермаркета рядом, школы, садика. У нас метро нет, но должна быть трамвайная остановка», — объясняет руководитель агентства.

Квартира в доме, построенном после 2010 года, с качественной отделкой, мебелью и техникой обойдется в среднем $1,2 тыс. за кв. м, говорит Евгений Мищанчук.

«Если хороший ремонт, с автономным отоплением, в красивом месте и в комплексе с парковкой, там себестоимость составляет почти $1,1 тыс. за кв. м», — подсчитывает эксперт. 

В центре Львова современных домов немного, поскольку там мало земли для возведения зданий. 

«В центре у нас новое жилье почти не сдается. Это отдельные случаи. Как правило, если застройщикам удается где-то возвести новостройку, это недвижимость элитного класса. Жилье экономсегмента нет смысла на том участке строить. Цена будет не менее $1,3-1,5 тыс. за кв. м», — продолжает советник президента АСНУ. 

Квартиры без ремонта в массивах, приближенных к центру, продают от $800 до 1 тыс. за кв. м. Помимо центра, спросом пользуются дома во Франковском районе, который находится в южной части города. 

«Возьмем ЖК «Добра Оселя» на ул. Княгини Ольги. Квартира трехкомнатная площадью 91 кв. м с ремонтом и мебелью стоит $119 тыс. Это $1,3 тыс. за кв. м. Продали мы недавно двухкомнатную в этом комплексе площадью 64 кв. м за $80 тыс. — также около $1,3 тыс. за кв. м. Довольно бюджетные предложения были от застройщика «Галжитлобуд». Например, в ЖК на ул. Героев УПА, 73 за $700-750 за кв. м мы продавали там квартиры в нулевом цикле, это когда дом построен, но без ремонта, голые стены», — приводит пример Любомир Бованько.

Варианты по наименьшей стоимости можно найти в микрорайоне Рясное-2, ниже $500 за кв. м. Жилой массив расположен на северо-западной окраине города. Эта локация спросом не пользуется из-за неудобной транспортной развязки. 

«В массив можно попасть или объехав по Кольцевой дороге, но там пробки, или по ул. Шевченко, чтобы добраться до центра. А еще по дороге железнодорожный переезд. Люди, которые живут в Рясное-2, себя даже ко Львову в разговоре не относят. Говорят, я работаю в городе и каждый день два часа добираюсь туда и обратно, как повезет. А Львов — не Киев, это очень много. Поэтому жилье на 20% дешевле, и новостройки и то, что построили 30-40 лет назад», — объясняет Евгений Мищанчук.

По мнению специалиста, как только городские власти решат транспортную проблему, цены в Рясное-2 выровняются с другими районами города. В 2020 году мэрия запланировала реконструкцию ул. Железнодорожная, которая сообщает микрорайон с центром Львова. 

Информационно-аналитический отдел портала, опираясь на данные риэлторов города, составил срез актуальных цен на квартиры в современных домах Львова. 

Стоимость может отличаться в зависимости от локации, класса недвижимости, наличия ремонта и мебели, а также качества отделки.

Читайте также: Обзор жилой недвижимости Одессы: осенние цены и прогнозы до конца 2020 года

Какую комиссию просят львовские риэлторы

Общепринятая во Львове комиссия агента по недвижимости составляет 5%, утверждает Евгений Мищанчук.

«На эту цифру вышли еще более 20-ти лет назад. Цена будет зависеть от комплекса предоставленных услуг и стоимости объекта. Риэлтор, который продает объект стоимостью $2 млн. не будет претендовать на 5%. Когда продают гараж за $10 тыс., если агент будет просить меньше 5%, он даже не покроет расходы на дорогу», — приводит пример специалист. 

Такие же цифры называет и Любомир Бованько, говорит комиссия варьирует от 2 до 5% в зависимости от объекта. 

«Если владелец хочет продать что-то очень дорогое, как правило, риэлторы просят меньше. За однокомнатную квартиру 5% берется. Мы вкладываем сотни долларов, даже больше $1 тыс. можем потратить на рекламу. Это дает возможность максимальной экспозиции ее в гугле, фейсбуке, инстаграме, не учитывая маркетплейсы», — объясняет риэлтор.

Кто оплачивает услуги агентства недвижимости

Во Львове в 95% случаев комиссию риэлтору оплачивает покупатель, в 5% — продавцы, уверяет Александр Милькович.

С тем, что на данный момент в подавляющем большинстве случае в сегменте жилой недвижимости платит покупатель соглашаются и в Ассоциации специалистов по недвижимости. Однако тенденция постепенно меняется. 

«Еще лет 10 назад было принято, что только покупатель оплачивает. На текущий момент по договоренности, может быть и пополам. Кто заказывает услугу, как правило, тот и платит. Если продавец обратился к риэлтору, то соответственно, он и должен рассчитаться. В коммерческой недвижимости скорее наоборот. Люди, которые занимаются коммерцией, если хотят продать или сдать в аренду, понимают, что месяц простоя — это минус. Им надо скорее и качественнее, поэтому они готовы платить», — отмечает Евгений Мищанчук.

Во Львове большинство жилья продается через посредничество риэлторов, уверяет Любомир Бованько. Объясняет, что когда изначально покупатели пробуют самостоятельно искать варианты на сайтах объявлений, часто попадают на так называемые «заманухи». Это фейковые объявления, которые размещают недобросовестные риэлторы. Прозванивая такие предложения, покупатели слышат в ответ, что квартира уже продана, но риэлтор предлагает свои услуги в поиске жилья, таким способом набивая себе клиентскую базу. Столкнувшись с большим количеством «пустышек», соискатели недвижимости обращаются уже к профессиональным агентствам. 

Для более плодотворной работы львовские риэлторы осваивают ремесло блогеров и инстаграмщиков, собирая на своих страницах десятки тысяч подписчиков. 
«Многие владельцы не могут продать свою недвижимость, из-за то, что не хотят платить риэлторам и никто объекты нормально не рекламирует. В тренде у риэлторов заводить собственные большие площадки: телеграмм-каналы, вайбер-чаты, страницы в инстаграм и фейсбук. Если риэлтор как блогер и у него тысячи подписчиков, или он — модератор группы в социальных сетях, у кого больше шансов продать?», — описывает ситуацию на рынке специалист. 

Читайте также: Анализ цен и спроса на рынке недвижимости Винницы

Под какой % украинцы готовы взять ипотеку

Евгений Мищанчук соучредитель АН «Істейт-Ексклюзив» уверен, что программа доступной ипотеки от правительства на рынке недвижимости Львова не отразится. Так как желающих взять кредит на приобретение недвижимости, немного. 

В начале года Кабинет Министров Украины запустил новую ипотечную программу, благодаря которой банки смогут выдавать займы на приобретение недвижимости под 7% годовых. Рассчитывать на государственную помощь могут граждане Украины, которые отвечают требованиям о наличии/отсутствии недвижимости и требованиям по доходам (месячный доход семьи не должен превышать десятикратного размера средней заработной платы в регионе, где расположена недвижимость). Первые семь банков присоединились к программе в конце февраля и готовы выдавать кредиты на таких условиях: 

• стоимость жилья — до 2,5 млн. грн;
• срок кредита — до 20-ти лет;
• размер первого взноса — от 15%;
• сумма ипотечного кредита — до 2 млн. грн.

Читайте также: «Доступную ипотеку» сможет оформить широкий круг заемщиков

Любомир Бованько считает, что активизация ипотечного кредитования повлечет за собой подорожание квадратных метров. Эксперт приводит пример европейских стран. 

Так в швейцарских банках выдают кредиты заемщикам по отрицательной ставке. Процентная ставка Национального банка Швейцарии установлена на уровне минус 0,75%. Финансовые учреждения вынуждены доплачивать центробанку за хранение избыточных средств. В то же время стоимость домов и квартир во многих регионах страны за последнее десятилетие практически удвоились. Отрицательные ставки также встречаются у кредитных организациях Дании, Швеции и Японии. 

«Если мы идем таким путем, это позволит увеличить спрос. Но нужно понимать, что в результате вырастет цена на недвижимость», — предупреждает владелец агентства.

Чтобы ипотека пользовалась спросом, ставка должна быть не выше 6%, говорит Александр Милькович.

Прогнозы от львовских экспертов по недвижимости

Львовские специалисты по недвижимости единогласны во мнении, что квартиры в 2021 году подорожают. 

Руководитель АН «Місто» Александр Милькович прогнозирует рост на уровне 10% за год. 

«При валютной устойчивости, которую мы видим последние несколько лет, недвижимость вырастет на 5-10% максимум. Это нормальный процесс. Рынок любит тишину. Если доллар начинает идти вверх или вниз, он замирает. Участники выжидают: одни боятся продавать, другие — покупать», — уточняет советник президента АСНУ Евгений Мищанчук.

Владелец АН Realbest Любомир Бованько считает, что жилье прибавит в цене до 15%. Этому, объясняет специалист, будет способствовать экономическое развитие. Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings прогнозирует улучшение ситуации в экономике Украины в 2021 году. Реальный ВВП страны вырастет на 4,1%.

«Если взять жилье у наших ближайших соседей поляков, оно примерно вдвое дороже. Выше цены в Черногории, Чехии, Словакии. У нас недвижимость будет еще расти и расти. У многих людей нет других инструментов, куда вложить деньги. Банкам не доверяют. Депозиты не приносят такой прибыли, плюс их обкладывают налогом. Человек получает 8% годовых — это даже уровень инфляции не перекрывает. Не все умеют строить бизнес, торговать на бирже, покупать криптовалюту, золотые монеты или драгоценные камни. Для рядового украинца недвижимость — это единственный способ сохранить и приумножить свои средства», — объясняет свою позицию специалист. 

Однако подорожание больше коснется бюджетных сегментов, так как спрос на элитные загородные дома падает. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021