Основные тенденции рынка недвижимости Харькова
Харьков изначально был культурным центром, средоточием научной элиты, обладал мощной промышленно-технической базой (более 200 заводов), что было максимально использовано во времена СССР. Сегодня наступила эра партнерства и долгосрочных проектов и вместе с тем исчезла стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Но, следует отметить, рынок недвижимости Харькова сегодня как никогда привлекателен для инвесторов.
Увеличение стоимости жилплощади за последние два года на 15-35 % на фоне стремительного роста за последнее десятилетие (в среднем он составил около 2000%) смотрится естественно и закономерно. Аналитическим центром Харьковского инвестиционного агентства недвижимости определено восемь основных групп факторов, оказывающих влияние на тенденции развития регионального рынка недвижимости:
- рыночные,
- политические,
- экономические,
- социально-культурные,
- демографические,
- природно-географические,
- научно-технические (внутренние),
- внешние.
Очень важно обратить внимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии. Не стоит исключать и тот факт, что сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена именно необходимостью правильного выбора не только выше перечисленных факторов, но и возможно применение дополнительных факторов, присущих анализируемому региону.
Кому верить?
Как сегодня потенциальному клиенту среди заказных либо непрофессиональных прогнозов тенденций развития рынка недвижимости отследить реальную информацию? Псевдопророчество обвала рынка недвижимости элементарно разбивается массовой неудовлетворенностью и потенциальным спросом. Так, потенциальная емкость рынка жилья Харькова в сегменте «эконом» составляет 1750 тыс. кв. м, а предложение — всего 234 тыс. кв. м. В сегменте «бизнес-класса» спрос и предложение, соответственно, достигают 550 и 295 тыс. кв. м, а в сегменте «элит» — 265 и 152 тыс. кв. м. При определении данных оценок эксперты учитывали численность платежеспособных домохозяйств, имеющих платежеспособный спрос на жилье в новостройках и среднерыночную стоимость 1 кв. м по сегментам.
Как известно, периоды ажиотажа сменяются периодами стабилизации. Но при любых обстоятельствах на рынок стабильно влияют политические события, сезонные затишья (традиционно неблагоприятными для реализации жилья являются январь-февраль, первая половина мая, конец июня-середина августа) и валютный курс. Опыт предшествующих лет однозначен: рост цен прекращается на несколько месяцев (лето-начало осени), но затем резко активизируется. В мае многие компании-застройщики, реагируя на нестабильность валютного рынка, перевели свои прайсы в гривну и евро.
Харьковским новостройкам присущи классы элит, бизнес и эконом, поскольку жилье класса де-люкс и социальное практически не представлены на местном рынке. Небольшой процент запланированного социального жилья реализован в пригородах Харькова — Рогани и Песочине — для военнослужащих и льготных категорий, стоящих на жилищном учете.
По сравнению с аналогичным периодом 2007 года, объем строительства увеличился на 19,8%. Исходя из показателей введенного в эксплуатацию жилья, Харьков обошел традиционных лидеров прошлых лет — Донецк, Одессу и Днепропетровск. По среднестатистическим данным, в Харькове за 2007 год было введено в эксплуатацию 215 тыс. кв. м жилья в многоквартирных жилых домах. Из них: к эконом-классу относится около 44%, к бизнес-классу — 34%, к элит-классу — 23%.
Что происходит?
В 2007 г. в эксплуатацию было введено 30 жилых домов, на текущий момент — только 6, но до конца года планируется ввод еще 35 высоток. Сегодня на различных стадиях строительства находится около 295 тыс. кв. м жилой недвижимости или 81объект (что на 62% больше, чем за аналогичный период 2006 года). Из них на нулевой фазе строительства находится 17 объектов, на начальной — 34, средней — 9 и конечной — 19 объектов.
Отсутствие четкой стратегии развития и застройки города обуславливает проблему поиска новых территорий для строительства. Действенной программы использования территорий с устаревшим жилфондом в городе нет, как нет и свободной земли под жилищное строительство. Стоимость жилья элит-сегмента на первичном рынке (центральные районы) выше (в среднем $1600-2700 за кв. м), чем цена квадратного метра квартир в домах старой постройки в центральной части города (в среднем $1600-1700 за кв. м).
По данным Главного управления статистики, в Харькове почти не ведется строительство в Октябрьском, Орджоникидзевском и Фрунзенском районах, строители отдают предпочтение центральным районам города. Все вполне объяснимо: город рос и застраивался хаотично, не имея четкого плана застройки. В красивом историческом центре и престижных и близлежащих районах вперемешку с прекрасно сохранившимися домами, имеющими вековую историю, нередко встречаются ветхие, разбросан частный сектор.
Чтобы освободить площади в центре под высотные новостройки, местные власти планирует строительство социального жилья на площади около 247 акров возле Роганского жилмассива (р-н ул. Сергея Тархова). За 2 года предполагается создать городок из 4-этажных домов. Сюда будут переселены жители из ветхих аварийных домов, расположенных в центральной части Харькова.
Что почем?
Среднестатистические цены в Харькове на жилье в домах класса люкс в центре города составляют $1750-3200 за кв. м, в других районах — $980-1520 за кв. м. Самые дорогие пентхаусы — до $3700 за «квадрат». Наиболее популярны квартиры площадью до 150 кв. м. Большие площади продаются труднее, но это не относится к пентхаусам, и, кроме того, сохраняется интерес к двухуровневым квартирам.
Намечается общая новая тенденция — активная разработка ближайшего пригорода, что справедливо для всех сфер развития рынка недвижимости. «По аналитическим прогнозам, цены на недвижимость первичного рынка возрастут на 30-35% в 2009 г. по сравнению с существующими сегодня (на начало сентября 2008 г.) ценами, — заявила аналитик Виктория Петрушина. — Реализация жилья бизнес-класса вполне соответствует спросу, но для наиболее и наименее платежеспособных клиентов выбор совсем не богат».
«Буквально за полтора года квартиры выросли в цене вдвое. Но при этом, казалось бы, откровенном переизбытке предложений приобрести желаемую жилплощадь не так и просто. Подобная тенденция вытесняет покупателей в более благополучный по экологическим параметрам пригород, что однозначно позволяет прогнозировать в самое ближайшее время подорожание жилплощади в пригородной зоне (пгт. Песочин, пгт. Солоницевка, Родичи, Безлюдовка, Покотиловка, М. Рогань, Высокий, Подворки). Наблюдается увеличение цен и в районных центрах. Однозначный лидер — Чугуев», — сообщила независимый аналитик Наталья Григорьева. — Баланс спроса и предложения в «элитном» секторе, похоже, наступит не ранее 2010 года».
Однозначным лидером ценовой гонки в 2007 году стал эконом-класс. Жилье подорожало за год на 47% — с $669 до $983,4 за 1 кв. м. Далее следует жилье элит-класса: здесь средняя цена поднялась с $1676 до $2425 за кв. м, т. е. на 44,7%. Жилье бизнес-класса в течение прошлого года выросло в цене на 37,3% — с $1213 до $1665 за 1 кв. м.
Стоимость одно-, двух-, трехкомнатных квартир на первичном рынке в течение первого квартала в среднем по городу выросла на 7,7 % (с $1489 до $1604 за кв. м), в центре квартиры подорожали на 6,87 % (с $2039 до $2179), в ближних микрорайонах — на 10,5 % (с $1312 до $1450 за кв. м), в дальних микрорайонах — на 2,6 % (с $934 до $959 за кв. м).
Жилье эконом-класса сохранило лидерство и за шесть месяцев выросло в цене на 31,5% — с $983 за кв. м на начало января до $1293 на 1 июля. Самый большой прирост цены этот сегмент показал в апреле (6,7 %), самый низкий — в июне (0,03 %). За август сегмент показал снижение на 3,3 %: средняя цена 1 кв. м жилья к 1 сентября составила $1250,4 против $1295 на начало августа.
Значительный прирост цен во втором квартале произошел в сегменте элит. По итогам полугодия подорожание здесь составило 23,7 %ь — с $2425 до $3000 за кв. м. Самый большой прирост зафиксирован в июне — 6,3 %, самый низкий — в марте (0,9 %).
Жилье бизнес-класса за полугодие поднялось в цене на 15,6 % — с $1665 до $1925. Наиболее высокими темпами цена здесь росла в апреле (4,3 %), наиболее низкими — в июне (0,05 %).
«В 2007 году около 80% квартир покупались по ипотечным договорам с указанием реальной себестоимости, чтобы обезопасить себя в дальнейшем. На сегодняшний день при повышении банковских ставок и ужесточении контролирующих органов банков сделки по ипотечным договорам сократились более чем на половину. В связи с этим несколько замедлился рост цен на недвижимость до стабилизации политической ситуации в стране», — считает Юлия Бушекир, директор АН «Базис».
Кто в доме хозяин?
Завоевание лояльности клиента — это предоставление качественной услуги, профессиональная ориентация на удовлетворение заказчика в условиях непредсказуемости рынка. Предпочтения той или иной строительной компании проанализировать очень сложно: этот выбор осуществляется из каких-то глубинных психологических побуждений. На сегодняшний день на рынке жилой недвижимости Харькове работают около 50 застройщиков. Чтобы быть успешными, компании вынуждены идти по пути собственной профессионализации, улучшения качества работы и продвижения масштабных проектов комплексной застройки. Наиболее крупные игроки:
ЖСК-1. Компания строит кирпичное жилье эконом-класса, встречаются проекты бизнес-класса.
ЖСК-2. Большинство возводимого жилья относится к эконом-классу. Компания строит кирпичные и монолитно-кирпичные дома.
Концерн «Монолит Строительный альянс». Объединил 15 строительных компаний, имеет в своей структуре производителей стройматериалов, пластиковых труб, металлопластиковых окон и проектный институт. Компания возводит жилье бизнес-класса, используя монолитно-каркасную технологию строительства.
«Агросервис». Возводит жилье и эконом- и бизнес-класса не только в Харькове, но реализует проекты в ближнем пригороде (пгт. Солоницевка).
«ТММ». Знаменитая и в столице компания. Условия для покупателей такие же, как и в Киеве. Упор на жилье элит-класса.
Куряжский ЖСК. Компания строит жилье эконом-класса в панельных домах как в городской черте, так и в ближайшем пригороде (пгт. Песочин, Солоницевка).
«МКДУ». Компания строит в основном дома бизнес-класса, реже эконом. В конце 2006 года заявила о начале реализации проекта строительства жилого микрорайона «Павловка Риверсайд Парк», реализация проекта — 2008-2012 гг.
«Консоль». Компания с крымскими корнями специализируется на строительстве качественных домов бизнес-класса. Компания в 2007 году заявила о строительстве на территории 10 га многофункционального комплекса «Consol Green City» в районе ул. Веселой.
«Авантаж». Компания рассматривает возможность постройки дома выше 30 этажей и строит дома всех типов, используя монолитно-каркасную технологию строительства. Планирует в этом году начать реализацию проекта комплексной застройки микрорайона на Салтовке (север Харькова) общей площадью 250 тыс. кв. м в районе ул. Казакевича.
«Констракшн групп». Компания строит дома бизнес- и элит-класса, используя монолитно-каркасную технологию строительства.
«Приват-лэнд». Компании в 2005 году было выделено около 40 га земли, на которых она должна будет построить около 500 тыс. кв. м жилья.
«XXI век Харьков». Компания заявила о строительстве жилого микрорайона «Золотые пески» общей площадью 920 тыс. кв. м (общая жилой площадью 600 тыс. кв. м). Микрорайон будет построен на участке 36,8 га, ограниченном ул. Героев Труда, ул. Цветущей, рекой Харьков. Сдача первой очереди в эксплуатацию запланирована на 2011 год.
«Финантек». Компания планирует возвести в рамках проекта «Изумрудная долина» 350 тыс. кв. м жилья разных классов на участке площадью 228 га, ограниченного улицами Ак. Павлова и Крупской, Салтовским шоссе, Электромеханическим переулком и Московским проспектом.
ООО «Риал Истейт Солюшнз». Завершила разработку концепции мультифункционального комплекса в Харькове общей площадью более 43 тыс. кв. м. Начало строительство комплекса запланировано на третий квартал 2008 года, ввод первой очереди — летом 2009 года.
Кроме того, было заявлено о создании коммунального предприятия «Харьковгорстрой», которое будет заниматься строительством социального жилья.
Наиболее низкая цена 1 кв. м в настоящий момент зафиксирована в домах эконом-класса в ближнем пригороде в пгт. Песочин, м/р Надия — $710/кв. м. Наиболее дорогое жилье зафиксировано в домах элит-класса в центре на ул. Бакулина — $3500/кв. м.
По состоянию на сентябрь 2008 года, среди приобретенных квартир в кредит активнее всего покупали жилье эконом-класса 27% инвесторов. А в жилье более высоких классов вкладывали средства менее 7-11%.
В настоящий момент в Харьковской области запускается государственная программа по обеспечению жильем социально незащищенных слоев населения, где 1 кв. м должен стоить не дороже $600. На вопрос «удастся ли построить качественное жилье за эти деньги?» в ближайшее время ответят жители Чугуевского района и пгт. Песочин, позже — Краснокутского, Двуречанского и Богодуховского районов.
Вторичный рынок
В 2007 году в Харькове предложение вторичного жилья составило порядка 650 тыс. кв. м и включало, помимо изолированных квартир, «гостинки» и «подселенки». В целом, на рынке присутствуют различные категории квартир. Более 60% совокупного объема предложения на вторичном рынке жилья Харькова составляют квартиры в высотных домах современного периода строительства. В центральной части города большая часть предлагаемого жилья (около 80%) — дома, построенные в конце ХIХ-первой половине ХХ века. Около 26% предлагаемого жилья — так называемые «хрущевки». Массовая застройка Харькова проводилась скачкообразно. Каждому периоду соответствовало «элитное» и «массовое» жилье. В 50-60-е годы в центре и приближенных к центру районах появились «сталинки», в спальных районах — «хрущовки». Местонахождение «сталинок», «обкомовских домов» и домов старой постройки зачастую формирует завышенную цену — люди платят за «возможность проживать в районе Сумской или Пушкинской улиц».
По своим характеристикам эти квартиры уступают новостройкам бизнес- и элит-класса, а в стоимости бывают оценены выше. Количество таких квартир в историческом центре города невелико. В многокомнатных квартирах цена квадратного метра в 2008 году увеличилась на 25%. В то же время стоимость комнат выросла на 53%. Для 70-80-х годов характерны панельные дома — «чешки», «польки» и квартиры улучшенной планировки в 16-этажках. Следующая волна панельных домов конца 80-х - начала 90-х годов была только «улучшенками».
В условиях отсутствия массовой застройки современным жильем такое разделение жилья на классы сохранилось: «элитность» и «неэлитность» квартир, построенных много лет назад, осталась актуальной. Опишем вышеуказанные типы квартир.
«Сталинки», «обкомовские дома», реконструированные дома старой постройки — квартиры с большими и наиболее удобными площадями.
Квартиры «улучшенной планировки» («улучшенки»): располагаются в 9-10-, 12- и 16-этажных панельных домах, а также 14-этажных кирпичных домах. Для них характерны раздельные комнаты, высота потолка 2,7 м, площадь кухни 8-9 кв. м., наличие лоджий.
«Малогабаритки»: квартиры с очень малыми площадями: 26 кв. м (общая)/13 кв. м (жилая). Они расположены в 9-этажных панельных домах, так называемых «малосемейках» (6 квартир на этаже). Также малочисленные 5-этажки с аналогичными квартирами и несколько нестандартных кирпичных высотных домов с маленькими однокомнатными квартирами.
«Хрущевки»: квартиры со стандартной планировкой располагаются в 5-этажных (реже 2-3-4-этажных) домах; высота потолка до 2,5 м, площадь кухни от 4,7 до 6 кв. м, смежные комнаты, без лифта и мусоропровода.
«Польки»: квартиры со стандартной планировкой, характерны для 9-этажных панельных домов; высота потолка 2,65 м, площадь кухни 6,5-7 кв. м.
«Чешки»: квартиры со стандартной планировкой, расположены в 9-12-этажных панельных домах; высота потолка 2,65 м, площадь кухни 6,5-7 кв. м.
В 2008 году стоимость квадратного метра в квартирах на вторичном рынке выросла на 27% по сравнению с 2007 годом. Средняя стоимость квадратного метра в городе в декабре 2007 года составила $1359/кв. м, в то время как в центральных районах — $1857 за «квадрат».
Вторичный рынок, вслед за первичным, активизируется в направлении расширения в пригородную зону — Песочин, Солоницевка, Кулиничи, Чугуев. Постепенное выравнивание инфраструктуры районов, стирание условных границ. Хорошая транспортная доступность, положительная экологическая ситуация, развитие инфраструктуры, относительно дешевое жилье по сравнению со спальными и окраинными районами позволяют прогнозировать всплеск покупательского интереса и, соответственно, высокий рост стоимости в 2008 году.
Тенденции «вторички»
«При недостаточном объеме строительства и фактическом игнорировании строительства малогабаритных квартир и малометражных однокомнатных растущий спрос остается неудовлетворенным. Люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, из-за чего цены на него растут быстрее всего. Вот и выходит, что квадратные метры в «хрущевках» и современных домах эконом-класса стоят одинаково, хотя разница в качестве разительна», — считает аналитик компании «First capital» Наталия Андреева.
На вторичном рынке недвижимости в течение последнего периода наблюдается динамичный рост цен, захвативший все сектора рынка. Цены на однокомнатное жилье в среднем по городу подорожали на 25,8 % (с $1390 до $1749 за кв. м), в центре — на 21,2 % (с $2062 до $2500), в приближенных к центру районах было зафиксировано подорожание на уровне 19,6 % (с $1460 до $1747 за кв. м), в спальных районах цены выросли на 29,7 % (с $1330 до $1726 за кв. м). Двухкомнатное жилье подорожало на 22,2% (с $1335 до $1631), в центре города стоимость квартир возросла на 4,1 % (с $2066 до $2151 за кв. м), в приближенных к центру районах цены выросли на 20,5 % (с $1390 до $1675), в спальных районах цены выросли на 17,4 % (с $1376 до $1615 за кв. м). По сравнению с прошлыми годами наметилась тенденция удорожания и трехкомнатного жилья. В среднем по городу стоимость его увеличилась на 17,3 % (с $1280 до $1502), в центральных районах цены выросли на 14,4 % (с $1800 до $2060 за кв. м), приближенных к центру районах — на 9,06 % (с $1468 до $1601 за кв. м), в спальных районах — на 7,9 % (с $1346 до $1453).
Наибольшее предложение по продаже квартир на вторичном рынке по итогам 2007 года было зафиксировано на Салтовке и Северной Салтовке — 33% всех квартир, реализуемых в городе. В этом году акцент несколько смещается в сторону Алексеевки и Новых домов.
По словам Натальи Медведевой, специалиста по оценке недвижимости, в 2007 году наибольший рост стоимости 1 кв. м был зафиксирован в «сталинках» и в домах старой постройки — 43%, «хрущевки» и квартиры в панельных домах выросли на 25% и «улучшенки» выросли на 27%. Закономерность последних лет — более дорогие квартиры растут в цене больше, чем более дешевые. В 2008 г., как и в 2007-м наибольший рост стоимости за кв. м был отмечен в сравнительно дешевых «одинарках» и «двушках», традиционно пользующихся спросом среди покупателей. Прослеживается сокращение разницы в ценах кв. м между одно-, двух-, трех- и многокомнатными квартирами. Разница в стоимости между однокомнатной и двухкомнатной квартирой составляет 3% (против 2,5 % в 2007 году), однокомнатной и трехкомнатной — 2% (против 14 % в 2007-м), однокомнатной и многокомнатной — 6% (против 21% в 2007 году)».
За прошлый год на вторичном рынке жилья Харькова цены выросли в среднем на 8-10%. Наибольший всплеск активности был отмечен в декабре, когда количество сделок превысило среднегодовые показатели почти в 3 раза.
Наиболее дорогими в первом квартале стали «средние» метры в районах Госпрома, Сосновой Горки (в 1-комнатной — $2100, в 2- комнатной — $2200, в 3-комнатной — $2170) и центра, Нагорного (соответственно — $2000, $2330 и $2150). Самыми дешевыми — в районах Аэропорта, Основы ($1242, $1100 и $1100).
По долям предложений на вторичном рынке жилья: однокомнатные квартиры — 41%, двухкомнатные — 32%, трехкомнатные — 27 %. Если говорить более детально, то предложение, формирующееся объектами продажи: 25% — Салтовка, Северная Салтовка, 17% — Новые дома, Одесская, порядка 16,3% — Алексеевка, Павлово Поле — 16,4%.
Уровень цен на однокомнатные квартиры в центральных районах Харькова (Нагорный, Госпром, Научная, Сосновая Горка) перевалил за отметку $1950, более просторное по площади жилье стоит здесь в среднем $1730-1900 за кв. м. Самое дешевое жилье можно сегодня купить на окраинах (Бавария, Залютино, ХТЗ, Рогань) — от $1020 за «квадрат» «трешки» до $1157 за кв. м однокомнатной квартиры. Строительство дешевого жилья вряд ли повлияет на рынок недвижимости в целом. Небольшие метражи жилья, построенного без применения новейших строительных технологий и материалов, непрестижное месторасположение привлекут лишь специфическую часть покупательского сегмента.
«На сегодняшний день рынку недвижимости еще очень далеко до полного финансового насыщения. Сейчас мы наблюдаем ситуацию, которая называется «отложенный спрос». А это означает, что цены на недвижимость однозначно будут расти», — считает Сергей Кобзан, директор АН «ХИАН».
Автор выражает благодарность аналитическому отделу Харьковского инвестиционного агентства недвижимости (ХИАН) за предоставленную информацию и лично Сергею Кобзану за сотрудничество, а также аналитическому отделу компании «First capital» и лично Наталии Андреевой.
