Покупка квартиры в новостройке через эмиссию целевых облигаций


25.05.2020 17:01  0 комментариев

Как происходит передача жилья покупателю при использовании ценных бумаг и какие существуют риски.

Редакция портала Domik.ua совместно с экспертами BildControl.ua и юристом Владимиром Копотем подготовила заключительный материал из цикла статей о действующих в Украине схемах привлечения частных инвестиций на первичном рынке недвижимости. В нем пойдет речь о приобретении квадратных метров через эмиссию целевых облигаций.

Любой из описанных механизмов не гарантирует того, что объект будет построен вовремя, а инвестор получит свою квартиру. Чтобы максимально обезопасить себя от рискованного вложения средств, следует внимательно изучить репутацию застройщика и полученные на строительство документы. Самый простой способ получить полную информацию о выбранном жилом комплексе — заказать детальный отчет на Билд.юа. В нем собраны документы и факты о новостройке и деятельности девелопера с комментариями экспертов, которые позволят принять обоснованное решение о покупке. 

Читайте также: Схема приобретения квартиры в новостройке через договор купли-продажи

Законодательное регулирование

Возможность приобретения жилья через эмиссию ценных бумаг (облигаций) предусмотрена Законами Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» и «О государственном регулировании рынка ценных бумаг», а также Положением Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР) «О порядке выпуска облигаций предприятий».

Участники: 

  • физическое лицо – инвестор/покупатель ценных бумаг;
  • эмитент – компания-подрядчик которая строит объект и выпускает ценные бумаги под квадратные метры.

Суть процесса покупки квартиры

Эмитент-застройщик выпускает ценные бумаги, обеспечением для которых выступает жилье (квадратные метры) в еще не построенном здании. Облигации продаются будущим владельцам жилплощади. В порядке, установленном НКЦБФР, указано, что облигации могут быть процентными, целевыми и дисконтными. В большинстве случаев застройщики используют схему целевых облигаций.

Целевые облигации — это ценные бумаги, обязательства по которым исполняются путем передачи товаров и/или услуг. В случае покупки недвижимости в новостройке обязательства погашаются квадратными метрами. Застройщик выпускает облигации для того, чтобы привлечь деньги частных лиц на финансирование строительства.

Обязательный реквизит целевых облигаций — указание товара (услуги), под которые они выпускаются. В данном случае – это квартира с указанием ее характеристик. Облигации могут погашаться деньгами или имуществом в соответствии с условиями размещения облигаций.

После оплаты стоимости облигаций, они переводятся на счет покупателя, который открывается у депозитария (банк-держатель). Облигации могут быть в документарной форме (бумажные) и бездокументарной (цифровые).

Одновременно с договором купли-продажи облигаций заключается договор резервирования квартиры (иногда бронирования или участия в строительстве квартиры), в котором фиксируется этаж, площадь и другие характеристики покупаемой недвижимости.

ВАЖНО! 

Покупатель приобретает не квадратные метры, а ценные бумаги – облигации!

Облигации продают в количестве, которое соответствует количеству квадратных метром (например, одна облигация – один кв. м). Иными словами, покупатель не может приобрести столько облигаций, сколько хочет, а лишь то количество, которое закреплено за конкретным объектом недвижимости.

Процесс «обмена» (погашения) облигаций на квадратные метры может происходить одним из следующих способов:

  • собственник облигаций предъявляет эмитенту (застройщику) свои ценные бумаги для погашения, после чего стороны подписывают договор купли-продажи.
  • собственник облигаций предъявляет эмитенту (застройщику) свои ценные бумаги для погашения, после чего стороны подписывают договор мены;
  • стороны (покупатель облигаций и эмитент) заключают договор резервирования квартиры. В итоге, суть этого договора сводится к договору мены.

При любом из вариантов происходит разрыв между владением ценными бумагами и требованием получить квадратные метры. Если облигации погашены, застройщик может навязать новые условия при заключении договора купли-продажи. Основной недостаток этого способа в том, что договор купли-продажи — платный. В случае погашения облигаций средства покупателю не возвращаются, соответственно ему не будет чем расплачиваться по договору купли-продажи.

Если речь идет о договоре мены, облигации одновременно не могут и погашаться (теряя статус товара), и быть товаром как ценная бумага, которая может подлежать обмену по договору мены.

Целевые облигации, как правило, имеют срок обращения, сопоставимый с заявленными планами по строительству объекта. По окончании этого периода застройщик обязан в срок до года (период погашения) предоставить за них имущество – то есть новую квартиру.

ВАЖНО! 

Если облигации не предъявлены вовремя, право на их погашение будет утрачено. На это стоит обратить внимание при подписании договора купли-продажи облигаций.

Преимущества покупки квартиры через целевые облигации:

  • облигации выступают реальным имуществом и могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке (возможность получения кредита под залог ценных бумаг);
  • операции по выпуску облигаций не выступают объектом налогообложения на добавленную стоимость и, теоретически, себестоимость квадратного метра должна быть ниже;
  • у собственника именных облигаций в бездокументарной форме отсутствует риск утраты облигаций, в том числе в связи с противоправной деятельностью третьих лиц;
  • ценные бумаги хранятся на счете у депозитария — организации, осуществляющей деятельность относительно хранения бездокументарных ценных бумаг.

Кроме того, НКЦБФР тщательно проверяет наличие разрешительной документации у застройщика эмитента, право пользования/владения земельным участком. Но контроль за строительными работами не входит в компетенции этого государственного органа.

Основные риски:

  • облигации невозможно погасить в случае незавершенного строительств;
  • облигации подлежат временному обороту и в определенный срок их нужно погасить. Может возникнуть ситуация, когда дом не т введен вовремя, а обязательство необходимо погасить;
  • договор купли-продажи облигаций не выступает правоустанавливающим документом, также не подлежит нотариальному удостоверению;
  • облигации предполагают передачу абстрактных квадратных метров в строящемся доме, а не конкретной квартиры;
  • если застройщик передаст объект незавершенного строительства в ипотеку третьему лицу, то последнее будет иметь преимущественное право требования на объект;
  • если покупатель не предъявит облигации к погашению в установленный срок, застройщик освобождается от каких-либо обязательств;
  • ответственность эмитента за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию в договорах, как правило, не устанавливается;
  • в случае банкротства эмитента, инвестор может потерять все вложенные средства.
  • договор купли-продажи/мены квартиры удостоверяется частным нотариусом, которого определяет эмитент;
  • при заключении договора купли-продажи/мены объекта, инвестор оплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (1% от суммы договора купли-продажи объекта) и услуги нотариуса.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020



просмотров: 1240

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 0

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 0 - Покупка квартиры в новостройке через эмиссию целевых облигаций

Бизнес новости

 
цена: от 15 000 грн/м2
тел: (098) 184 20 52
 
цена: 21 914 грн./м2
тел: (044) 495 34 55
 
цена: от 25 326 грн/м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 17 985 грн/⁠⁠м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 19 900 грн/м2
тел: (067) 247 01 22
 
цена: от 34 990 грн./м2
тел: (044) 339 90 09
 
цена: от 61 870 грн./м2
тел: (044) 22 000 22
 
цена: от застройщика
тел: (044) 495 44 44
 
цена: от 21 534 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 27 900 грн/м2
тел: (044) 299 24 00
 
цена: от 20 500 грн./м2
тел: (044) 224 45 02

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Оформление недвижимости, налоги >Покупка квартиры в новостройке через эмиссию целевых облигаций