Схема покупки жилья в новостройке через институты совместного инвестирования

Журналисты портала Domik.ua совместно с экспертами BildControl.ua подготовили следующий материал из цикла публикаций о схемах привлечения частных инвестиций на первичном рынке Украины. В этой статье речь пойдет об одном из четырех способов, предусмотренных законодательством — схеме приобретения жилья в новостройке через институты совместного инвестирования (ИСИ) по инвестиционному договору. Механизм привлечения средств инвесторов через ИСИ очень распространен, особенно среди крупных застройщиков. Хотя он и требует больших организационных затрат, однако позволяет сэкономить на налогообложении. 

Важный аспект деятельности ИСИ — их льготное налогообложение. Активы инвесторов ИСИ вместе с доходами, полученными за счет операций с такими активами, не облагаются налогом на прибыль до момента распределения соответствующих средств между инвесторами. Обложению подлежит исключительно выведенный капитал (дивиденды), поэтому аккумулированная компанией прибыль может использоваться для реинвестирования. Дивиденды, полученные от ИСИ облагаются по ставке 9 %. Можно также привлечь нерезидентов из стран, с которыми заключены договоры об избежании двойного налогообложения, что предусматривает более благоприятный режим налогообложения дивидендов. Освобождение средств ИСИ от налогообложения позволяет использовать инвестфонды в качестве эффективного инструмента структурирования бизнеса, в том числе для уменьшения налоговой нагрузки. 

«Однако в схеме инвестирования через ИСИ следует обратить внимание на то, принимает ли участие в проекте сторонний подрядчик. Если это так, то когда подрядчик продает построенный объект заказчику, с такой продажи уплачивается налог на добавленную стоимость (НДС) — 20%. То есть себестоимость строительства возрастет. В случае, когда заказчиком и подрядчиком выступает одно и то же лицо, описанной выше продажи нет и, следовательно, НДС не взимается. Теоретически цена на квартиру в таком договоре может быть меньшей и есть основания для торга или обсуждения величины скидки. Поэтому, прежде, чем вложить деньги в новостройку через ИСИ, важно понимать, кто выступает участниками строительства», — советует эксперт поисковика надежных новостроек Bild.ua Наталья Осташевская. 

Схема привлечения средств инвестора — один из 42-х параметров, которые проверяют эксперты поисковика надежных новостроек Bild.ua, чтобы присвоить Индекс надежности каждой новостройке. На сайте можно узнать, какую позицию занимает выбранный жилой комплекс в рейтинге надежных, и заказать подробный отчет. В нем будут собраны все разрешительные документы, анализ инвестиционного договора, а также информация об участниках проекта, что поможет принять решение о целесообразности инвестирования в этот объект.

Законодательное регулирование

«Законодательство не устанавливает единого формата инвестиционного договора. При этом прописаны механизмы, которые можно использовать для инвестирования и финансирования строительства жилой недвижимости за счет средств физических и юридических лиц. В частности это регулируют Законы Украины «Об инвестиционной деятельности» и «Об институтах совместного инвестирования»», — объясняет эксперт поисковика надежных новостроек Bild.ua Наталья Осташевская. 

Участники:

• инвестор — физическое лицо, приобретающее объект недвижимости в будущем путем внесения инвестиционных взносов;
• фонд — финансовая компания, принимающая инвестиционные взносы от инвестора с целью финансирования строительства объекта. Это может быть корпоративный инвестиционный фонд (КИФ) или паевой инвестиционный фонд (ПИФ);
• компания по управлению активами (КУА), которая действует от имени фонда;
• застройщик — подрядная организация, которая осуществляет непосредственно работы по строительству дома.

Застройщик не может напрямую подписывать инвестиционные договоры с инвестором. Это запрещено законом. Он привлекает финансовую компанию (КИФ или КУА), которая организовывает фонд с целью привлечения денежных средств от инвесторов. Задача таких фондов — аккумулировать средства инвесторов для получения прибыли через выгодные вложения: бумаги, корпоративные права, недвижимость и др. 

ПИФ — это совокупность активов, которые принадлежат инвесторам на правах совместной долевой собственности. Они находятся в компании по управлению активами и учитываются ею отдельно от результатов хозяйственной деятельности. ПИФ — это не юридическое лицо. Он лишь подчиняется КУА. Прибыль ПИФ распределяется между управляющей компанией и инвесторами фонда пропорционально доле их инвестиций. ПИФ создается КУА путем выпуска инвестиционных сертификатов. Участник ПИФ — инвестор, который приобрел сертификат.

КИФ — это ИСИ, который создается в форме открытого акционерного общества (ОАО) и осуществляет исключительно деятельность по совместному инвестированию. Все инвесторы становятся соучредителями путем покупки акций. В отличие от ПИФ, КИФ — юридическое лицо в форме акционерного общества (АО) и создается не самой КУА, а третьим юридическим лицом. КИФ самостоятельно определяет, в чьи облигации (каких застройщиков) вкладывать средства.

КУА — профессиональный участник рынка ценных бумаг, вид деятельности которой исключительный и лицензируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР). Надзор над деятельностью КУА осуществляется наблюдательным советом фонда, хранителем активов фонда (банком).

Читайте также: Схема покупки квартиры в новостройке через предварительный договор купли-продажи

Суть процесса покупки квартиры

В основе схемы приобретения жилья в новостройке через (ИСИ) по инвестиционному договору лежит купля-продажа имущественных прав на приобретение недвижимости. Создается ИСИ, который получает от инвесторов начальный капитал и подписывает с застройщиком инвестиционный договор, согласно которому ИСИ поэтапно финансирует строительство, а после ввода объекта в эксплуатацию, получает имущественные права на недвижимость. ИСИ в свою очередь заключает договор с покупателями, которые передают ИСИ часть стоимости объектов, а ИСИ обязуется после окончания строительства подписать с ними договоры купли-продажи недвижимости.

Инвестиционный договор по своей структуре и конечному результату напоминает предварительный, поскольку не выступает правоустанавливающим документом, по которому можно оформить право собственности на объект недвижимого имущества, в итоге стороны подписывают основной договор купли-продажи. 

Предмет договора — инвестиционное участие инвестора в строительстве дома. В действующем законодательстве отсутствуют четкие требования к форме такого типа договора, как и норма об обязательном нотариальном заверении. Застройщики предлагают заключить соглашение в простой письменной форме. Но инвестиционный договор похож на предварительный договор, а предварительные договоры нотариально удостоверяются. 

При подписании инвестиционного договора следует обратить внимание на такие аспекты:

• юридическая связь между застройщиком и фондом: на каком основании фонд продает квартиры в строящемся доме (как правило, это инвестиционный договор между КУА и застройщиком);
• полномочия подписантов по договору (устав, доверенность);
• характеристики объекта инвестирования (квартиры);
• сроки выполнения инвестиционного договора, то есть сроки сдачи дома в эксплуатацию;
• порядок, условия и сроки подписания основного договора;
• ответственность сторон;
• порядок выхода из сделки (расторжение инвестиционного договора) и возврат инвестиционных взносов (или продажа третьим лицам).

Инвестирование и финансирование одной квартиры в объекте строительства несколькими инвесторами возможно исключительно при заключении между ними договора в письменной форме, в котором определяются доля каждого инвестора и порядок внесения им соответствующей инвестиции.

После ввода дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса, фонд регистрирует на себя право собственности и только после этого реализует квартиру инвестору путем подписания договора купли-продажи. Инвестор становится вторым собственником новой квартиры.

«При этом не все застройщики прописывают связь инвестиционного и будущего договора купли-продажи. Это означает, что есть риск увеличения стоимости квадратного метра. Чтобы этого не произошло, необходимо настаивать на том, чтобы продавец указал в дополнительном соглашении порядок перехода с инвестиционного договора в куплю-продажу», — говорит Наталья Осташевская.

На что обратить внимание при покупке квартиры через ИСИ:

• предмет договора;
• полномочия подписантов по договору;
• характеристики квартиры;
• цена объекта;
• условия оплаты;
• ответственность сторон;
• порядок выхода из сделки (расторжение договора купли-продажи).

При заключении договора купли-продажи объекта инвестор оплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (1% от суммы договора купли-продажи объекта) и услуги нотариуса.

Плюсы и минусы инвестирования в новостройку через ИСИ

Преимущества покупки квартиры через ИСИ:

• деятельность ИСИ контролируется Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, то есть, на государственном уровне;
• есть механизм защиты инвесторов: функции управления активами, хранения и учета средств фонда разделены между независимыми друг от друга структурами — КУА и хранителем (банком). Наиболее важные решения согласовываются с наблюдательным советом фонда;
• легальная оптимизация налоговой нагрузки;
• инвестирование в ИСИ — целевое. Это значит, что денежные средства могут пойти исключительно на строительство дома;
• теоретически, ИСИ контролирует выполнение обязательств со стороны застройщика и, в случае необходимости, может заменить подрядчика, чтобы достроить дом и сдать его вовремя.

Основные риски:

• фонд может привлекать средства до получения всех необходимых разрешительных документов. Здесь важно изучить репутацию застройщика. Инвестиции на этапе подготовительных работ действительно более выгодны. Однако, если строительная компания не сможет в дальнейшем получить разрешительные документы, инвестор рискует попасть в сложную ситуацию;
• у инвесторов нет возможности контролировать процесс выполнения застройщиком своих обязательств;
• отсутствуют прямые договорные отношения инвестора с застройщиком. В случае невыполнения обязательств со стороны застройщика, инвестор не сможет предъявить ему претензии, так как застройщик не выступает стороной инвестиционного договора между фондом и инвестором;
• цель инвестирования — получение права собственности на объект недвижимого имущества. В случае непредвиденных обстоятельств (например, заморозка стройки по каким-либо причинам), инвестор не получает объект инвестирования, а может лишь рассчитывать на возврат денежных средств без учета инфляционных потерь и курсовой разницы;
• инвестиционные договоры подписываются в письменной форме и не подлежат государственной регистрации либо нотариальному удостоверению;
• полное выполнение инвестиционного договора возможно лишь после ввода дома в эксплуатацию;
• договор купли-продажи объекта удостоверяется частным нотариусом, которого определяет фонд;
• некоторые фонды спустя 2-3 года после начала строительных работ становятся убыточными.

Читайте также: Схема приобретения жилья в новостройке в жилищно-строительных кооперативах

Выводы

Важное преимущество ИСИ — это то, что такой механизм предусмотрен как способ финансирования жилищного строительства в законодательстве. Однако такая схема инвестирования довольно сложная, она подходит только тем инвесторам, которые досконально разбираются в вопросе, а также тем, кто готов воспользоваться услугами профильного юриста по недвижимости и свести риски своей инвестиции к минимуму. 

«Ни один из способов инвестирования на первичном рынке недвижимости Украины не гарантирует, что вкладчик получит свои квадратные метры. Инвесторы законодательно не защищены. В случае с ИСИ, например, если застройщик обанкротится, то покупатель даже не сможет такой компании предъявить какие-либо претензии, поскольку договор заключается не с самим застройщиком, а с фондом. Поэтому прежде, чем вложить деньги в новострой, следует внимательно ознакомиться с условиями заключения сделки, изучить историю и репутацию застройщика», — советует Наталья Осташевская.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2022