Покупка жилья в новостройке через фонды операций с недвижимостью


22.05.2020 13:11  0 комментариев

Как организован процесс инвестирования в строительство недвижимости при помощи ФОН и какие риски несет покупатель.

Независимо от способа инвестирования, в первую очередь строительство объекта должно быть законным, а репутация застройщика — безукоризненной. На сайте Bild.ua каждой новостройке присвоен индекс надежности, который отражает степень вероятности выполнения застройщиком своих обещаний. Высокий индекс означает, что проект реализует опытный девелопер, оформив полный пакет разрешительный документов. Такой вариант — наиболее безопасный для инвестирования.

Читайте также: Схема покупки квартиры в новостройке через фонд финансирования строительства и Приобретение жилья в новостройке через деривативы и имущественные права

Законодательное регулирование

Возможность приобретения жилья через фонды операций с недвижимостью (ФОН) предусмотрена Законами Украины «Об инвестиционной деятельности» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее — Закон).

Субъектами ФОН выступают доверители, управляющие, застройщики, страховые компании, эмитенты и владельцы сертификатов ФОН.

Участники:

  • доверитель – инвестор/покупатель сертификатов ФОН;
  • управитель – финансовая компания, которая управляет средствами доверителя в его целях;
  • застройщик – компания-подрядчик, осуществляющая строительные работы;
  • страховые компании – компании, осуществляющие страхование недостроенного строительства;
  • владелец сертификатов ФОН – лицо, передающее имущество управляющему в доверительную собственность на основании договора управления имуществом.

Суть процесса покупки квартиры

Банк или иная финансовая компания организовывает ФОН для привлечения средств финансирования строительства. По своей природе ФОН напоминает фонд финансирования строительства (ФФС), но в отличие от него осуществляет эмиссию сертификатов. 

Сертификат ФОН – это ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение дохода от инвестирования в операции с недвижимостью. Цель создания фонда  – получение дохода владельцами сертификатов. 

Доверитель становится владельцем сертификатов после заключения договора о приобретении сертификатов ФОН, уплаты средств за указанные ценные бумаги и зачисления сертификатов ФОН на счет этого плательщика в ценных бумагах, открытый у депозитария. 

ВАЖНО! 

Покупатель приобретает не квадратные метры, а ценные бумаги – сертификаты!

Управляющий ФОН заключает с застройщиком договор. В документе указывается, что застройщик обязуется построить один или несколько объектов, ввести их в эксплуатацию и передать объекты инвестирования учредителям фонда. Условия и сроки передачи определяют Закон о финансово-кредитных механизмах, правила фонда и договор управления имуществом. Управляющий обязуется финансировать строительство этих объектов на условиях договора за счет привлеченных средств.

Действуя в интересах владельцев сертификатов с целью предотвращения рисковых ситуаций, управляющий ФОН контролирует:

  • целевое использование застройщиком средств, направленных на финансирование строительства;
  • процесс сооружения объекта;
  • выполнение застройщиком условий и обязательств по договору. 

Если управляющий ФОН выявит риск нарушений условий договора, он имеет право:

  • прекратить финансирование строительства; 
  • требовать расторжения договора и возврата застройщиком всех средств, направленных на финансирование строительства этого объекта;
  • возмещения причиненных застройщиком убытков.

Срок действия фонда устанавливается проспектом эмиссии. Это документ, который содержит информацию об открытом размещении ценных бумаг. До окончания срока обращения сертификатов ФОН эмитент не берет на себя обязательств по выкупу таких сертификатов. После окончания срока и выполнения обязательств перед владельцами сертификатов, ФОН прекращает свое функционирование.

ВАЖНО! 

Эмиссия сертификатов осуществляется на сумму, не превышающую стоимость объекта строительства. После эмиссии сертификатов следует их продажа доверителям.

По правилам ФОН, управляющий несет ответственность за убытки, причиненные владельцам сертификатов действиями или бездействием его и застройщика. В счет собственных средств он может страховать свою финансовую ответственность за эти убытки.

Недвижимость, приобретенная от управления ФОН, должна быть застрахована за счет ФОН от рисков гибели или повреждения на полную стоимость в пользу управляющего как доверительного собственника.

В случае ликвидации ФОН денежные средства, полученные от реализации имущества, распределяются следующим образом:

  • обязательные платежи в Государственный бюджет Украины;
  • вознаграждение за управление ФОН;
  • выплаты по выполнению обязательств, возникших в результате управления ФОН;
  • выплаты владельцам сертификатов ФОН.

После того, как дом будет введен в эксплуатацию, доверителю предлагается такие варианты получения недвижимости:

  • продажа опциона — управитель обязуется передать квадратные метры доверителю по цене на момент подписания опциона и в определенный срок (в течение срока действия опциона);
  • продажа имущественных прав — управитель передает квартиру по акту приема-передачи;
  • продажа сертификатов через венчурные фонды.

Порядок продажи сертификатов через венчурные фонды такой: 

  1. Управитель размещает сертификаты ФОН по номинальной стоимости на венчурный фонд в соответствии с регламентом паевого венчурного фонда. От имени венчурного фонда (ВФ) действует компания по управлению активов (КУА).
  2. КУА от имени ВФ отчуждает сертификаты ФОН (по продажной стоимости недвижимости) инвестору с одновременным закреплением за ним  помещения на основании и договора, заключаемого с застройщиком.
  3. После завершения строительства застройщик и инвестор осуществляют мену сертификатов ФОН на помещение, что позволяет инвестору получить в собственность вновь построенную недвижимость.

Преимущества покупки квартиры через ФОН:

  • деятельность фонда регулируется на государственном уровне;
  • без разрешения на строительные работы запрещено подписывать какие-либо договоры на управление имуществом. Но на практике наличие разрешения не дает 100%-ю гарантию того, что застройщик выполнит свои обязательства;
  • ФОН обязан контролировать выполнение обязательств застройщиком и может требовать замены подрядчика, чтобы достроить дом в срок;
  • управитель фонда следит за целевым использованием средств застройщиком;
  • отсутствуют дополнительные затраты на нотариальное оформление договора.

Основные риски:

  • форма и условия договора не дают возможности внести изменения; 
  • ФОН создают связанные с застройщиком юридические лица. Это нивелирует обязательство управителя по замене застройщика, в случае невыполнения последним своих обязательств по строительству объекта;
  • у доверителя отсутствуют прямые взаимоотношения с застройщиком. У застройщика должен быть прямой договор с ФОН, но не с доверителем. Если застройщик не выполнит обязательства, доверитель не сможет предъявить ему претензии, так как застройщик не выступает стороной по договору между управителем и доверителем;
  • обменять сертификаты на квартиру в случае незавершенного строительства невозможно;
  • до окончания действия ФОН сертификаты обратному выкупу не подлежат;
  • договор купли-продажи сертификатов не выступает правоустанавливающим документом и не подлежит нотариальному удостоверению;
  • сертификат ФОН предполагает передачу абстрактных квадратных метров в строящемся доме, а не конкретной квартиры;
  • если застройщик передаст объект незавершенного строительства в ипотеку третьему лицу, то последнее будет иметь преимущественное право на объект;
  • ответственность эмитента за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию в договорах, как правило, не устанавливается;
  • возможны изменения технических характеристик объектов строительства;
  • ФОН может внести изменения в проспект эмиссий сертификатом и продлить срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • как и в других случаях с инвестированием через различные фонды, не существует гарантии, что объект будет достроен в срок или вообще;
  • кроме цены сертификата доверителю необходимо оплатить вознаграждение управителю. Законодательно размер вознаграждения не установлен, но на практике эта цифра составляет 1-3%.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020



просмотров: 3644

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 0

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 0 - Покупка жилья в новостройке через фонды операций с недвижимостью

 
цена: 21 914 грн./м2
тел: (044) 495 34 55
 
цена: от 32 616 грн./м2
тел: (044) 499 19 82
 
цена: от 25 107 грн./м2
тел: (044) 298 61 21
 
цена: от 21 534 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 32 620 грн./м2
тел: (044) 390 25 25
 
цена: от 36 150 грн./м2
тел: (044) 494 11 11
 
цена: от 18 898 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 22 910 грн./м2
тел: (044) 353 72 80
 
цена: от22 829 грн./м2
тел: +38 (044) 299 44
 
цена: от 38 200 грн./м2
тел: (044) 333 99 99
 
цена: от 28 645 грн./м2
тел: (044) 232 92 21

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Оформление недвижимости, налоги >Покупка жилья в новостройке через фонды операций с недвижимостью